매물코칭 없이도 서울 1호기 결정할 수 있었던 이유 (부제: 2년만의 1호기)



안녕하세요, 하멘입니다~

월부 시작한지 2년만에 드디어 제가 1호기를 하게 되네요.

정말 가벼운 마음에 수강했던 22년 11월 열기를 시작으로

23년4월 실전준비반을 듣고 지금까지 강의와 자실로 앞마당을 넓혀 나가면서,

투자물건을 찾아왔었는데요.

매물코칭 없이 그동안 배워왔던 기준을 토대로

원칙과 기준에 맞게 투자하는 것에 집중했더니

전과는 다른 확신을 느꼈고, 투자를 진행했습니다.

다행히 다시 코칭이 부활하면서 가계약과 본계약 사이에

제주바다 멘토님의 코칭을 들으면서 최종 확인도 들을 수 있었습니다.

감사합니다 멘토님!

그럼 잊기 전에 복기 시~작!!

저는 싱글투자자고 수도권 투자금 범위설정은

"종잣돈 + 1년에 모을 수 있는 돈" 까지였습니다.

좀 더 레버리지해도 된다고 생각할 수 있지만

저는 한 채로 끝나는게 아니라

다주택자로 투자를 이어나가고 싶었고,

1년 갚고, 빨리 모아서 재투자를 해야하니까

+ 혹시 모를 리스크 대비를 위해 여력도 남겨야 하니까

투자금 범위를 그 정도로 설정했습니다.

(thanks to 진심을 담아서 튜터님)

1호기 찾기 _ 1등뽑기의 중요성

몇월이는지 그건 정확히 기억나지 않는데

매물코칭이 없어졌다는 이야기를 듣고

저의 몰입도가 달라졌다는 걸 느꼈습니다.

그동안 매물코칭에 많이 의지했다는 걸 알았고,

사실 오히려 좋았습니다.

스스로 확신도 없으면서 누군가의 말을 듣고 사는게 아니라

이제 내가 생각했을 때 원칙과 기준에 맞는,

51%의 확신이라도 스스로 투자의사결정까지 결론을 내리고

매수한다면 그 단지를 지켜나갈 수 있을 것 같다는 느낌이 왔습니다.

24년 11월

조원들과 함께 임장하고 많은 동료들과 튜터님께 질문을 하면서

그동안 1등뽑기 프로세스 중

어떤 과정에서 제가 무엇을 놓쳤길래

제 1등에 자신이 없었던 건지

그 사소하고 미묘한 차이를 잡아나갈 수 있었습니다.

그래서 가치판단이 중요하구나! 임장 진짜 똑바로 해야겠구나

라고 생각했구요..

매월 임장보고서를 써나가면서 시세트래킹을 하고,

1등을 뽑으면서 계속 순위에 남는 단지들이

자연스럽게 제 머릿속에 남았습니다.

지금 저평가된 지역과 단지는 어떤어떤 것들이고,

나는 이 범위 안에서 투자를 할 수 있겠다.

현장에 가서 좋은 상황과 가격, 조건을 가진 매물을 찾으면 되겠다.

로 정리할 수 있었습니다.

당장의 공급리스크라는 두려움에 갇혀서

가치 판단이 제대로 되지 않은 1등뽑기를 하니

막상 1등이 나온 단지를 보면서 이게 맞나?

하는 걸 스스로는 알고 있으니까

적극적으로 매물을 털러 가지 못했던 거라는걸 알게 되었습니다.

* 그리고 다행인 점은 당시 잘못 뽑았던 1등 매물을 보고서도 계약을 진행하지 않았던 것입니다.

5천만원을 깎고도 계약하지 않은 ssul은 다음 기회에..

혹시라도 이 글을 읽는 분들 중에서

공급을 먼저 보고 투자금을 먼저 생각하면서

그 지역과 단지에 대해 가치를 잘못 보고 있는 것은 아닌지

생각해보시면 좋겠습니다.

리스크가 전혀 없는 시장이라고 생각하면

가치순위가 변하지 않는가? 어떤 것을 저평가라고 볼 것인가?

멘토, 튜터님이 저평가부터 보라는 덴 다 이유가 있었습니다.

아~ 정말 많이 헤맸습니다.

가치가 다시 정리되니까 그 다음은 너무 쉬웠습니다.

타겟 지역,생활권들을 설정하고 이 순서로 투자하겠다. 하는 후보 단지들을 뽑았고, (지금 생각해보니 주우이님의 5분위 시세표와 의미가 같네요)

네이버부동산 매물알림 설정을 하면서 시세를 체크했습니다.

