그 한명의 손님을 제가 잡았습니다.(지금 전세가 안나간다면 이렇게 해보세요)[총총]

총총님! 거기 전세갯수가 몇개 인줄 아세요?

800개에요! 800개!



안녕하세요 총총입니다.

저는 최근 서울 동북권 입주장에서

어렵게 어렵게 두번째 전세 재계약을 했습니다.

이번에 전세재계약을 복기하면서

알게된것들과 느낀점

그리고 지금 전세가 나가지 않아 고민이신분들께

추가로 해보면 좋은것들에 대해

저의 경험을 공유해보려고 합니다.



"그 한명의 손님을 제가 잡았습니다"

(지금 전세가 안 나간다면 이렇게 해보세요)

(작성일 : 2024.11.29.)









# 2년이라는 기다림

2023년초 미국발 금리인상으로

차갑디 차가웠던 역전세 시장속에서

호기롭게..(?)

실거주 자산재배치를 감행한 총총

금리인상으로 차가워진 시장에서

전세매물이 많이 풀리면서

생각보다 낮은 금액으로

실거주집을 전세로 주고

직장근처로 이사를 하게 되었습니다.

그로부터 2년이 흘렀습니다.

# 2024년 뜨거웠던 여름 





그렇게 선호도가 높지 않았던 물건이었지만

그럼에도 불구하고 2년전에 비해서

전세가가 올랐습니다.

갱신권이 남아있었던 임차인분께서는

개인 사정으로 퇴거

"오 잘하면 증액계약도 할수 있겠는데?"

생각을 하면서

이때까지만해도

전세금 증액이라는

희망회로를 돌렸던거 같습니다.

# 대출규제로 다시 차가워진 가을시장



# 그리고 예고된 공급폭단

바로 얘의 입주...





(전세매물이 800개였어요..ㄷㄷㄷ)

제 물건이 수리상태가 좋다는 이유로

입주장에서 생활권이 다르다는 이유로

"내 전세는 잘 빠질꺼야~"

생각하며 맞이한

월부학교 가을학기

(정신못차렸구나 너...)

# 제주바다 멘토님과의 전화통화

"거기 입주있으니까 총총님은

일단 전세 재계약에 집중하세요"

학교에서 처음으로

제바멘토님과한 전화통화에서

학교에서의 투자보다 첫달은 전세계약에

집중하라고 하셨고

이후 아너스와의 만남

자향멘토님께서도

"총총님 그옆에 입주단지 전세물량 보셨어요?

800개에요. 800개"

시장상황과 입주장의

심각성을 인지했고

불안감이 엄습해왔습니다.

증액계약은 커녕

최악의 경우

역전세까지도 대비해야하는 상황ㅜㅜ

# 집을 보러오는 손님이 없었습니다

전세 대출규제와 주변 신축 입주로 인해

전세를 보러오는 손님이 없었습니다.

처음 물건을 드린날 2팀의 손님이 다녀가셨고

그 이후부터 연락조차 오지않은 상황

뭔가 이때부터 정신을 차리고

전세를 빼기 시작했던거 같아요

# 진지하게 전세 빼기 모드 돌입!

할수있다!!

상황의 심각성을 인지하고

진지하게 전세빼기 모드에 돌입했는데요

제가 했던 것들은 요 4가지입니다.





1. 내물건 경쟁력 파악하기

전화임장으로

내 물건이 브리핑되고 있는지

주변 경쟁 매물들의 상태는 어떠한지

파악을 했습니다.

또 현장에 방문해서

부동산 사장님들께 얼굴도장을 찍으며

제 물건을 어필하였습니다.

(전세TF가동해준 우리 제스파 감사합니다.)

2. 부동산에 전세물건 뿌리기

최대한 많은 부동산에 전세물건을 뿌렸습니다.

네이버부동산에 중개사를 클릭하고

하나하나 전화통화를 하고

제 물건의 상태와 가격 사진을

정리해서 문자로 보내드렸습니다.

어느정도까지 뿌려야하나?

일단 단지내 부동산에 다 뿌렸습니다.

주변 상위단지 하위단지에도 싹다 뿌렸습니다.

제물건을 등록해주신 부동산이

최대 47곳.. ㄷㄷㄷ

제 성격이 극 PPPPP라서

뭔가 체계적으로

엑셀로 정리해서 하지는 못했지만

기존 물건을 내놓은 부동산과 꾸준히 전화하고

새로운 부동산에 물건을 추가로 내놓는 작업을

제바 멘토님 조언대로

하루에 20통씩 했습니다.

