보는 족족 매물이 날아간다? 지금 현장의 기회잡는 3가지 [우도롱]

서울 아파트 거래량 감소한다는데

내가 보던 매물들은 왜 다 날아가지?

너도 나도 투자금 3억으로

찾고 있는 것 같아...

투자하기 좋은 시기라는데

왜 나는 잘 안되는 걸까?

안녕하세요, 우도롱입니다.

월부에서 강의와 칼럼을 통해

지금이 투자하기 정말 좋은 기회라고

많이 말씀해주고 계시죠.

그만큼 추운 날씨에도 투자를 위해

현장을 누비고 계신 분들이 많은데요.

날씨도 부동산 열기도 뜨거웠던 여름부터

시장도 날씨도 차가워진 지금까지

부동산 현장에 참여하며 느끼고 배운

지금 현장의 투자기회 잡는 방법

을 체크리스트 형식으로 말씀드리려 합니다.

혹시 아직 투자 물건을 잡지 못하셨다면

내가 놓치는 게 뭘까? 확인하며

읽어봐주시면 감사하겠습니다.

먼저, 팩트체크부터

지금 시장이 어떠한가?

지금 시장이 어떠한지를 알아야

그에 맞게 어떻게 행동할지 알 수 있겠죠?

서울 아파트 매매 거래량과 매물량을 살펴보니

10월 거래량은 여름의 절반에 못 미치고

매매 물량은 증가하여 3년내 최대인 상황입니다.

🔽 서울 아파트 매매 거래량 및 매물량

출처 : 국토교통부, 아실

반면, 여전히 빠르게 거래되는 현장을 보며

하락장인지 모르겠다 하실 수도 있는데요.

제가 느낀 지난 여름과의 차이는

"가격을 떠나 일단 매물이 많다" 였고

이게 굉장히 유리하다고 느껴졌습니다.

최근 너나위님께서

2024년 시장을 복기해주신 글에서도

충분히 둘러보고 심사숙고할 여유에 대해 말씀해주셨죠.

'가격 올린다', '이미 거래됐다'던 상반기와 달리

매매 거래에 협조적인 물건도 많아졌습니다.

투자하기 좋은 시기,

좀 더 적극적으로 행동해보자!

#1 싼 매물만 보시나요?

모두가 달라붙은 최저가 매물

최근 거래량이 줄면서

매도가 잘 안되다 보니

갈아타기 매수 수요가 줄어들고

투자자들이 찾는 싼 매물 위주로

거래가 되고 있는데요.

최저가 매물을 예약하고 가면

하락장이라는 말이 무색할 정도로

여러 팀이 함께 매물을 보는 경우도

여전히 종종 있습니다.

가격부터 전세, 수리 등

여러 협상이 필요한 투자자 입장에서

인기있는 최저가 물건은 상대적으로

협조 받기가 어려울 수밖에 없습니다.

반대로, 높은 호가에 나와있는 매물이

"알고보니 급매"인 경우가 있습니다.

로얄층 올수리인데 5천 깎이는 급매

대장 단지인데 5천 먼저 깎인 급매

전세계약 협조 어필 & 4천 깎인 급매

모두 최저가 매물보다 5천이상 비싼

투자자들이 안보는 매물 이었습니다.

🔽 서울 아파트 매매가 9억초과 거래량

출처 : 국토교통부

최근 너나위님의 칼럼을 읽고 매매가 9억

기준으로 거래량을 구분해 보았는데요.

올해 초까지 매매가 9억이하와 9억초과 계약이

엇비슷한 비중으로 거래되다가

거래량이 터지던 올 여름, 9억초과 거래량이

두드러지게 급증했습니다.

일반적인 생애 첫 내집마련보다

9억 초과 아파트로 갈아타는 사람이

더 많았던 것으로 보입니다.

위에서 말씀드린 급매 물건들도

상급지에 먼저 매수한 실거주 물건이었습니다.

