드디어 열반스쿨 중급반 강의를 완강했다!!
이번 강의는 개인적으로 너무나 기다렸던 강의다!
투자하기 좋은 시기에, 하는것이 중요하다는 말을 너무 많이 들었기에, 실제 6개월 안에 투자를 할 목표를 가지고 있는 나에게 이번 4강은 너무나 기대가 되고 기다려지는 강의였다!
결론적으로 완벽하지는 않지만 나만의 투자 로드맵을 만들었다!
투자하기 전 내가 투자를 하려고 하는 수도권 시장은 싼것과 비싼것이 섞여있는 상대적 저평가 시장이며,
이 시장에서는 좋은 것을 사는게 중요하다는 것을 배웠다.
물론! 가장 중요한 가치가 있는 것 중에!!
그래서 이 부분에서 투자금만 보고 접근하는 것이 아니라, 선호도가 높은 가치있는 아파트를 선택하는 것에 초점을 맞춰야 한다는 것을 배웠고, 실제 투자를 했을 때 투자금이 아닌 선호도 부분에 초점을 맞춰 접근을 해야겠다라는 것을 배웠다!
그리고 나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법에서 5가지 step 중지역부분에 있어 주우이님께서 공유해주신 자료를 기반으로 나의 투자 지역을 계획해 보았다.
그 중 가장 헷갈렸던 전세가율 부분에 있어서 지역 평균 전세가율 60% 이상인 곳중에 실제 가보면 매매가 내려가고 전세가가 올라 전세가율이 70%이상인 부분이 있다라는 부분이 인상깊었고, 전세가율을 더 이해할 수 있게 되었다.
전세가율과 투자금 규모(매전차이 +1억)을 해서 투자지역을 “동대문 / 성북 / 은평 / 관악 /구로 / 중랑” 5개 지역을 우선 선별했으며, 12월 서울투자반을 들으면서 이 중 한지역을 선별해 앞마당을 만들려고 계획을 했다!
그리고 다음에는 저평가 단지와 투자 단지를 열심히 임장을 다니면서 찾아보고, 2개월 후 5순위 시세표까지 만들어 보려 한다!
그리고 인상깊었던 부분 중 하나는 입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축을 선택할 때 어떤 관점을 가지고 접근해야 하는지를 배울 수 있었다!
물론 입지 좋은 곳이 시간을 길게 갖고 가면 더 크게 오르는 것은 맞지만, 내가 여윳돈이 없거나, 모을 수 있는 돈이 한정적이라 전세금 상승분을 고려해야 한다면 입지 덜 좋은 신축을 선택해도 괜찮다는 관점은.. 너무나 크게 도움이 되었다. 이 부분은 임장을 다니다보면, 나 역시도 마주칠 수 있는 의문점이기 때문에, 이런 관점을 활용해서 선택을 해보려고 한다!
또한, 똘똘한 1채 vs 나눠서 2채 부분에 있어서도, 결론적으로는 자산을 늘리기 위해서는 다주택으로 가야한다는 것을 배웠고, 이 부분에 있어서는 다시한번 나의 목표를 다짐할 수 있는 시간이였다.
그리고 리모델링과 재건축 부분에 있어서도, 모르는 것을 배울 수 있는 유익한 시간이였다. 리모델링과 재건축 중 재건축이 더 좋으며, 같은 가치의 같은 가격의 단지라면 재건축과 리모델링 이슈가 있는 아파트를 선택해야 하고, 리모델링/재건축 이슈가 있는 아파트와 그 옆의 가격싼 단지가 있으면, 가격 저렴한 단지가 좋은 선택일 수 있다는 것 역시, 재건축/리모델링 이슈는 퍼져나간다는 것도. 너무 좋은 관점을 배웠다.
덜 오른 곳 vs 가격이 오른곳 중에 있어서도, 물론 투자금이 많다면 오른 곳을 선택하는 것이 좋지만, 가격이 오르지 않는 단지는 가격이 떨어질 가격도 적기 때문에, 이런 관점에서 가격이 오르지 않는 것을 사는게 더 좋을 수 있따는 부분은 분명 나 역시 마주칠 수 있는 의문점이기 때문에, 너무 유익했다.
좋은 것을 매수하라는 의미에 있어서도, 지금 시장이 좋기 때문에, 좋은 것을 매수하라는 것이구나 라고 생각을 했었는데, 좋은 아파트를 저렴한 가격대에 살 수 있기 때문에, 제일 좋은 것을 사라는 것이구나 라고 명쾌하게 이해할 수 있었다.
수익성 부분에 있어서도 어떻게 접근 해야하는지 2가지 관점(전고점 or 상대적 저평가 관점)을 활용해서 저환수원리를 평가할 때 꼭 적용해 봐야겠구나 라는 생각을 했다.
전세를 맞추는 부분에 있어서도 현재 살고 있는 임차인에게 6개월 전에 이사여부를 확인하고, 이사를 간다면 왜 가는지 이 부분에 대해 확인하고 해줄 수 있는 부분을 해주고 임차인을 계속 살게 하는 것이 좋다. 라는 부분에서 리스크 햇지의 한 부분이기 때문에 꼭 기억을 하고 나중에 이런 상황에서 적용해 봐야겠다라는 생각을 했다!
그리고 걱정 노트! 이 부분은 꼭 적용을 해보고자 한다. 실제 걱정들을 적어 본적은 없는데, 문제 해결 방법에서 정말 좋은 방법이라 생각을 하고 꼭 걱정 노트를 적고, 내가 해야할 일, 해결할 수 있는 일 등 정리를 통해 집중해야 할 것을 해야겠구나 라는 생각을 했다.
이번 강의는 정말 너무 유익한 정보들이 많이 담겨있어, 어렵기도 했고 개인적으로 컨디션이 좋지 않은 시간에 들었기 때문에ㅠ 아쉬움도 많이 남는 강의였다. 하지만 복습을 통해 120% 나만의 것으로 소화를 해볼거다!
특히, 주우이님께서 내가 할 수 있는 것의 120% 목표를 잡아서 했다. 성공보다 실패를 더 많이 했지만, 그럼에도 포기하지는 않았다 라는 말에, 목표를 높게 잡는 것 조차 하지 않은 나에게 큰 울림이 있는 말이였다.
물론 쉽지 않겠지만, 한것과 안한것은 차이가 있을테니, 지금보다 조금 더 높은 목표를 잡고 그에 맞춰 그것을 이뤄내려고 해야겠다. 물론 잠만보인 나에게 쉽지 않은 12월이 되겠지만 ㅠㅠㅠ
추가적으로 나의 투자계획이다. = 12월 2주간 해외를 가야해서, 12월 2주간 열심히 임장을 하고, 다녀와서 임장을 하고, 3월까지 임장지역 2곳을 만드는게 목표다!
12월 : 서울투자반 수강 및 앞마당 만들기 + 책 2권 (해외를 가야하는 12/19일 전까지)
- 해야할일 : 임장 최소 월 2회 / 임장보고서 ½ + 독서 2권
1월 : 12월에 완료하지 못한 앞마당 만들기 + 책 4권
- 해야할일 : 임장 최소 월6회 + 임장보고서 1 + 독서 4권
2월 : 신도시투자반 수강 및 앞마당 만들기(수도권) + 책 4권
- 해야할일 : 임장 최소 월8회 + 임장보고서 1 + 독서 4권
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