▶ 아파트명
사직동 사직롯데캐슬더클래식아파트
▶ 위치(지도)
*꿀팁 : 화면 캡처는 [윈도우+쉬프트+S]
▶ 입지평가
1. 직장(C)
동래구 종사자수 97,700명 사업체수 27,667명
2. 교통(S)
아침7시출근시간기준
사직역~동래역 : 13분 자차 14분
사직역~서면역 : 18분 차자 11분
사직역~센텀역 : 20분 자차 18분
(출처: 카카오맵 / 길찾기)
3.학군(B)
사직여자중 93%, 여명중 89%,사직중 87%
*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
4. 환경(주변 편의시설)(A)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
대형마트와 병원을 확인할 수 있습니다.
부산광역시 의료원,세계로병원,실내체육관, 홈플러스메가푸드마켓
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급 (S)
동래롯데캐슬시그니처 2027.11 / 870세대
동래에코펠리스아시아드(주상복합) 2027.02 / 160세대
*아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
(수익률 계산기는 내강의실-2주차 첨부파일에서 받아보실 수 있습니다)
▶ 현장사진 (선택)
▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)
열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라
내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요.
1) 저평가 :
2006년식 쌍용예가2차 (105) 현재 매매가 5억2천 초중고를 두르고 있는 공톰점은 있으나,
2017년식 사직롯데캐슬은 평지를 이루고 있는 면에서 부산의 선호도에 더가치가 높은걸 볼수있다.
2) 환금성 :
전체세대수 1,064/ (86)726세대 로 초중고를 품고 있으며 특히 여고초가 바로 뒤에 있어 아이들에게 안전하며 학원가도 바로 앞에서 이루고 있음.
3) 수익률 :
수익=2.4억/4.5억/5년= 년간 수익률 10% 예상
수익률은 100% 달성이 어려울 것으로 보인다.
4) 원금보존 :
전세가율 55%, 전고점 대비 19% 빠짐
5) 리스크 대비:
27년까지 공급 1,030 대비 수요는 부족함. 전세가는 안정예상.
투자 결론 : 저환수원리에 따라 투자 불가능
현재 수익률 산정시 년간 수익률 10%, 전세가율 55%, 투자금 4.5억 예상(+세금 미포함)
/ 작성하면서 느낀점
저환수원리
가격조건이 비슷한 비교단지와 입지는 같은데 가격이 다른 조건물건이 없어
저평가의 기준을 명확하게 하지 못하여 답답했고,
결국은 단1번이라도 매매와 전세놓기를 경험해야 받아들이는 양과 질이 달라진다는 것을 알기 때문에
감당한것중 가장 좋은것의 목표로 더 깊이 있는 공부를 해야 겠습니다.
