열기83기 77억 달성할 조 쨈미0_ 거제2차현대홈타운 아파트 수익률 분석보고서

✅아파트명: 거제2차현대홈타운

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

■연제구는 종사자수96,109명/ 사업체수 23,946개 부산내에서 직장은 적은편이다.

■500명이상 종사자수는 휴넥트, 부산광역시의료원 ,화승코퍼레이션 3곳 밖에 없다.(호갱노노기준)

   300명이상 종사자수는 5개(호갱노노기준)

■300명이상 종사자, 연봉이 가장높은곳: 삼성여객(주) 연봉5580만원(호갱노노기준)

2. 교통

■부산시청역 지하철 14분/ 서면역 지하철 20분소요/ 문현금융단지 지하철36분소요(자차19분소요)

■부산지하철노선은 2호선이 동부산권, 서부산권으로 연결/2호선 업무지구를 지난다.

2호선이  서울처럼 중요하다.업무지구, 상권은 서면역, 연산역, 사상역, 부산역, 남포역, 하단역, 동래역, 경성대역, 부경대역,센텸시티1~4호선, 동해남부선,부산김해선

■6개의 철도와 연결되어 부산,울산,김해까지 연결된 철도노선이 잘 되어있다.

■동백전카드로 울산,김해 철도를 이용할수 잇고, 캐시백 할인혜택도 적용받는다.

3.학군/ 4.환경

■ 초등학교2곳 (학급당25명이상): 창신초, 남문초

■ 중학교90%1개(학업성취도) : 거성중(91.5%)

■ 학원가 사직,아시아드학원가 145개 

■ 중학교85%3개(학업성취도) : 거제여중(887%),이사벨(88.4%),연일중(84.6%)

■ 대학병원1곳 : 부산의료원

■ 대형마트2개 :  홈플러스 아시아드점, 연산점,이마트연제점,트레이더스(시장7곳)

■ 스타벅스 9곳 : 드라이버스루2곳, 일반매장7곳

5. 공급

■ 부산전체에는 2025년~2027년 공급이 부족하고 연제구 2024~2027년 공급부족

■ 연제구,동래구,금정구는 2025~2027년 공급부족으로 전세가가 올라갈 수 있으니, 사람들이 좋아하는곳

■ 학군,학원가,집중되어 있는 거제아시아드, 지하철, 대형마트, 운동시설이 잘 되어있는 거제생활권에서 가치대비

    싼 단지를 지금 ~2026년까지 매수하기 좋은 기회

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

■ 36평대:  저점 매수시 현재기준 154% 수익률

■ 27평대:  저점 매수시 현재기준 303% 수익률

==>27평대 수익률이 높다, 구축이지만 방3화1, 주변 근린생활시설 학원,초중고,병원,대형마트,3호선 지하철직주근접으로 자녀를 안전하게 12년동안 키우기 좋은 입지로 사람들이 선호하는 단지

2019년  전세갭 1억1000만원에 적은돈으로 살수 있는 기회!. 현재 1억5500만원 갭,4.55/3.0

 전세물건로1개 투자하기 좋은편./ 4억4천만원때 금액조절로 전세가율 70% 협상이 된다면 매수 순위에 올려두기

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ○

  ==>27평 4.45억대 / 4.4억로 협상해서 전세가율 70% /갭14000만원 된다면

2) 환금성 : O

==>초중 직주근접, 평지, 아시아드,사직학원가, 지하철직주근접, 대형마트 홈프러스,부산의료원 대형병원,

     일반병원이 밀집된 근린생활권으로 유흥시설이 없어서 자녀키우기 좋은곳으로 입지적 가치가 있음

3) 수익률 : x

==>투자금 15500만원-→ 100%수익률기준으로  매매가 7억6500만원 되어야 하는데

     고점기준에 봤을때 5년안에 수익률 100% 기대하기 힘듬. 

     장기투자로 5년이상 가지고 간다면 나쁘지않다고 생각함

4) 원금보존 : ○

==>저점 5년대비 매매 38%상승 . 매매4억대 /전세3억으로 사람들이 선호하는곳으로 순위 들어옴. 

5) 리스크 대비: ○

   2025~2027년 공급부족으로 전세가 상승기대.

나의 투자 결론 : 현재 X 

==>거제아시아드 생활권을 이용하면서 거제2차현대홈타운 지켜보면서 시세트래킹을 하면서  주변의 

단지중 저평가된 단지로 1억대초반 갭으로 살 수 있는 단지를 시세트래킹하면 지켜보며 종자돈 모으기를 병행하고, 임장하기

✅ 작성하면서 느낀점 : 

■ 인구327만원으로 지방에서 1위 도시로써 

부산에서 해운대,수영구,동래구,연제구,남구, 부산진구등 사람들이 선호한 단지가 늘 존재하기에

저평가된 단지를 싸게 할 단지를 손품,발품으로 파악하고 투자해서 수익을 낼 수 있다는 자신감이 생겼음.

■초중고,학원가,교통,병원,마트가 가까우면, 아파트세대수500세대이상 밀집도가 높은 단지에 갭투자금 1억초반대에 들어온다면 1호기투자에 2025년은 꼭 매수하여 잃지않는투자!!하고자 한다.

투자를 제대로 해보지 않았기에 매수할 단지 리스트를 정리해서 코칭을 통해 더 좋은 단지를 투자의 스승님이신 멤토님,튜터님께 의견을 여쮜어 보고 꼭 해야겠다고 생각함.

■대출규제는 항상 있었기에 조급해 하지말자

■나의 종자돈과 DSR한도내 신용ㆍ대출로 부동산 자산을 쌓는데 적절하게 이용~ 전세레버리지. 대출레베리지로 직장을 다니면서  시세차익투자에 10년은 한다는 마음으로 부자마인드 투자기준= 너바님멤토님 기준으로 꼭 투자해야겠다.