섬나라 시골청년의 서울 1호기 투자 후기

안녕하세요 ?

더불어 성장하고 싶은 투자자 꺼야 입니다.

제목에 유튜브 썸네일 처럼 어그로를 한 번 끌어 봤는데요.

섬은 섬인데 다리가 붙어 있는 섬인 듯 섬 아닌 저는 거제도에 거주하고 있습니다.

처음 월부를 시작할 때는 신혼부부였는데 지금은 11개월 딸을 키우고 있는 3가족이 된 그런 외벌이 투자자 입니다.

이번에 1호기 매수를 마무리 하면서 복기글을 쓰게 되었는데요,

월부에 선배님들처럼 1호기 복기 글에서 투자의 기법이나 노하우를 전수하기 보다는

“ 지방에 사는 사람들도 서울에 투자 할 수 있다! ”

“ 외벌이도 투자 할 수 있다. ”

라는 희망의 메시지와 더불어 제 개인적인 느낌에 대한 기록과 더불어 스스로 독려하기 위해 글을 쓰고자 합니다.

투자의 기법이나 노하우를 빠르게 얻고자 하시는 분들은 뒤로가기 눌러주셔도 될 것 같고,

제가 1호기 해온 과정과 복기를 다소 길수도 있지만 가벼운 마음으로 봐주시면 감사하겠습니다.

먼저 제가 서울 투자 까지의 제 생각의 타임라인으로 적어봤는데요,

많은 분들이 저랑 비슷한 사고의 흐름으로 갈 수 있을 것 같아서 간략히 정리 해보았습니다.

부자가 된 듯한 착각

긴가민가 의심으로 가득한 마음으로 수강한 23년 6월 열기,

너바나님 강의를 들으면서 뭔가 망치로 뒷통수를 맞은 듯한 느낌을 느꼈고

마치 저는 부자의 비기를 나 혼자만 들은 느낌이 들었습니다.

왜 이제 들었을까? 이제 나 부자 되는 거 아니야 ?

아주 단단한 착각으로 이미 부자가 된 듯한 착각으로 이렇게 투자하면 나도 부자가 될 수 있구나 !

라고 생각하고 조급증 환자 처럼 투자를 하려고 했었던 것 같습니다.

지방중소도시에서 광역시로

23년 11월, 3천만원이라는 열기반의 투자 기준,

중소도시로 가면 바로 투자 할 수 있을 것 같았습니다.

하지만 중소도시 투자로 다주택자로 갈 시 취득세 중과가 있고,

이미 0호기가 있는 저에게는 중소도시 투자는 조금은 망설여지는 마음이 들게 하였습니다.

그렇게 중소도시 보다는 광역시에 투자하겠다고 마음을 먹게 되었습니다.

결정적으로 23년 12월 강사와의 만남에서 

한가이보이 멘토님께서 광역시로 투자하는 게 좋겠다는 투자코칭 같은 조언을 해주셔서 방향을 잡을 수 있었던 것 같습니다.

광역시도 결국 단기매도

월부생활이 지속되면서 저의 종잣돈도 커지고,

또 내마기를 들으면서 불필요한 보험, 연금 등을 해지하면서,

투자금이 1억 O천만원으로 투자를고려하게 되었었습니다.

24년 초부터 중반까지 광역시 앞마당을 꾸준하게 늘리기 시작했고,

그 과정 속에서 지방투자에서의 비교평가,

투자를 어떻게 접근하는지 배울 수 있었습니다.

그런 와중 24년 5월 서울투자의 기회가 빠르게 찾아오는 것을 느꼈고,

라즈베리 튜터님과의 투자코칭을 통해 광역시 투자를 하는게 낫다는 의견을 받았었습니다.

그렇게 지속적으로 저는 광역시 앞마당을 늘려 나갔고,

24년 7월 추려진 단지로 매코를 넣었습니다.

자향멘토님께서 매코를 해주셨는데요, 

1억 O천만원으로 광역시를 하기에는 충분히 저평가 이기에 투자해도 좋다는 OK를 받긴 했습니다.

근데, 같은 투자금으로 수도권이 더 나을 수도 있다는 의견을 들었습니다. 지방은 단기매도이고 결국 장기투자를 위해서는 수도권 투자를 하게 될 텐데 당시 24년 초여름은 날로 높아지는 서울의 전세가 상승 흐름으로 서울도 투자해 볼 수 있겠다는 조언을 들었습니다.

매코를 받기 전에는 저는 광역시 투자라면 기회에 따라서는 길게 4년/6년 정도도 봐도 되지 않을까?

생각을 했었는데요,

지방은 결국 2년/4년 만기 도래 마다 더 좋은 자산으로 갈아 끼울 수 있으면

팔고 갈아 끼우는 게 좋다는 것을 배울 수 있었습니다.

물론 지방도 대구의 범어나 해운대의 우동 정도 되는 입지는 장기적으로 가치가 유지되고 더 커지겠지만 대부분은 매도 후 갈아끼우기가 맞아 보였습니다.