(부동산사장님이 알고있는 전세입자를

내가 전화로 다 알아본다는 심정으로 했습니다)

3. 1등물건 만들기

(합리적 가격조정)

전임과 현장방문으로

제 물건과 경쟁되는 매물을 파악하고 나니

제 물건이 수리 상태에는

가장 경쟁력이 있다는것을 알게되었습니다.

수리가 잘되어있다는 이유로

최고 호가에 내놨던 저..

(당연히 손님이 올수가 없었...)

문제는 가격? 이었었는데요

경쟁매물과의 가격내리기 경쟁이 될까봐

선뜻 확 내리지는 못했고

나갈만한 가격으로

합리적으로 가격을 낮췄습니다.

(경쟁물건 전임이 중요했던거 같아요)

제 물건이 처음으로 브리핑이 될정도로

제 물건보다 수리상태가 조금 못한

경쟁되는 물건과

같은 가격으로 만들었습니다.

4. 보고간 손님에 대한 피드백

먼저 손님과 함께 집을 볼때

저에게 연락을 달라고 단체문자로 말씀드렸고

제 물건을 보고간 손님들이

무슨이유로 안하게 되셨는지를 확인하고

부동산사장님께 다시한번 설득해 달라고

요청을 드렸습니다.

# 추가로 생각 해본것들

다행이 여기까지 가지는 않았습니다.

5. 대출상담사에 잔금대출 물어보기

만에 하나 정말 최악을 상황을 대비해서

대출상담사에게 전세금 반환 대출을 알아봤습니다.

현재는 대출이 막혀있지만

내년부터는

KB중위시세에 60%가

전세금 반환 대출로 나온다는것을

알게되었습니다.

이걸 알아보면서

최악의 상황이 발생해서

망하지는 않을수 있다는

안정감을 찾을수 있었던거 같아요.

6. 만기되는 세입자 직접 찾아보기

아실에서

우리단지 주변단지

만기되는 세입자를 찾아보고

직접 부동산에 수소문해서

알아보려고 했습니다.





부동산 사장님 대부분이

본인이 전세넣어준 곳들을

관리하고 있기 때문에

부동산에 발품을 팔아

만기 시점에 연락해달라고

요청 하려고 했습니다.

# 드디어 전세가 빠졌습니다.

누가 내 전세를 빼줬을까?

단지내 부동산도 아닌

비슷한 선호도의 단지도 아닌

정말 저희집과는 상관없을것 같은

단지의 부동산에서

저의 전세를 빼주셨습니다.

어떤분이 임차인으로 오셨을까?

저와 계약을 하신 임차인분은

인근 신축단지를 작은평수를

매도하신분이셨는데요

일전에 저희 단지에 거주하셨던

경험이 있으셨다고 하시더라구요

알고보니 10월내내

물건을 보고간 단 2팀중 1팀과

계약이 된겁니다.

멘토님께서 해주신 조언

"매일 20군데씩 전화하고

물건내놓고 하세요"

"부동산 사장님께 부탁해서

물건 보고간 손님에게

다시 전화해서 설득해 달라고 해보세요"

정말 이 조언들이

신기하게도 적중했습니다.

멘토님 감사합니다.ㅜ

# 이번경험을 통해 알게된것들

이미 투자한 물건이라도

시장상황과 전세상황을

주기적으로 파악해야한다.

내물건의 상황

경쟁물건의 수리상태, 입주일까지

정확하게 알아야 한다.

(현장방문필수)

가격은 내물건이

첫번째로 브리핑이 될정도로

합리적으로 내놔야 한다.

(투넘버, 동료들에게 전임부탁)

전세세입자를

내가 찾는다는 생각으로

부동산에 최대한 많이 내놔야한다.

물건을 보고가신분들에 대한

반드시 피드백을 통해

임차인의 리즈를 파악해야한다.

이번 전세재계약을 통해

매수든 보유든 매도든

모든 투자는 내가 책임지고

적극적으로 능동적으로

행동해야 한다는걸 배웠습니다.

그리고 기존 투자물건에서

시스템이 돌아가며

투자금이 만들어지는 경험을 하며

지금 하고 있는 이 방식이

절대 틀리지 않았다는것도

알게되었습니다.

도움주신 제주바다멘토님

자유를향하여멘토님

그리고 소중한 우리제스파 동료분들

정말정말 감사드립니다.

그리고 지금 전세가 빠지지 않아서 고민이신 분들

무조건 잘될겁니다. 화이팅!