우리의 산타🎅 강1지지튜터님과 해피크3ㅣ스마스조
갱지지 튜터님과 함께 성장하고픈 밤양갱이들 12월 함께 간당~!
기대가 되고 두근두근 했던 열반실전반 1강이 오픈을 했다.
빨리 듣고 싶은 마음에 제주바다님의 “ 실전투자자를 위한 투자와 성장법 ” 강의를 후딱 듣고 후기를 적어본다.
열반실전반에 왔으니 기초와는 다른 ‘정석’으로 해야함을 강조해 주셨다.
맞아 강의에서 들었는데.. 별것 아닌줄 알아서 스킵했는데.. 정말 중요한 거였구나..
아차~ 깨닫는 순간들이었다.
투자의 잘못된 습과들을 바로 잡고 실전반에서는 정석의 길을 따라 투자자의 초심을 다잡아야 겠다고 다짐했다.
<INTRO>
본것
단지 임장 대충 하지 말아라.
이전보다 120% 목표를 세우고 완성하라.
배웠다면 결과를 내라.
실전반 목표는 제대로 된 앞마당을 만들어 언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는 것 이다.
깨달은것
단지임장에서 내가 보아야 할 중요한것들. 놓치고 있는 것들을 되짚어 새기게 된다.
임보에서 내가 잘 못하는것, 잘 안하는 것을 이번달 적용해보아야 한다.
투자가 안되는 이유는 앞마당 시세트래킹, 전수조를 하지 않았기 때문이다.(딱 나의 상황을 말씀해주셨다.
나읫 문제점 발견! 그랬구나. 해야겠구나.)
적용할것
단지임장시 상가(종류:아이들/어른), 단지내(퀵보드,유모차), 놀이터 관리상태, 사람들을 잘 관찰 하자.
앞마당까지 모아 시세트래킹 양식을 만들고 시세트래킹(시세스캐닝) 해보기!
이제는 투자를 해야할때, 앞으로 6개월 가장 주요한때. 나의 앞마당을 선명하게 그리고 투자로 이어갈것!
1장. 시장 <2024년 현재 수도권 시장>
본것
매매시장에서는 목표 매수 가격을 설정하고 목표 가격이 될때까지 투자 대안을 가지고 협상에 적극적으로 임해야 한다.
전세시장에서는 12월부터 전세 비수기 & 25년 입주장 고려하여 입주장을 피하면서 전세 셋팅을 해야 한다.
수도권 투자 기준 4가지(구 급지, 생활권 선호도, 단지 직장+교통/환경(거뮤니티,연식)를 적용하여 투자한다.
깨달은것
투자금 고민, 앞마당 고민 나의 이야기를 하시는 줄 알았다. 마음이 급한 밤양갱이.
하지만 언제든 투자할 수 있는 투자자가 되는것이 먼저! 앞으로 6개월간 6개 앞마당을 제대로 만들어 투자하기로 마음을 다잡아 본다.
적용할것
시장을 객관적으로 해석하고 시장에 휘둘리지 않고 가치와 가격에 본질적으로 어떤 영향을 줄것인지 내 투자에 해석하고 대응하기!
24년 하반기~ 25년 상반기 전세 셋팅은 최대한 빠르게 보수적으로 입주장을 피하여 셋팅한다.
가치에 집중하고 가치를 제대로 알고 지역/생활권/단지의 선호도 단지의 가치를 뾰족하게 비교해서 가치대비 덜 오른 단지를 매수한다.
2장. 기준 <수도권 투자 기준>
본것
수도권 투자 기준 4가지로 판단할 수 있다.
1.급지: 같은 투자금으로 상위 급지에 투자할 수 있는지 반드시 구축, 상위급지 경기도까지 확인한다. 내 투자금으로 할수 있는 지역만 늘리기보다 더좋은 급지 임장지역 늘려간다.
2.생활권(선호도): 커뮤니티 확인, 입지요소를 갖춘곳(직장,교통,학군,환경)을 선호도에 따라 구별하고 호재는 플러스 알파로 판단한다.
3.직장+교통: 업무지구 접근성(7대업무지구-강남,광화문,여의도,판교,DMC,마곡,가디) 소요시간을 작성하고 판단한다.
4.환경(커뮤니티,연식): 좋은 연식일수록 선호도가 높고, 같은 시기 전세가율이 높아서 적은 투자금으로 더 가치있는 곳에 투자하여 다음 투자로 연결할 수 있다.