불과 2달만에 방향성이 다른 코칭이라 다소 혼란스럽기도 했는데요,

24년 여름은 정말 2달 만에 서울시장이 너무 빠르게 변한 정말 핫했던 시기라 그랬던 것 같습니다.

그렇게 저는 고심을 거듭하고 서울로 마음을 다잡게 됩니다.

서울은 어려워!

서울은 도저히 모르겠고 너무 비싼거 아니야?

지방을 보다가 서울을 오니 도저히 가격에 적응이 안되는 겁니다.

뭐 만하면 10억이 다 넘고 다 10억에 근접하고..

그래서 ! 먼저 가격에 적응했던 것 같습니다.

그리고 24년 수강한 실전반에서 배운 내용을 바탕으로

지방과 달리 수도권/서울은 어떤 입지요소를 중점점으로 가치평가를 하는지,

그리고 수도권/서울은 단지의 겉모습의 선호도 뿐만이 아니라 입지도 50:50 으로 봐줘야 한다는 것,

배운 것을 적용하며 비교평가를 하기 시작했습니다.

엄청 선호도가 큰 단지는 아니었지만,

젊은 사람들이 많이 거주하고 아이들도 많고 아주 싼 매물을 만나게 되었는데요,

또 한 번의 매물 코칭을 진행했었구요,

당시 빈쓰 튜터님께서 코칭을 해주셨고 제가 매물코칭 CM 님께 부탁해서 

자향멘토님과 상담한 내용을 빈쓰튜터님께 사전에 전달 좀 해주셨음 좋겠다는 말씀을 드렸습니다.

그렇기에 좀 더 효과적인 매코를 가질 수 있었구요.

단지에 대한 가격 기준과 전세 기준을 정해주셔서 이 기준으로 매물을 찾았던 것 같습니다.

그렇게 당시 서울의 핫 했던 분위기 처럼 무더운 8월 한 여름날, 정확히는 광복절날 입니다.

1호기를 만나 계약을 할 수 있었습니다. 만세 ~

제가 1호기를 찾아가는 과정을 후루룩 적게 되었는데요,

이 과정에서 조금은 똘똘한 투자 물건을 앞 단에 매수해 두고 다음을 생각하는 것이 좋겠다는 생각,

저의 종잣돈을 하나로 집중시키는 과정,

투자물건을 찾는 중 배우자의 출산과 육아 등 많은 생각의 변화, 가족의 변화 등이 있었던 것 같습니다.

월부에 계신 많은 분들이 저와 비슷한 상황이라고 생각합니다.

저의 1호기 투자는 이제 첫 걸음을 내딛은 것이지만,

저와 비슷한 상황으로 투자를 하시려는 분께 특별한 것 없는 저도 투자했다는 것을 말씀드리고 싶었습니다.

지금 이 글을 읽고 계신 모든 분들도 월부에서 배운대로 하시면,

곧 투자 물건 만나실 수 있을 것이라 생각합니다.

막상 투자해보니 비슷한 선호도의 아파트에서 이게 나은지 저게 나은지 고민하는 거보다는,

저는 더 좋은 조건의 물건을 찾는데 시간을 할애하는 게 훨씬 낫다는 생각이 들었습니다.

방향성, 실행, 반복 그리고 꾸준함

한 번 해보니 또 하고 싶어 저절로 투자공부가 재밌어지는 것 같습니다.

이래서 1호기를 해야 하나 봅니다.

지금부터는 저의 1호기를 제 나름대로의 투자 공부를 위해 복기를 해보겠습니다.

저평가

참고로 저는 4급지에 조금은 덜 선호하는 준신축에 투자를 했습니다.

전고점 대비 약 20% 하락한 상태였구요

제가 매수한 가격보다 더 저평가인 단지를 찾으라고 하면

제 실력(앞마당)에서는 충분히 저평가가 맞았다고 생각합니다.

당시 비슷한 선호도로 보이고 전고점이 비슷했던 단지들은

제가 투자로 고려하고 있는 단지 보다 이미 3~5천만원은 더 비싸진 상태였기에 충분히 저평가는 맞았다고 생각합니다. 하지만 깍아 달라고 했지만 깍지 못했고 교통비라도 빼 보려고 했지만 그 정도도 협상해내지는 못했습니다.

그렇기에 매수에 있어서 시장 분위기가 굉장히 중요하다고 느꼈습니다.

사람들이 매수하지 않을 때, 집을 보지 않을 때, 남들이 움직이지 않을 때

그 때가 협상도 잘되고 조건도 좋게 만들 수 있어서 다음 투자는 매수자 우위일 때 투자 해야겠다 다짐했습니다.

그리고 추가 개선할 점은 서울의 앞마당이 적었기에 비교 군이 적어서 아쉬웠던 것 같습니다.

좀 더 실력(앞마당)을 키워야 할 것 같습니다.

환금성

세대수가 대단지고 또 1군 브랜드에 연식은 준신축에 환금성은 충분히 어느 정도 확보되었다고 생각했습니다.

