11월 월부챌린지 [1일차] 1호기 관련 나눔 글 필사하기

[마두부] 저환수원리에서 리스크는 몰랐던 초보투자자의 1호기 경험담(매수편)

안녕하세요. 부드러움은 강함을 이긴다 "마두부"입니다

그간 전세를 맞추느라 고생하여서

전세 가계약금을 받고도, 계약서까지 쓰고도 전세입자분이 입주하실때까지 안심을 못하여

그리고 이런저런 핑계로 바쁘다고 미뤄두었던ㅠㅠ 1호기 경험담을 드디어 풉니다!ㅎㅎ

1호기를 하니 많은 동료분들께서 그래서 어디에 하셨어요? 어느 단지에요? 투자금은 얼마들었어요? 잔금기간은?등등

많이 물어보시는데 거기에 집중해서 읽어주시면 감사하겠습니다.

(아래에 나오는 연식, 가격, 기간은 실제와 다름을 미리 알려드립니다ㅎㅎ)

시세트래킹으로 찾아낸 1호기

무주택자의 조급함은 덤

양파링 멘토님과의 투자코칭에서 "저라면 앞마당인 00지역에서 다른 생활권을 잘 볼거 같아요"라는 답변을 듣고

아리송하고 답답한 마음에 전수 시세트래킹을 하게 되었습니다.

그리고 나서 가슴뛰는 단지를 발견하게 되었습니다.

이게 이 가격으로 떨어졌다고??? 무려 한달전에는 전혀 투자범위가 아니였던 매물이였는데!!!

이게 바로 강의에서만 듣던 저평가구나!!

저는 이미 마치 1.5억을 번 기분이였습니다(제가 당시에 생각한 저평가의 정도)

순진하게 200만원 네고된것에 만족하다

안깍일거 같쥬? 다 깍입니다(200만원에 만족하지마세요ㅠㅠ)

두근거리며 매물문의를 넣었고 컨펌이 되었습니다.

이때 컨펌을 받으면서, 현재 입중아이여서 전세가가 언제 회복될지 모른다. 전세가를 예측하기 가장 어렵다.

마두부님은 무주택자이고 잔금여력이 충분히 되기에 컨펌을 해주신거라는 이야기를 들었지만

이후 전세 빼기에 고생을 하면서 그 고생의 무게가 그때는 체감되지 않았고 근자감(할수있다!)라는 생각과

어서 이걸 사서 수익을 내야지(언제 오를지 모르지만, 이미 1억이상을 번거같은 느낌의 행복회로)라는 생각뿐이였습니다.

1차로 매물을 털고, 전화임장을 통해 매물들을 파악하였습니다.

그리고 2번쨰로 매물을 털러가는 날, 저는 매물을 털기 전 나는 00억하는 XX매물을 사겠다 이미 결심한 상태였습니다.

(왜 더 좋은 매물이 있을거라는 생각을 못하는거지,,?)

하지만 매물을 털러가기 전날 투자선배의 통화에서 아주 큰 교훈을 얻었습니다.

마두부: 저 내일 매물보러가서 더 좋은거 없으면 **억하는 이 매물에 가계약금 쏘고 올려구요.

선배님: 마두부님ㅎㅎㅎ 더 좋은 매물, 더 깍이는 매물 없을거같쥬? 있어요. 현장을 뒤지다 보면 반드시 더 깍이는 매물이 있어요.

아마 내일 돌아보시면 아실거에요. 1차로둘러보고 전화로 매물을 다 파악했더라두 사장님마다 직접 온 손님에게만 소개할

장부매물이 있는 경우가 많아요. 지금까지 파악한 매물보다 더 좋은 매물을 찾겠다는 목표로 내일 매물을 뒤지세요!

그리고서는 매물을 뒤집는데, 한 부동산 사장님께서 바로 매도자아 전화하셔서 그자리에서 200만원을 깍아주셨습니다.

그런데 고민이 되었습니다.

왜냐하면 몇시간전에 다른 사장님을 통해 본 매물이였고 그 사장님이 굉장히 친절하셨기 때문입니다

그 부동산 사장님께 나는 이미 **동 **호 물건을 이미 봤다고 이야기했음에도

그 사장님께서는 내가 매도인과 잘 안다고 내가 깍아보겠다고 갑자기 전화를 거신거였습니다.