임장지의 임장보고서 결론을 내고 나서

토요일 아침 두 단지에 매물을 보러갔습니다.

전날 밤 해당 단지들에 나온 매물들을 다 지도에 올리면서

동,층,향,수리상태,가격,구조,조건을 고려하면서 매물들의 순위를 한 번 스스로 매겨보고 갔습니다.

A단지 - 가치가 더 좋지만 저평가되어있고, 투자금이 좀 더 많이 드니, 적극 네고를 시도할 것

B단지 - 가치는 상대적으로 A단지에 비해 밀리지만, 그래도 가치 있고, 네고가 많이 되지 않더라도 감당가능한 투자금 범위

A단지의 물건은 만기25.6월 임차인이 거주중이지만

세가 낮게 껴있어 투자금이 많이 들어가는 물건이었습니다.

그러나 만기가 많이 남지 않아

빠른 시일 내에 현재 시세로 세입자를 구해 투자금을 회수할 수 있었고

가격도 저렴하다고 생각했으나,

전날 밤에 가계약금이 들어가면서 그 매물을 보지 못하고

그보다 1천만원 호가가 더 높은 2순위 공실매물을 봤습니다.

집주인은 돈이 아쉽지 않다며 1천만원 이상 가격조정은 어렵다고 하셨고,

사장님도 전혀 거래성사에는 관심이 없으셨습니다.

공동중개물건이라 물건지 사장님 사무실에 들러 다시 한 번 여쭤봤으나

제가 원하는 가격은 절대 안된다며 같은 대답만 돌아올 뿐이었습니다.

가격도 원하는 가격이 아니었고 후보 단지와 매물이 많으니

여기가 가격조정이 되지 않는다면

지금은 내 우선순위가 되긴 어렵겠다고 생각하고

매물이 나오면 또 연락달라는 말과 목표매수가만 말씀드리고 B단지로 향했습니다.

후보단지를 많이 설정하지 않았다면 조급하게 생각할 수도 있었지만

긴 시간동안 앞마당을 넓혀나가면서,

타겟단지들이 많이 있고, 매물은 더 많다고 생각하니

전혀 조급하지 않게 다음으로 넘어갈 수 있었습니다.

물건 10개는 놓쳐야 1개를 잡을 수 있다는 말도 있구요.

놓칠 때 마다 그 1개가 가까워지는구나~하며 솔직히 재밌었습니다.(변탠가)

약속시간보다 30분 일찍 도착해서

사장님과 대화를 나누고 브리핑을 듣고,

제가 예약한 매물과,

공동중개물건이지만 조건이 좋은 물건이 있다며 소개해주신 매물을 봤습니다

- 기본집, 임차인 거주중, 만기는 25년 말이나 집이 매도되면 맞춰서 나가겠다고 하심. (#.25억)

- 샷시제외 2년전 수리, 주인거주, RR, 같은단지 대형평형 갈아타기 준비중(#.4억)

- 기본집, 주인거주, 가격 깎아야 거래된다는 것은 알고 계심 (#.5억)

해당 단지는 초등학교 배정을 위해 개학 전 이사를 원하는 전세대기자가 있었고,

#.5억 기본집은 딱 봐도 비싸서 사장님도 굳이 추천하진 않으셨지만,

주인에게 이 가격으론 절대 거래가 안되고 비슷한 조건,상황의 매물이 #.25억에 나왔으니

팔고 싶다면 최소 그 가격까진 깎아줄 생각은 하셔야 한다고 말씀드렸다고 하셨습니다. (일잘러)

공부하러 오는 사람들이 정~말 싫다하시던 사장님

진심으로 하니 제가 살 사람처럼 보였을까요

기본집은 최선을 다해서 1500만원까지 깎아보겠다.

주인거주중인 집은 1000만원까지 깎을 수 있을 것 같다며 적극적인 모습을 보여주셨습니다.

제 목표매수가는 수리비까지 포함해서 생각했을 때, #.15억원이었고,

사장님이 말씀해주신 가격이 조금씩은 아쉬웠습니다.

사무실에 앉아 제가 기본집을 예약할 때 생각하고 온 가격은

수리비 포함 #.15억원이었다는걸 말씀드렸고

우선 순위를 생각해봤습니다.

두번째 집은 주인이 같은 단지 대형평형에 갈아타고 싶어했고,

봐둔 집 두 개가 있으나 결정하진 못한 상황이었습니다.