하지만 단지가 약간 경사에 위치해 있고 서울에서 중요한 교통이 조금은 불편한 지역이라 선호도가 떨어지는 단지인 건 분명했습니다. 그리고 층수도 5층에 단지뷰 + 소나무가 5층까지.. 올라와서 소나무가 약간 가리기 까지 하는 뷰 여서 선호도가 상대적으로 더 떨어지기도 합니다.

하지만 그만큼 싸게 산 것은 확실 했습니다.

나중에 매도 시 다른 매물들 보다 싸게 매도한다면 충분히 환금성은 충분하다고 생각했습니다.

약간 덜 선호하는 단지에 층이지만 주변 생활권의 동일 평형 평균 전세가와는 거의 비슷합니다.

그렇기에 투자금을 줄일 수 있었고 저렴하게 매수 한 만큼 저렴하게 전세를 주면서 대출규제 등 상황에서도 현금 전세로 맞출 수 있었던 것 같습니다.

싸게 샀기에 가능한 점이라 생각하고,

다음 번에도 환금성이 더 좋은 것을 사야 겠지만 더 싸게 사는 것에 집중하겠습니다.

수익

수익은 안전마진이 약 20% 이상 확보되었기 때문에,

장기적으로 버티면 충분한 수익으로 돌아 올거라 생각합니다.

원금보존

저의 투자 물건 전세가율은 64% 입니다.

서울 평균 전세가율 보다는 약간 높다고 생각하고 전세가율이 더 이상 하락하긴 힘들 지 않을까?

조심스럽게 추측해보면서 더 떨어지더라도 충분히 버틸 수 있을 것이라 생각했습니다.

그리고 장기적으로는 전세가가 매수가를 넘을 수 있다는 믿음이 있고,

이게 열중반에서 배운 진정한 원금보존의 의미가 아닌가 생각합니다.

리스크

잔금리스크는 있었습니다.

하지만 다들 아시겠지만 서울 투자는 지방 투자와 다르게 전세 수요가 강하기에,

잔금리스크가 있더라도 전세를 빠르게 빼는 전략으로 많이 접근을 하시고 저도 그와 동일하게 접근했습니다.

그리고 전세입자를 맞추는 것이 제일 큰 리스크였다고 생각합니다.

결과론적으로 시세보다 저렴하게 거주 중이시던 기존 세입자를 시세보다는 조금 저렴하지만 큰 폭으로 전세가를 올려 신규계약를 하게 되었습니다.

1호기 할 때 언제 제일 기쁘고 좋았냐고 물어보신다면, 전 이렇게 대답하고 싶습니다.

“전세 계약 한 날”

열중반에서 전세 빼는 법을 괜히 가르쳐 주는게 아니라는 생각이 들었고 정말 전세가 너무너무너무 중요하구나

그리고 매매가 보다 지금은 전세가에 더 관심이 많이 가는 것 같습니다.

제가 계약했을 당시 같은 단지에서 투자자들이 많이 투자를 하면서 전세매물도 조금씩 나오는 상황이었는데요,

제가 싸게 산편이다 보니 전세가를 싸게 준게 정말 전세를 구하는데 크게 작용한 것 같습니다.

그렇기에 강의에서도 매 번 강조하시는

싸게 사기 !  

정말 중요한 것 같습니다.

싸게 산 것이 투자에 있어 얼마나 중요한 영향을 미치는지 모르겠습니다.

1호기를 투자하면서

서울투자의 수익구조(전세상승분), 전세의 중요성, 매수의 과정, 싸게 사는 것에 대한 중요성 그리고 셀프 등기를 진행하면서 등기의 과정까지 다양하게 많이 배운 것 같습니다.

잘한 투자는 아니라고 생각하지만 투자에 대한 두려움은 없는 것 같습니다.

투자 한 번 하니 격하게 또 하고 싶네요. 2호기를 향해 또 달려봐야겠습니다.

너무 긴 글을 읽어 주신 분들 너무 감사드리며 행복한 연말 되시기 바랍니다.

감사합니다.

ps)

임보도 정말 못쓰던 저를 투자자로 변신 시켜준 리즤 튜터님 그리고 리즤키즈 감사합니다.

서울 처음 임장하면서 서울에 대한 느낌 알려주신 멋쟁이조장반 감사합니다.

매달 책 읽게 해주는 열기반 동료님들 감사합니다.

매일 원씽 챙겨주시고 항상 좋은 얘기 많이해주시는 실준반 동료님들 감사합니다.

첫 MVP 만들어 주신 지기 동료님들 그리고 아직까지 투자인사이트 많이 나눠주셔서 감사합니다.

트라이님 1호기 고민 같이 많이 해주셔서 감사합니다.

매일 매일 즐거운 분위기 줍줍조 감사합니다.

그리고 서울 투자 많은 인사이트 주신 도롱 튜터님, 1호기 매물 놓쳤을 때 위로해주신 초이조장님, 돌 던져주시는 달감님, 그리고 롱런즈 감사합니다.

마지막으로 많은 독박육아에도 응원해주고 도와주는 사랑하는 와이프 감사합니다.

거의 시상식 소감이네요.. 저를 만나간 모든 동료님들 투자자로 성장하게 해주셔서 감사합니다.

진짜 끝 -

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