그렇다면 저는 어떻게 해야할까요?

처음에 집을 친절히 보여준 사장님께 사실 거기 다른 부동산에서 200만원 깍았다고,

그 금액으로 친절한 사장님과 거래하고 싶다고 해야할까요?

아니면 200만원을 깍아준 그 사장님과 거래를 해야할까요?

선배에게 ㅈ언을 구한 뒤, 집을 보여주는 수고도 하지 않은 채 200만원을 깍아주신 사장님과 거래를 하게됩니다.

200만원이라는 금액은, 부사님들이 통상적으로 이사비 명목으로 네고하는 경우가 많고

그래서 네고를 시도하는 금약중에서 최소금액에 속합니다.

무리한 금액의 가계약금 요구

이리저리 끌려다니는 초보ㅠ

그렇게 가계약금을 넣으려고 하는데,

매도인이 가계약금으로는 너무 큰 금액인 1000만원을 요구합니다.ㅠ

1000만원을 보내지 않을거면 그냥 20만원만 보내라고 하네요;;

(200만원 깍은 금액에 거래했던 매도인은, 200만원 깍아준게 다시 생각해보니 아쉬웠던 모양입니다.

몇백만원이라도 악착같이 더 벌고 싶었던 것입니다.

하지만 그렇다고 지금 나타난 매수자(저 마두부)를 거절하기에는 매도인은 리스크가 있었습니다.

지금은 최저가이지만 시장 분위기가 안좋기에, 본인들 매물보다 더 급매가 나올 수 있었던 것입니다.

가령 500만원 더 저렴하면서 층과 향도 좋은 더 급매가 나온다면 저는 가계약금 200만원을 포기하고 그 매물을 선택할 것입니다.

그렇기에 매도인은 다른 급매가 나오더라도 제가 가계약금을 포기하고 그 급매를 잡지않게, 큰 금액인 1000만원을 요구한 것입니다.

그리고 혹시라도 200만원 깍지 않은 원래 호가에 사겠다는 매수인이 나온다면 저에게 받은 20만원을 그냥 돌려주거나 포기하고, 원래 호가에 사겠다는 매수인에게 팔려는 계획이였던 것입니다.)

매도인은 저보다 투자경험이 많은 투자선배였고, 이 아파트가 저평가 되었다고 확신하고 있었습니다.

다만 잔금이 되지않아 분양권을 파는 것이였지요.

그래서 저는 매수경험이 없는 초보로서 계속 끌려다녔던것 같아요.

통상적으로 가계약금은 계약금의 10%로 3억짜리 집일경우 300만원입니다.

그런데 그에 비해 무려 3배이상의 돈을 요구하는 것이였습니다.

그 과정에서 저는 매도인과 부사님(적극족으로 중개할 의사없이 귀찮아함) 사이에서 멱살잡히듯 끌려다닙니다ㅠㅠ

그런데 다행히 저는 쫄보여서, 도저히 계약서도 안쓴 상태에서 그리고 집주인도 안만난 상태에서 1000만원이라는 큰 돈을 보내기가

너무 무서웠습니다.

그런 매수과정에서 투자 선배님이

"마두부님 왜 이렇게 끌려다니세요?"

"지금 만만하게 보이니깐 끌려다니는 거잖아요."

"지금 시장상황이 매도자 우위인것도 아니고, 이 매도자 보세요. 매물을 부동산 **군데나 내놨잖아요. 급한거예요."

"지금 무조건 끌려다닐 분위기 아니에요, 매수하는 사람도 별로 없는 이 상황에서 오히려 당당하게 협상에 임하세요."

일침을 가해주시고 그제야 조금 정신이 들기 시작했습니다 ㅠㅠ

사실 제가 이렇게 끌려다닌 이유는 이 매물이 곧 날라갈 것 같아서, 이걸 놓치면 더 비싼 매물밖에 없을 거라는 생각 때문이였습니다.

1호기 하시는 분들은 꼭꼭 투자후보 3개를 손에 쥐시고, 이거 아니여도 된다. 다음것이 있다는 보류를 꼭 남겨두시기 바랍니다.

정신을 좀 차리고, 최선은 아니지만 차선으로 협상한 뒤 가계약금 500만원(여전히 통상적으로 보내는 금액보다 큼)을 송금하게 됩니다.

