영끌한 한채 vs 안전한 한채

네건

24. 12. 05. 15:59

바루바님~! 부동산 투자에 대한 꽤나 디테일한 고민을 가지고 투자공부를 시작하시는 것 같아서 너무 멋지십니다. 짧은 경험이지만 제 생각이 도움이 되었으면 하는 마음에 남겨봅니다. :) ※ 바루바님 생각 정리 (바루바님 생각에 대한 동의 여부) 1. 리스크 관리와 기준 없는 투자로 소중한 종잣돈을 잃은 경험을 통해 신중한 투자를 하기로 결심 (O) 2. 서울 부동산은 2억 이상의 종잣돈이 들어가고(X), 현재 투자금이 부족하고 모으는 시간을 시장은 기다려주지 않을 것 같다.(O) 3. 그래서 거주지이기도 한 부산에 투자하는 것을 고려했었지만(△) 4. 오후 3시 부산 서면역 지하철에 가득한 장년층을 봤고, 신축(?)이 아니면 안되겠구나.(X) 5. 그런데 신축을 하려면 대출을 내야하니 대출없이 1기 신도시 또는 경기도 지역에 안전한 투자를 해야겠다.(O) 6. 그런데 투자금이 더 들어갈수록 8천<1억<1억5천<2억2천 더 좋은 입지의 좋은 아파트에 투자가능하네? (O) 7. 대출 받아서 2억2천 투자금으로 서울 투자 해야하나? 아니면 8천으로 수원에 투자해야하나? (△) ※ 네건 생각 더하기 1. 맞습니다. 저도 지금 주식 안하면 바보라는 소리만 듣고 코스피 3300에 그나마 대장주(?)라고 하는 삼성전자 들어가서 2천만원 수업료를 냈고, 그 이후로 주식은 하지 않기로 했었죠. 투자는 주식/코인/부동산/그외 모든 것이 가능하지만, 기준과 리스크관리는 필수입니다. 그래서 월부에서는 <저/환/수/원/리> 라는 투자기준을 가지고 있고 이 조건이 모두 만족하는 단지를 투자했을 때는 “잃지 않는 투자”를 할 수 있습니다. 저: 저평가 – 가치 대비하여 가격이 싼 단지인지 확인 환: 환금성 – 충분한 수요가 있어서 가격이 올랐을 때 매도할 수 있는 단지인지 확인(보통 세대수+그 지역의 단지에 대한 선호도 고려) 수: 수익성 – 투자금 대비 최소 200%이상 수익률 가능한지 확인(매매 3억, 전세 2.5억 – 투자금 5천만원 투자 시, 매매가 4억 이상 상승할 수 단지인지 확인 / 전고점 참고) 원: 원금보존 – 원금을 보존할 수 있는 단지인지 확인 (매매가는 전세가 이하로 떨어지지 않는다. “전세가율=전세가/매매가” 가 적정수준 이상인지 확인, 수도권/지방 기준다름) 리: 리스크 관리 – 전세입자를 맞추지 못하면 전세금 만큼 지불할 수 있는 단지인지 확인 (매매 3억, 전세 2.5억일 때 전세 2.5억을 매도인에게 지불할 수 있는 대출능력이 되는지 확인) 2. 서울 부동산이라고 해서 모두 2억 이상의 종잣돈이 필요한 것은 아닙니다. 물론 급지가 떨어지는 곳은 당연히 투자금이 적게 들어가는 것은 맞지만 그 이야기가 아닙니다. 충분히 사람들이 살고 싶어하고 높은 급지에서도 현장에 숨어있는 급매가 있고, 2억 미만으로도 투자할 수 있는 기회는 지금도 존재할 거라고 생각합니다. 다만, 얼마나 현장과 가까이에서 매물을 털고 있느냐하는 노력과 실력의 문제겠죠. 다만, 체감상 평균 2억 이상의 투자금이 있어야 서울을 투자할 수 있을 것으로 느끼신 것은 어느정도 맞습니다. 그리고 그 투자금을 월급쟁이가 아무리 아껴서 다 모은다 한들 그 때 까지 인플레이션과 부동산 시장은 절대 기다려주지 않습니다. 3. 거주지를 기준으로 가까운 곳으로 비교적 쉽게 임장을 다니며 투자에 대한 이해도를 쌓는 전략은 좋습니다. 하지만 정말로 투자를 해야 하는 곳을 생각할 때는 거주지와는 전혀 상관없는 내용입니다. 오로지 단지의 가치 대비 가장 싼 단지를 찾아서, 내가 가진 종잣돈으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 투자해야 합니다. 이것에서 곧 내가 아는 지역이 많으면 많을수록 더 좋은 투자를 할 수 밖에 없다는 결론이 나옵니다. 