세끼고 아파트 매수,, 영끌인가요?

후바이

24. 11. 30. 19:23

시크릿주주님 안녕하세요. 투자로 고려중이신 단지가 있는 것 같으십니다. 그래서 고민이 되시겠어요. 보통 영끌은 투자금을(매매, 전세금액 차이)을 대출 등을 일으켜 가용하게 되는 경우를 영끌이라고 하는 것 같습니다. 그래서, 투자를 진행한 뒤 보유 과정에서 역전세라던지, 투자 후 전세입자를 매수 잔금 이내에 구하지 못해 매매금액을 전부 감당해야 할 경우, 그것을 감당 할 수 없는 수준으로 대출 등의 레버리지를 이용할 때 영끌이라고 하는 것 같습니다. 하지만, 그 레버리지(대출)의 금액이나 규모가, 1년 내 상환 할 수 있고, 1년 뒤부터는 다시 흑자 구조로 전환되어 다음 투자를 위한 저축을 해 나가실 수 있는 상황이라면, 영끌인지 아닌지 다시 한번 살펴 볼 필요가 있을 것 같구요. 저라면 다시 꼼꼼히 살펴보면서 예상되는 역전세는 어느 정도로 예상되는지(현재 시세대비 전세가가 얼마나 높은지를 보실 수도 있겠죠., 신축이라면 입주 당시 또는 입주 2년차의 전세가를 기준으로 얼마나 높은지 가늠해보실 수도 있겠습니다.) 예상되는 역전세를 대출 등으로 대응 할 수 있는 여력이 되시는지(개인 대출이든, 사내 대출이든, 가족 차용이든), 예측할 순 없지만, 1년 대 확정적으로 큰 돈이 사용 될 계획이나 우려점은 없는지를 먼저 살펴 볼 것 같습니다. 이 단계에서 하나라도 통과되지 못하면 그 물건은 감당 할 수 없는 물건인 것 같다고 판단 할 것 같습니다. 리스크 없는 투자란 없다지만 역전세가 확정적으로 발생될 것이 예상된다면, 그리고 그 규모가 감당하기에 너무 버거울 정도라면 그 물건은 리스크가 큰 물건이지 않을까 생각해 볼 것 같습니다. 그리고 무엇보다 가장 중요한 것, 고려중이신 단지가 가치 대비 싼지 비싼지에 대한 치열한 고민이 필요합니다. 지하철의 노선에 따라 힘있는 역세권인지, 힘이 부족한 역세권인지 생각해봐야겠지만 서울, 초역세권, 초품아, 급지는 좋은 곳이라고 해주셨기에 가치가 없는 물건은 아니지 않을까 싶기는 합니다. 하지만 아무리 가치가 좋은 무런이라도, 그 가격이 싸지 않고, 내가 투자했을 때 최악의 경우에 감당 할 수 없는 물건이라면 그 물건은 투자해서는 안된다고 생각합니다. 잃는 수준이면 다행이고, 자칫 가계가 망할 수가 있으니까요. 또한 싸다고 무조건 투자해서 안됩니다. 압구정 현대라 할지라도, 가치 대비 싸게 매수했더라도, 투자 후 수익 구간으로 접어들기 전에 감당할 수 없는 매매, 전세 하락, 역전세 등이 발생된다면 그 압구정 현대 아파트는 매수하지 않는 것이 맞다고 생각합니다. 제가 투자를 위해 초기에 들었던 강의 중 정말 인상 깊었던 내용이 있어 공유드리고 가려합니다. <예상 말고 예산> "예산이 중요한 이유 또 반복합니다. 이걸 모르니까, 이걸 건너뛰니까 어떻게 된다? 말도 안되는 집을 사게 된다. 내가 사면 안되는 집을 사게 된다. 내 소득과 지출을 뺀 나의 여력으로 살 수 있는 집을 보고 사야지 사고 싶은 집을 보면 어떻게 하면 이 집의 잔금을 치룰 돈을 만들까로 가면서 망한다." - 너나위님- 본문에 적어주지 않으신 내용이 더 있는지 알 수 없겠으나 취득세가 3천 이상이시라면 9억 이상의 주택이신 듯하고, 걱정되신다는 재산세는 공시지가 5.3억(호가9.3억) 기준 70만원 내외가 되실듯하네요~~ 1년에 70여 만원의 재산세 납부가 부담되실 정도라면 투자를 할 수 있는 상태인지 아닌지 가계 상황을 한번 더 꼼꼼히 들여볼 필요가 있지 않을까 하는 생각도 됩니다. 저도 직접 수강했었고 관련해서 도움이 되실 만한 강의가 있어 소개해드리고 갑니다. 여건이 되신다면 내집마련 기초반, 열반스쿨 기초반 강의 시간내셔서 한번 들어보셨으면 좋겠습니다. 의사결정에 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

멤생이

24. 12. 02. 07:01

안녕하세요 주주님. !
위에 후바이님께서 정말 상세하게 설명해주셨지만,
그리고 같은 결의 이야기지만 저도 말을 덧붙여보면,

말씀해주신 이야기가 반은 맞고 반은 위험할 수 있다고 생각합니다.
왜냐면 ,, 사실 어떤 단지인지, 그리고 주주님께서 어떤 상황인지 정확히 알수 없으니깐요.
(이해 되시나요?)

말씀해주신 단지가 너무 싸서 앞으로 오를일 밖에 없다면 그건 더이상 영끌이 아닐테구요.
말씀해주신 단지가 사실은 너무 비싼거여서 앞으로 역전세가 발생한다면 감당이 안되는거구요.

따라서 중요한 것은, 미래를 예측하는 것이 아니라,
본인만의 기준을 가진 채로, 감당가능한 투자를 하는것이 중요하다고 생각하는데요.

후바이님께서 말씀해주신 것 처럼, 한번 우리 강의 들어보는거 어때요?

https://weolbu.com/product/3618

제가 추천드리고 싶은 강의는 열반스쿨 기초반인데요. 요걸로 주주님께서 나를 알고, 뭘해야하는지 방향을 잡을 수 있는 시간이 되었으면 좋겠네요. ㅎㅎ
저두 수강한 강의입니다. ㅎㅎ 주주님 화이팅이에요! 응원하고 있겠습니다!! 아자아자!!!

쩡봉위

24. 12. 02. 17:23

주주님 안녕하세요. 해당 질문에 대해서 생각을 해보면 소득의 여부와 향후 현금흐름 전세를 셋팅하고 모아둔 금액으로 역전세 대비 등을 생각해보시면 좋겠습니다. 현 시점에 대출없이 선호도있는 단지이고 그리고 해당 부분들을 가늠하시어 감당가능하겠다 생각이 드시면 영끌이 아닐수 있다는 생각입니다. 따라서 해당 말씀하신 것들을 정리한 후에 감당여부를 체크해보시고 결정하는 방향이되면 보다 나을 것 같습니다 화이팅입니다:)