평일임장으로 몰랐던 현장의 분위기

매수해준 부동산 사장님이 1달뒤 떠나다,,,

21년 봄부터 투자를 시작한 저는 상승장밖에는 몰랐습니다.

지금은 워낙 여러 지역이 하락장을 겪고 있지만, 당시 상승장밖에 몰랐던 저는 더욱 이 물건이 날아갈까봐 조급했던거 같아요.

하지만,,, 당시 투자선배들은 알고있었던것 같아요. 뭔가 좀 주춤하다는 것을

생각해 보니 충분히 더 협상할 수 있었는데,

부동산이 한가한 이유는 제가 평일에 임장을 와서라고 했어요;;;

그리고 매도자 컨셉으로 전화임장을 많이 해봤어야 했는데, 단 1번만 매도자 컨셉으로 전화를 해보니....시장분위기를 몰랐습니다.

(그 단지의 거래분위기를 잘 알고 있는 부사닌께 연락을 했어야하는데, 대충 알고 계씨는 분께 연락하니 더욱 시장분위기 파악이 안되었어요.)

결정적으로 분양권을 매수해준 부동산 사장님이 1달뒤에 떠나게 되셨습니다.

바로 거래가 잘 안되는 하락에 접어들었기 때문이였어요.

(부사님은 저랑 거래할때 부터 사실 이미 떠나실 계획을 가지고 계셨던 것이더라구요)

(조금 더 관망하고 매수하였더라면 좀더 저렴한 금액에 살수 있었다는 아쉬움이 있었지만, 당시는 분위기도 잘 몰랐고

분위기라는게 언제 다시 상승하는 분위기로 바뀔지 모르는 상황이였기에 매수를 하게되었는데

좀더 적극적으로 네고를 할 걸 아쉬움이 있습니다.)

신규 분양하는 아파트에는 이렇게 매매/전세 거래가 많은 입주장때만 잠깐 일했다가 그냥 떠나는 철새사장님이 많습니다.

그리고 제 분양권을 매수해주신 사장님은 제가 매도한뒤 한달 뒤에 떠나버리셔서 결국 제가 잔금하는 날에도 오시지않으셨지요...

투자한 지역이 멀어서 자주가기도 힘들고, 집에 시스템에어컨 설치나 하자보수, 인테리어등으로 관리해줄 사장님이 필요하고

매수뿐만아니라 전세까지도 잘 진행해주면 좋을 한 지역에 오래 계시는 사장님을 선호하는 우리 투자자에게는 아주 안좋은 점인거 같아요.

이번 필사를 통해 배운 점

• 섣불리 움직이지 말것. 조급해 하지 말것. 전화 임장은 매도자, 매도인 컨셉으로 최소 한번이상은 진행 할것.
• 정말 투자하고 싶은 지역(생활권)이라 생각들면 평일/ 주말 임장 최소 3-4번은 다녀 오고 진행 할것.
• 바쁘다고 멀다고 부사님이나 다른사람의 말을 듣고 믿기보다 내가 직접 움직여서 느끼고 깨달은것을 투자 기준으로 삼고 지식으로 만들것(누가 이랬다 저랬다 말했어도 결과에 대한 책임은 어짜피 내가 지는것임!!)
• 투자/ 매물 코칭 "거인의 어깨를 빌려라" 잊지 말고 선배들에게 조언을 구하고 한귀로 듣지 말기.
• 어떤 부사님을 만나는지도 중요하다. 최소 3명이상의 부사님을 만나고 그 안에서 오랫동안 함께 일할 파트너를 찾자(단, 어디서든 예의없게 행동하지는 말것. 왜? 언제 어디서 어떻게 다시 만날지 모른다!!)
• 미래를 예언하고 예측할 순 없지만 그래도 시장 조사는 하고 또 하자. 기사도 찾아봐라ㅏㅏ 아는것이 많아야 당당하고 기죽지 않는법!! 그래야 매도자와의 협상에서 쫄보, 떨지 않는다!!

11월 월부챌린지 O일차

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오늘도 내 것으로 만들 부자 습관을 이행하셨군요!

부자에 한발자국 가까워지신 것을 축하드립니다! 🎉