[1호기 후기 제 2탄] - 실전투자 생생한 후기 들려드립니다!!

안녕하세요, 지금부터월부입니다.

앞선 글에서 투자코칭 후 수도권 내집마련쪽으로 방향이 결정되기까지 여정을 말씀드렸는데요, 

이번에는 이어서 드디어 실전 투자를 어떻게하게 되었는지 남겨보겠습니다!

올해 안에는 꼭 1호기를 하고 말리라 다짐을 하면서 시작했고, 

제가 돌아본 지역은 제가 결론 내리기로는 올해 말쯤 투자를 해도 좋겠다는 한 줄평을 남겨서

 처음에는 당장 투자할 마음까지는 없었습니다.

(후기가 늦어서 연말에 올리게 되었지만 제가 투자한 시점은 4~5월입니다.ㅎㅎㅎ)

그러나 적극적으로 임하면서 전임, 매임을 열심히 진행하게 되었고, 

여느 때와 다름없이 저는 그냥 매임을 하러 부사님을 만나뵙고 물건을 보러 갑니다.

해당 단지 최저가의 매물을 보고 싶었지만 거기는 세입자가 협조가 안 되어서 안 보여준다며....

저는 아쉽지만 그보다 3천만원 높게 올라온 A 물건을 임장하게 되었습니다.

20평대 4층짜리 물건이었는데 수리는 안 되었지만 생각보다 물건 컨디션이 괜찮았습니다.

그러나 저는 당장 투자할 생각이 없었기 때문에 가볍게 나오는데

부사님께서 이 물건 얼마까지 생각하고 있냐고 대뜸 물어보시는 겁니다.

저는 ‘에이 해주겠어.?’ 싶은 마음으로 3천 저렴한 최저가로 나온 매매금액을 불러보았는데, 

부사님께서 더 깎아봐! 하시면서 6천 정도를 깎은 금액을 말씀하시는 겁니다!!!!!!!

이.게.웬.일!!! 생각도 못했는데!! 

안 그래도 임장하면서 저평가된 단지라고 생각했던 단지였는데

첫 매임한 물건을 6천이나, 그것도 내가 부른 것도 아니고 부사님이 부르신다구?!!

‘잠시만 나 이러다가 1호기를 갑자기 할수도 있겠다’하는 생각에 부랴부랴 남편에게 전화합니다.

“여보 이건 정말 대박이야..!!! 우리 그냥 해버릴까??? 

일단 무조건 싸. 이 가격에 이 단지가 나올 일이 없어 엄청 싸!”

남편도 설렘에 가득차서 일단 알겠다고 답변을 했고,

저는 그 물건을 마음에 품은 채 부랴부랴 해당 단지의 물건들을 갑자기 눈에 불을 켜고 털기 시작합니다 ㅎㅎ

그렇게 해당 단지의 곰팡이 쓴 로얄동, 로얄층 물건을 흥정하는 사이.. ,

그리고 옆 동네 앞마당을 쭉 터는 사이.....

남편이 4층 물건이라서 다른 물건을 좀 더 깎아서 사보자라고 뜸을 들이는 사이....

6천 싸게 살 수 있었던 그 물건은 결론적으로는

 '8천만원'이나 싸게 다른 사람 손에 이미 들어갔다는 슬픈 소식이 전해져왔습니다.....(띠로리)

눈앞에서 물건이 날라간다는 게 이 느낌일까요...

전투적으로 실제 매수를 해야겠다는 생각으로 임하고 보니 너무너무 아깝더라구요.... 

내가 너무 간을 본 걸까, 좋은 물건이 나오면 바로 매수해야하는 용기도 있어야 하는 거구나..

아니다.. 나와 인연이 아니었나보다 난 바로 매수하지 않고 비교해본 게 그래도 잘한거야! 하는

여러가지 마음이 들면서 아쉬운 마음이 들던 찰나,

잠시만.. 부사님께서 30평대는 혹시 어떠세요? 하면서 제안을 해주십니다.

낀 평수에 세낀 물건이지만 20평대 물건과 가격이 거의 차이가 안 나는 물건이 있었던 겁니다!!

세가 껴 있어 투자금이 적게 들지는 않지만 그래도 내집마련을 생각하고 있었던 터라 

내집마련비용보다는 세낀 물건 투자가 오히려 좋아??? 하는 생각의 전환이 딱 생겼습니다.