가고 싶어 하시는 두 집 모두 로얄동이고 (이 가격도 예시입니다)

한 집은 풀인테리어 13억. 입주가능,

한 집은 임차인 거주중이라 2년 뒤 입주가 가능한 12억

매도인은 13억원의 집을 마음에 들어했지만 네고가 전혀 안된다 하고

12억은 가격은 마음에 들지만 바로 입주도 안되고, 수리가 필요하니

둘 중에 고민중이라 하셨습니다.

매도인이 12억 집을 선택한다면 그 집의 임차인이 나가기까지

주전세로 가능하겠다는 생각이 들어

"저라면 12억짜리 집 사서 5~6천으로 마음에 맞는 인테리어를 하겠어요

싸게 사는게 중요하다면서요~"

라며 넌지시 생각을 말씀드렸습니다.

집에 돌아와서 정리를 해보니,

1등 - 내부 수리가 되었고, 주전세가 가능할 수도, 전세대기자도 있는 RR

2등 - 임차인 거주, 기본집 수리

3등 - A단지 공실 or 아직 안 봤거나 안나온 매물들

순서로 매길 수 있었고,

아주 혹한의 추위까지 집을 보러다니면서

가격을 더 깎을 생각을 하고 있었기에 조급한 마음은 덜했지만,

후보 단지가 더 있으면 좋겠다.

비교할 수 있고 투자가 가능한 지역을 가보면서

이 1번 매물도 같이 목표매수가까지 협상을 해봐야겠다고 생각하고

당일 야심한 밤에 사장님께 문자를 드렸습니다.

(공동중개 물건이었고, 사장님은 매수인인 제 편이라는 생각에 보낸 문자입니다. 자칭 후려치기의 달인)

어떻게 보낼까 고민하던 중

소중한 동료인 덩마님이 말씀해주셨던 것들을 생각했습니다.

사장님은 가격을 깎는 주체가 아니라,

중개인으로서 매도자과 매수자의 원만한 협의를 이끌어 내는 분이니,

사장님이 매도인을 잘 설득할 수 있도록

내가 줄 수 있는 것. 그리고 협상에 활용할 수 있는 것들을 드려야한다.

(덩마님 1호기 복기글도 한 번 더 읽었어요)

사장님 저 10*동 *0*호 하고싶어요

사장님도 알고 계신 제 목표매수액을 처음부터 말하면 그렇게 안될 것 같으니

실제 목표매수가액인 #.2억원(-2천 네고)보다 더 낮은 #.1억(-3천)을 먼저 말해주세요

저는 중도금을 얼마정도 드릴 수 있고,

사장님이 물론 제일 잘 아시겠지만 현재 시장 상황은

매물도 쌓이고 거래도 잘 안되고 있지 않냐

이사가고 싶은 집도 있으시니 이것도 같이 한번 말씀해주시고

무리한 부탁인 줄은 알지만 한 번만 부탁드린다

너무너무 사고싶다 근데 돈이 없다

간절하지만 간절하지 않은 느낌의 문자를 보냈습니다.

+ 이거 안되도 난 1월까지 더 집 보러 다닐거다

(첫 시도부터 제가 협상에 사용할 카드를 다 담지 않았습니다.

한 번에 깎이지 않을 걸 알기에 2~3개 카드는 남겨놓고 일부만 보냈습니다)

문자를 보내고 나서

새로운 임장지의 분임루트를 그렸습니다.

이 한 매물에 집착하지 않겠다 하는 자기최면이기도 했습니다.

잠에 드는 순간까지 어떻게 협상을 더 시도해볼까?하며

저절로 짱구가 막 굴러가더라구요.

'짱구를 굴리는 것 만으로도 실력이 는다' 는

진심을담아서 튜터님의 말씀이 생각났습니다 ㅎㅎ

일요일 아침에 일어나

노력해보겠다는 사장님의 답장을 받고

임장을 하러 나섰습니다.

그동안에도 너무나 궁금했던 지역이었고

강의에서도 많이 들었고, 동료도 투자한 지역이라서

이미 이름은 많이 들어서 다 아는데

얼굴만 모르는 친구를 만나러 가는 것처럼 재밌었습니다.

임장에 몰입도 더 잘되고 가만히 앉아서 기다리는게 아니라

제 할 일을 하면서 시간을 보내는게 좋았습니다.

임장을 하던 중 사장님께 연락을 받았습니다.

매도인이 아직 이사갈 집을 못정했다며 결정되는대로 연락해주겠다.

다만, 제가 매물을 볼 때에 바로 뒤에 매물을 봤던 분이

제가 원하는 가격보다 1천만원 높은 #.3억에 매수의사를 보였다고 말씀하셨습니다.(경쟁자 등장?)

