내 집 마련, 7월 전까진 끝내세요!

2025년 을사년이 밝았습니다. 월부 여러분, 새해 복 많이 받으세요! :) 

올해 달라지는 부동산 정책과 세금을 보면, 내 집 마련에 가장 좋은 타이밍은 상반기, 즉 7월이 되기 전까지라 생각합니다. 왜 그런지 한 번 살펴볼까요?

 첫째, 다주택자 양도세 중과에 대한 부담이 여전히 남아 있습니다. 

다주택자가 조정대상지역 주택을 매각하면 양도세 중과에 해당합니다. 이 경우 세부담이 급격히 늘어나는데요, 얼마 전 ‘2025년 경제정책방향’에서 정부는 양도세 중과 배제를 1년 더 연장한다고 발표하였습니다. 

그럼에도 불구하고 현재 혼란스러운 시기이고, 1년 뒤에는 중과가 적용되는 만큼 조정대상지역 다주택자들은 특히 늘어날 수 있는 세부담을 걱정중입니다. 

이에 일각에서는 가격을 좀 낮춰서라도 주택수를 줄이기 위해 매물을 내놓고 있고, 실제 매수자 입장에서는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 

위 계산식은 취득가 20억, 양도가 58억일 때 일반과세, 2주택 중과 그리고 3주택 중과일 때 세부담을 계산한 것입니다. 

일반과세라면 양도세 약 16억, 양도차익이 38억이므로 세후 22억 정도가 남습니다. 하지만 2주택 중과는 양도세가 26억으로 오르고, 3주택 중과라면 30억까지 오릅니다. 이 경우 세후 수익은 최악의 경우 22억이 아닌 8억까지 떨어집니다. 

이런 곳이 있냐구요? 반포 래미안원베일리 사례입니다. 

보시는 것처럼 네이버 호가 기준 34평의 경우 최저는 50억, 최고가는 58억으로 8억 정도 차이가 나는데요, 물론 한강뷰, 층수 등 차이는 있겠습니다만 만약 다주택자이고 양도세 중과를 피하고 보유세 부담도 줄이고 싶다면 꽤 큰 금액이라도 낮춰서 팔아야 하지 않을까요?

실제 최근에 저와 상담을 하신 분 중 일부는, 양도세 중과가 너무 부담이 되고 보유세도 만만치 않아서 매각을 고려중이셨는데요, 세금을 고려해서 생각보다 낮은 금액으로 매도를 할 의향이 있다고 하시더군요. 그런 걸 매수할 수 있다면 참 좋겠죠?

둘째, 상반기 대출 조건이 좋고 7월이 되면 스트레스 DSR 3단계가 시행됩니다. 

작년 기억하시죠? 상반기 좋았던 부동산 시장은 7~8월에 정점을 찍고, 9월 대출규제로 인해 잠잠해지기 시작합니다. 살짝 회복을 보였던 주택 시장은 다시 12월 초 비상계엄 그리고 탄핵 이슈로 여기까지 오게 됩니다. 

동시에, 새해가 되면서 은행들 역시 대출을 늘리고 있습니다. 

올림픽파크포레온 잔금대출은 물론, 인터벳은행 역시 대출 빗장을 풀고 시중 은행과 경쟁하는 중입니다. 이는 올해 목표 실적을 채우기 위함인데, 누구나 그렇지만 연초에 조기 달성하는 것이 유리하므로 이에 대한 경쟁이 치열한 상반기를 노리는 것이 저는 유리하다고 봅니다. 

마지막으로, 지난 해 연말부터 시작된 현 상황이 매우 혼란스럽습니다. 어서 빨리 안정이 되길 바라는 마음인데요, 냉정히 생각해보면 이렇게 사람들 관심이 덜하고 경황이 없는 지금이 오히려 좋은 매수 기회라고 생각합니다. 하반기부터는 안정 국면에 접어들 것이고, 그렇게 되면 더 많은 사람들이 시장에 참여하고 일부 지역과 상품은 과열될 수도 있을 것입니다. 

지금 이런 상황에서 좋은 기회를 찾아보시기 바랍니다. 올 한 해도 원하시는 바 모두 이루시길 바랍니다. 새해 복 많이 받으세요! 감사합니다.