애초에 적은 금액으로 '투자'를 하는 입장에서 바라보면 투자금이 많이 드는 사례로 보일 수 있지만,

내집마련을 생각하고 있던 저에게는 오히려 그 보다 적은 돈을 들여 투자를 할 수 있게 되어 이득인 셈이었습니다.

(생각을 조금만 바꿔서 시야를 넓혀보면 더 좋은 방법이 생기더라구요!)

우선 무엇보다도 낀평수의 절대 매매가 자체가 아주 쌌다는게 투자를 결정하는데 결정적인 요소가 되었습니다.

그러나 갭투자를 하는 것보다는 훨씬 많은 투자금이 들어가서 

기존에 전세로 깔고 앉았던 돈이 필요해  살던 집을 나와 부랴부랴 전세를 빼야했고,

이로써 첫 투자에 

현재  사는 곳 전세빼기+1호기 매수하기(세입자 거주)+실제 거주할 월세집 구하기를 동시에 진행

하게 됩니다.

(개념을 알고 한 게 아니라 실제로 닥치니 생각해낸 방법이지만 

나중에 내집마련중급반을 듣다보니 이게 '거주-보유 분리'의 방법이더라구요!)

전세 보증금을 그대로 승계받는 조건으로 계약하게 되어서 

‘매매가 - 전세보증금’의 금액만 매도인에게 넘기면 되는 상태였고, 아래의 일정으로 금액을 입금하게 됩니다!

*  계약금 입금 일정

1. 계약 한 달 전 : 계약금 중 일부 입금

  2. 계약서 작성 :  계약하면서 계약금 나머지 입금 –  명의 넘어오며 최종 계약

  3. 계약 한 달 후 : 중도금 입금  – 계약일로부터 1개월 뒤 쯤 매수인과 조정해서 입금

  4. 계약 두 달 후 : 잔금 (매매가-계약금-중도금-보증금)최종입금  – 잔금일자 계약 시 매수인과 조정해서  지정

다음은 제가 어디서 자금을 마련했고, 어느 곳에 지출했는지 내역 알려드릴게요!

* 현금흐름

[자금 마련]

• 전세보증금, 종잣돈(예금 등), 주택자금대출

[주택구입비용]

• 현재 거주 월세, 매수 잔금, 부동산 중개비, 이사비용, 등기비용(취득세, 법무사 수수료 등)

→ 저는 등기비용이 이렇게 많이 나올 줄 몰랐어요!! 월부에서 들었을 때는 취득세가 1%대였던 걸로 기억하는데(제가 잘못 기억 할 수도 있습니다) 이게 무조건 1%가 아니라 매매가에 따라서 취득세 비율이 달라지더라구요!

끝으로, 이번 1호기 매수하면서 잘했던 점과 아쉬웠던 점 복기하며 마무리해보려고 합니다 :) 

* 잘한 점

- 20평대에만 매몰된 것이 아니라 30평대까지 눈을 넓힌 점

- 단순 내집마련이 아니라 투자 방법을 확장하여 다른 방법(거주-보유분리)까지 생각해본 점

- 가격 네고를 위해 나름 적극적으로 시도해본 점

- 대출 시점에서 대출 이율이 좋아서 낮은 이율로 대출 받게 된 점(우연이었지만)

* 아쉬운 점

- 가격을 한 푼도 깎지 못했던 점(가격을 깎으려고 시도를 계속했으나 기존 매도인이 매물을 거둬들이기 일보직전이어서 그냥 거래했습니다 ㅠ)

- 세낀물건 생애최초 대출 80%까지 받으려면 잔금일로부터 3개월 이내에 입주해야 하는데(10/25) 세입자 자녀가 수능 때문에 기존 만기일인 25년 1월말까지 있고 싶다고 해서 상황 배려해주느라 생초 80% 못 받고 70%까지밖에 못 받은 점

- 생애최초는 취득세  감면 가능하나, 1년 이내 실거주+ 3년 이내에 임대 불가 조건에 충족하지 못해서 취득세 감면 받지 못한 점

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

저보다 훨씬 더 열심히 월부에 임하시는 동료분들이 많은 것으로 압니다.

저 역시도 했으니 여러분도 하실 수 있습니다!

요즘 경기가 어렵지만 그래도 열심히 임장 다니시는 것만큼 1호기 꼭 해내시고 

2,3호기도 쭉쭉 이어서 하실 수 있기를 바라봅니다 :) 파이팅!!