송파에 계약해놓은 강서구 실거주자

마포에 계약해놓은 서대문 실거주자

영등포에 계약해놓은 강서구 실거주자

거래량이 급증했던 지난 여름에

매매 계약을 먼저 한 실거주자가

로얄동/층, 올수리 라는 이유로

높은 호가에 매물을 내놓았다가

이제 이삿날이 머지않은 상황에서

실거주자도 투자자도 주저하는 사이

'반드시 팔아야 하는' 급매가 되고 있었습니다.

단 하나의 기회를 찾는다는 생각으로

호가가 비싼 매물도 협상해보세요.

#2 조건 좋은 매물만 보시나요?

모두의 소원은 높은 세안고

본래 전세 구하기도 어려운 연말에

전세자금대출 규제까지 더해져

전세승계, 주인전세 조건의 매물을

투자자가 많이 찾고있습니다.

특히나 전세 보증금이 시세보다 높거나

혹은 시세와 비슷한 상황이라면

현시점 투자하기 유리한 조건이기에

투자자가 많이 보는 인기있는 매물답게

가격 협상이 쉽지 않습니다.

반대로,

전세보증금이 낮게 낀 매물은 어떤가요?

본래 투자금이 3억 이내인 단지인데

투자금이 4억이상 드는 매물들은

전세가 끼어있으니 실거주자도 안보고

투자금이 많이 드니 투자자도 안 봅니다.

여기에 세입자가 집도 잘 안 보여준다면?

저는 투자하기 좋은 기회라고 생각합니다.

계속 살고싶어하는 세입자와

새로운 전세계약을 협상해볼 수 있고

살 수 있는 사람이 적은 약점을 이용해

가격을 협상해볼 수 있습니다.

만약 계약갱신 청구권을 사용했다면

전세만기때 투자금을 회수할 수 있기에

일시적 레버리지를 고려해볼 수도 있습니다.

불리한 조건의 외면받는 매물에

귀한 매수자로 협상해보세요.

#3 부동산 사장님께 기계적인가요?

매물 보고 안되면 끝?

최근 아너스와의 만남에서

자유를향하여 멘토님께서 해주신

말씀이 있습니다.

"투자할 매물을 보러 간다가 아니라

사장님과 관계를 쌓기 위해 가보세요."

저도 제 마음과 다르게 다소 차가운

부동산 사장님께 상처 받은 적이 있습니다.

지난 여름, 자음과모음 멘토님께서

'부동산 사장님 입장에서는 그게 당연하고

역지사지로 이해하고 노력해야 한다' 는 것을,

마음을 단단하게 할 것을 가르쳐주셨는데요.

그동안의 투자를 돌이켜보니 매물을 본 후에도

꾸준히 연락을 드렸던 사장님들께서

다른 매물들의 조정된 가격을 알려주시고

이제 막 급매가 된 물건을 소개해주시고

주인전세 물건을 소개해주시며

투자할 수 있도록 도와주셨습니다.

수십, 수백명의 매수 대기자 속에서

작은 표현 한번, 작은 성의 한번

차이를 만드는 작은 노력으로

부동산 사장님의 '내 손님'이 되는 것이

투자과정의 파레토가 아닐까 싶습니다.

작은 노력으로 부동산 사장님께

집 사주고 싶은 사람이 되어 보세요.

오늘은 지금 현장의 기회 잡는 3가지

에 대해 말씀드렸습니다.

좋은 시기에 좋은 물건을

좋은 가격에 좋은 과정으로

투자하실 여러분을 진심으로 응원합니다.

+)

투자 과정에서 어려움 앞에 설 때마다

강의, 튜터링, 칼럼으로 멱살 잡고 끌어주신

멘토님, 튜터님의 믿음과 사랑 잊지 않고

더 많이 베푸는 사람이 되겠습니다.

멘토님, 튜터님, 동료분들께

진심으로, 진심으로 감사드립니다.