그 가격이면 전 기본집을 깎아서 수리하겠다고만 말씀드렸습니다.

일요일은 그렇게 지나갔고

월요일이 되어 업무를 하던 중

사장님께 전화가 왔습니다.

"하멘! 매도인은 이사갈 집 결정했고 주전세 살기로 했어요

다만 #.2억까진 안되고, #.3억(-1천)까진 된다고 한다.

대신 전세는 시세보다 높게 살아주신대요 실거래가를 보면 알겠지만 이것도 싼거다.

#.3억에 산다던 다른 매수인은 남편이랑 얘기하더니 포기했다 (오? 경쟁자 퇴장ㅋ)

너 돈없다고 해서 인테리어업체에 연락해서 내가 수리비는 다 깎아놨어요

이거 안하고 기본집 산다하면 수리는 1200만원에 할 수 있을 것 같아요.

근데 그래도 기본집 깎아서 수리하는거랑 이 집이 가격이 큰 차이가 없어요

오히려 동도 좋고, 수리도 더 좋잖아요 잘 생각해봐요"

"사장님 인테리어 알아봐주시고 신경써주셔서 감사합니다

사장님 말씀도 다 맞지만, 전 그 가격은 어려워요ㅠ

전세 높게 살아주시는 것보다 전 매수 금액이 중요해요

전세 현재 시세에 사셔도 되니까 다시 #.2억 말씀해주시면 안될까요?

그리고 실거래가 찍힌 집들 샷시 되어있지 않나요?

샷시가 제일 비싼데 여기는 샷시도 안되어있잖아요 ㅠ

실거래 물건들 다 샷시까지 수리된거라고 한 번 얘기해주세요~"

사실 좀 깎였을 때 흔들릴 뻔 했지만

다행이라고 해야할 지 업무가 휘몰아치던 시간이라 다른 생각은 못하고

남겨놨던 협상카드만 더 꺼내고 전화를 끊었습니다.

몇 십분 뒤 또 전화가 옵니다.

" 진짜 절대절대 #억2천(-2천)은 안된대요

아무리 해줘도 #억2500만원(-1천500)이라는데.." (거의 다왔다)

" 죄송해요 사장님.. 휴...저한테는 500만원도 너무 큰 돈이에요.."

(...정적...)

" 이제 #.2억은 못불러요. 말하시면 안돼요. #억2300(-1천700)으로 다시 얘기해볼까요?"

" 하... #억2250만원요(-1천750) 딱 중간!" (아 살짝 끌려갔는데)

사실 목표매수가액에서 250만원을 올리는 건 계획에 없었고,

조급한 마음이 들어갔던 것도 맞지만

이걸 포기하고 다음 매물인 기본집, 선호가 떨어지는 동,호수를 수리해서 하는 것보다는

사람들이 좀 더 선호하는 동,호수를 250만원이라도 더 주고 사는게

환금성이나 관리 측면에서 더 좋을거라는 생각이 있었습니다.

그렇게 가격이 한 점에서 만나고,

등기부등본과, 특약사항 동의여부를 확인하고 가계약금을 입금했습니다.

여기서 제가 놓쳤던 것은 주전세라 편하겠다는 생각만 하고

등기부등본을 미리 확인하지 않았던 것이었습니다. (진짜 큰일날 뻔 했네..)

다행히도 융자가 없는 집이었지만

매도인은 2011년에 이 집을 매수했고, 꽤 큰 시세차익을 얻었습니다.

이걸로도 더 협상해볼 수 있었을텐데 하는 아쉬움이 남았습니다.

그래도 마지막에 구질구질해서 50만원 코칭비용 아꼈다!

우선 사장님과 대화하면서 느낀 것은

아 이런 사장님을 찾아야 하는구나.

돌아봤을 때 이건 정말 운이었습니다.

제가 직접 찾은 사장님이 아니라

단지 운이 좋아서 한 번 전화해본 사장님이

좋은 사장님이었던 겁니다.

같이 하면서 일 잘하는 사장님, 내 편이 되어줄 사장님을 찾아야 한다는게

정말 중요하다는 것을 느꼈고

다시 한 번 감사드립니다.

그래서 다음에 투자할 때는 꼭 일 잘하는 사장님을 찾고, 저장해놓고

내 편으로 만들어야겠다는 걸 피부로 느꼈습니다.

오늘 계약까지 완료했고,

아직 다 끝나지 않았지만

생생하게 남기고 싶어 얼른 씁니다.

가계약 이후 부활하자마자 결제한 매물코칭 후기도, 

고마운 사람들도,

이 이후의 복기까지 이어서 쓰겠습니다.

감사합니다!