앞마당(내가 아는 지역)이 많을 수록 비교평가 할 수 있는 단지가 많아지고 그 안에서 내가 가진 종잣돈으로 투자할 수 있는 최고 효율의 단지를 찾아서 투자를 할 수 있게 되는거죠. 다만, 본의아니게 현재 부산의 대부분의 단지들은 그 가치대비 절대적으로 싼 구간에 있습니다. 따라서 현재 기준으로 투자하기에는 아주 좋은 지역이라 세모 표시를 해봤습니다. 4. 오후 3시 부산 서면역 지하철의 모습이 모든 부산의 모습을 대표할 수 있을까요? 물론 부산 안에서 최고의 상권의 가치를 지니고 있는 부산진구 서면역이지만, 엄연한 부산의 최고 생활권은 해운대구 입니다. (해운대구 안에서도 동 별로 선호도의 차이가 있긴하지만요) 만약 젊은 사람들이 붐비는 시간대에 해운대구의 모습을 보신다면 그 때는 부산을 투자해도 된다고 생각을 하셨을까요? 이렇듯, 저희가 보고 느끼는 것을 기록하고 그 지역의 가치를 판단해보는 것은 아주 좋은 습관이지만, 전체를 퉁 쳐서는 안된다는 것을 기억해야 합니다. 그리고 부산 해운대구 좌동은 부산에서 대체할 수 없는 학군지의 가치를 지닌 생활권으로 90년식 구축 투자가 가능한 지역이기도 하지요. 꼭 지방이라고 해서 신축으로만 투자해야한다고 퉁쳐서는 안되는 것이죠. 5. 대원칙은 대출은 리스크 대비를 위한 최후의 수단이고, 투자금은 종잣돈으로만 하는 것이 맞습니다. 다만, 시장 상황과 특정 조건에 따라 대출을 일정부분 활용할 수도 있는 상황은 있죠. 하지만 그러한 조건과 상관없이 대출을 통한 투자금불리기를 통해 더 좋은 것을 투자하는 것은 영끌 투자와 다름이 없습니다. 따라서 현재 종잣돈으로 투자할 수 있는 1기 신도기 또는 경기도 지역에 투자를 하신다면 현 시점에서 좋은 투자가 맞습니다. 6. 매매가가 높아지는 만큼 전세가도 높아지지만 그 격차는 조금씩 벌어지게 되어있습니다. 매매 3억~ 전세 1.5억 / 매매 4억~ 전세 3억~ / 매매 6억~ 전세 4억~ 처럼요. 그래서 투자금이 커질수록 매매가가 높은 단지를 투자할 수 있게 되며, 매매가도 어느정도 입지와 선호도가 반영된 수치이므로 더 좋은 투자가 될 확률도 높아집니다. 한편, 좋은 투자라고 하는 것은 수익률/수익금 측면에서 생각해볼 수 있습니다. 수익률이 높다는 것은 투자금 대비 수익금이 큰 것(지방 중소도시처럼 매매가가 낮은 단지 투자 시)이고, 수익금 자체가 크다는 것은 투자금 대비 수익률이 낮을(서울 수도권처럼 매매가가 높은 단지 투자 시) 확률이 높습니다. 따라서 수익률이 높은 소액 투자금으로 시스템 투자를 하는 것은 적은 투자금을 극한의 효율로 사용하기에 좋은 투자라고 볼 수 있고, 다소 투자금이 많이 들어가더라도 수익금자체가 크다면 또 좋은 투자라고 볼 수 있습니다. 7. 시스템 투자라는 측면에서 1년에 1채를 하며 채수를 지속적으로 늘려가야하는 투자자에게는 대출을 받는다는 것은 시스템을 만들기를 포기하겠다는 것과 같습니다. 대출을 하게되면 이자를 내야하고 이자를 내면 월급에서 모을 수 있는 종잣돈이 적어지므로 매 년 1채씩 투자를 하기가 힘들어지죠. 따라서 시스템 투자를 하고자 한다면 대출은 역전세를 대비하는 리스크 관리 외에는 일반적인 상황에서 투자금 불리기 목적으로는 사용해서는 안된다고 생각합니다. 그렇다면 8천의 종잣돈으로 가장 좋은 투자를 해야하고, 수원이 가장 좋은 투자처인지에 대한 확신은 앞마당을 늘려나감으로써 확인할 수 있습니다. 그 과정에서 더 좋은 단지를 발견할 수도 있고 그렇게 좋은 자산을 모아나가는 것이 월부에서의 생활이라고 생각하시면 될 것 같습니다. ^^ 혹시 읽어보시고 이해가 안되시거나 더 궁금하신 부분이 있으시다면 언제든지 말씀해주세요~! 강의를 들으시다보면 제가 드린 이야기들이 이해가 되시는 부분도 일정 부분 있으실거라 생각합니다 ㅎㅎㅎ 바루바님 오늘 하루도 고생 많으셨습니다. 함께하는 12월 너무너무 기대되고 잘부탁드릴게요. 화이팅입니다~! :)♥