깨달은것
임보를 작성할때, 투자기준을 무엇으로 판단해야하는지 선명하지 않은 상태로 기존 프레임에 넣기 바빴던 것 같다. 이제 수도권 투자 기준 4가지 요소를 배웠으니, 나의 임보에도 적용하여 수도권 투자를 하는데 판단을 보다 더 선명하게 해봐야 겠다고 생각했다.
적용할것
임장보고서에 4가지 투자기준을 넣어 단지 가치를 판단해본다.
3장. 투자전략 <수도권 투자 전략>
본것
1.동남권역: 연식이 오래된 택지가 많은 동남권역에서 강남접근성, 학군지 수요가 확실한 곳에서는 연식이 아닌 입지를 반드시 선택한다. 입지 좋은 경기도 2급지가 서울 3급지(신축택지)보다 많이 오른다.
2.남부권역: 대규모 택지 개발이 예정(2030년 택지개발 입주)된 곳이기 때문에 투자후 공급일정을 지속 체크해야 한다. 4급지 투자시 비역세권 구축 84보다 역세권 신축 59를 먼저 우선순위로 본다.
3.서부권역: 같은 권역내 더 낮은 급지라도 생활권이 입지가 더좋고 선호하는 생활권이라면 우선순위로 투자해야한다(구로5급지, 광명4급지). 서부권 수요를 받는 광명 철산동, 광명동 지역 재개발 재건축으로 신축입주가 매우 활발하게 진행중에 있으니, 서울 5급지와 격차를 더 벌일수 있으므로 서울 투자와 비교한다.
4.동북권역: 브랜드 연식보다 역세권&추가 역세권예정지(8호선 구리역)을 우선 순위로 투자한다. 자체 업무지구가 부족한 배드타운 동북권역은 교통이 개선될 곳, 뉴타운으로 입지 개선되는 지역에 투자한다.
깨달은것
서울 수도권을 한판으로 권역으로 묶고 바라 봐야 겠다는 생각을 했다. 개별적인 앞마당이 아닌 연결해서 주변의 분위기를 느낄수 있고 나의 앞마당별 비교를 통해 가치판단을 할수 있는 수도권 권역별 투자 전략을 적용해볼 수 있게 말이다.
임장보고서에는 내가 투자하는 이유를 정리해보고, 투자후 과정 결론이 경험담으로 정리하는 복기를 꼭 해봐야 함을 다시한번 깨닫게 되었다.
적용할것
앞으로 만들 나의 앞마당은 수도권 권역별 연결지어 앞마당 만들고 비교 판단 해보기!
매수 협상 적극적으로 해보기(매수 저층가격 매수목표, 전고대비 -20% 목표)
탁상공론 하지 말고 현장(전임,매임)을 통한 확신을 갖는 실전투자자 되기!
투자전 임장보고서 TOP3 물건 선정하기: 선정이유 (입지평가, 시세파악, 매매 전세 거래상황)
&물건의 구체적 조건 비교하기(점유자정보,매도사유,이사날짜,임차인정보,갱신권 청구여부,잔금일협의여부,등기부등본,인테리어 확보여부,가격네고 상황)
제주바다 멘토님의 주옥 Memory
“ 가치있는 집을 사고 그걸 보유하는 10년의 과정에서 내 실력이 내 물건을 담아 돈 벌수 있는 실력으로 만들어가셔야 돈이 담길겁니다.”
“기회는 준비된 사람이 잡는 것입니다. 다 올랐다고 놓쳤다고 생각하는 사람은 그런 결과를 얻습니다. 아직 기회가 있다고 생각하는 사람만 기회를 얻습니다.”
“열심히 잘 사는것 왜 분명한 목적이 있는 삶을 사는것, 내가 세상에서 중요한 역할을 하고 살아있따고 느끼는것 ”
"왜 부동산 투자자가 되기로 결심했는지 나에게 되물어 본다. 왜에 대한 고민이 끝나면 행동은 자연스럽게 옮겨진다. 실천하는 실전투자자가 되십시오. 그리고 투자하십시오. 여러분의 행복한 노후를 응원합니다."
제주바다 멘토님! 감사합니다.
주신 인사이트 투자의 삶에 적용해 찐 실천투자자가 되어 보겠습니다!
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