재테크 기초반 - 3강 강의 후기

1) 잊기 전에 기록하기 

• 레버리지 : 타인의 자본을 이용하여 투자하는 것(대출, 차용 등)

• 부동산 투자 종류 - 수익 유형별 (시세차익형)
  - 접근 방식 : 가치에 중점

  ① 내가 산 가격에서 판 가격의 시세차익을 얻을 수 있음
  ② 2년에 한 번씩 전세 현금 흐름을 발생시킬 수 있는데 단기적으로 등락을 겪지만 전세가는 장기적으로 올라간다.
  장점 : 수익이 크다(전세 상승분은 덤) / 단점 : 수익을 달성하기까지 시간 오래 걸림
  ★가장 중요한 것 : 전세 상승분은 세금을 내지 않는다.

1. 투자 대상 선택 및 결정

• 사람들이 좋아하는 아파트의 특징
  • 땅의 가치
    - 수도권 : 교통(대중교통으로 강남역 소요시간) + 환경(아파트가 몰려 있는 곳)
    - 지방 : 학군(초, 중학교) + 환경
  • 건물의 가치 : 연식, 브랜드 + 커뮤니티, 구조

• 투자하기 위해 꼭 알아야 할 요소
  1. 가격 : 가치에 비해 가격이 싼 지?(비교)

  2. 최선 : 투자금으로 할 수 있는 최선인지?

      

• 투자 대상 선택 시 check point
  • 어떤 아파트가 교통, 환경이 더 우수한지 알고 정할 수 있는가?
  • 내가 가진 돈으로 살 수 있는 아파트를 여러 개 알고 있는가?
  • 투자 과정 중 생길 수 있는 문제에 대해 대응할 수 있는가?

2. 계약 및 잔금

• 투자하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 리스크
  • 잔금 리스크(매매가격 > 종잣돈 + 주택담보대출 + 신용대출)
  • 역전세 리스크(①호갱 노노에서 인구이동 TOP3 지역 확인, ②부동산지인에서 TOP3 지역 공급물량 파악, ③공급물량 입주시점 파악)
    → 돈을 버는 것보다 잃지 않는 것이 더 중요하다!

• 계약 및 잔금 시 check point
  • 거래금액은 조정될 수 있기 때문에 협상을 시도해본다.
  • 가계약금 입금 전 계약서 내용을 부동산 사장님과 사전에 확정한다(문자로 남겨놓기)
  • 예의를 갖추되 지나치게 저자세일 필요는 없다
  • 부동산 수수료(복비)는 잔금 시 지급하되, 깎지 않는다
  • 잔금은 평일 오전에 진행한다★

3. 투자금 회수

• 임차인 퇴거 & 새로운 임차인 전입 날짜 확정 / 전세 재계약

4. 매도

• 예산 확인 → 입지파악(후보지 선정(손품)) → 매물보기(부동산 가기(발품)) → 환경파악(주변 둘러보기(발품)) → 반복 → 계약 → 만족
  1. 예산 확인 : 종잣돈, 대출금 파악
  2. 입지파악 : 네이버부동산 필터링
  3. 매물보기 : 부동산 방문
  4. 환경파악 : 걸으며 주변 환경 파악
  5. 반복 : 최상의 물건 pick할 때까지!
  6. 계약 : 등기부등본 검토

• 전세사기 예방하기
  • 부동산 사장님 통해 국세/지방세 완납증명서 요구

  • 계약서에 특약 명시

     

• 저렴한 임대료 찾는 법
  • 비교평가(네이버 부동산에서 내 예산 필터 걸고 가장 좋은 입지, 연식, 상태 물건 찾기)
  • 임대사업자 물건 구하기(임대사업자 물건은 계약시 연 기존 임차료의 5% 상한 제한 있음)

2) 나에게 적용할 점 찾기

• 한 달에 한 군데씩 아는 지역 늘려가기