[지교 _ 2주차강의 수강후기 _ 수요대비 입주물량]

<적용할 점>

1. 취미가 독서가 되도록!! 꾸준히 늘려가서 5년 뒤에는 매년 50권 목표 (한달에 4권) 

올해가 가기전에 읽을 책 : “자본주의”(얼마 안남음!), “월급쟁이 부자로 은퇴하라” 

2. 롤모델 찾아서 철저히 벤치마킹하기 ( 월부 영상중에서 10억 달성가 찾아보기 _ 벤치마킹 시 너무 많은 생각 하지 말고, 일단 행동하면서 그들의 말이 맞다는 것을 검증하기 ) 

3. 시간가계부 쓰기, 목실감 매일!!!  하기 ( 매일하는 것이 정말 중요 / 관성이 됨 ) 

4. 올해~내년 까지 돈모으면서 투자실력 쌓기. (내년 말에 한 채 투자해보는 것을 목표로)

***1년에 한 채 씩 투자(급여로). → 전세 상승분으로 시스템 구축. 

<강의 정리>

한 분야에서 전문가가 되기 위한 시간 : 10,000시간 / 10년 → 주에 20시간 정도 투자 (평일 2시간, 주말 4시간 정도씩) 

가능성은 언제나 한계를 뛰어 넘는다. 나는 내 노력이 나를 감동 시키는 짜릿한 순간을 경험한다. 

나는 우선순위에 따라 선택하고, 정했으면 쭉 밀고 나간다.

나는 결과로 내 능력을 증명한다. 

물가(전세가)가 오르는 이유는 인플레이션 때문 / 따라서 역전세가 있더라도 결국엔 장기적으로 오르게 되어있음.

단기적으로 전세가에 영향을 주는 요인 : 

-입주물량이 많아지면 전세가는 떨어짐 (공급이 많아지니까) / 반대로 수요대비 입주물량이 적어지면 전세가는 오름. 

따라서 입주물량이 많아져서 전세가가 떨어졌을 때 (저평가 되었을 때) 구매해야함. 

-지방은 수도권보다 입주물량이 집값에 영향을 많이 줌.

호갱노노 어플 - 입주물량, 실거래 건수(1년에 1건도 없는 건 절대 사면 안됨) 확인 

부동산 투자의 원칙 4가지 : 저평가 되었는지, 환금성이 있는지, 수익률은 얼마인지, 원금보존이 되는지 확인하고 이들의 교집합일 때 투자! 

-저평가 여부를 확인하는 법: 비교평가하기 

-환금성 : 부동산 중에서는 아파트가 환금성이 가장 좋고, 빌라는 살거면 서울만! 대신 관리처분인가된 빌라는 나중에 아파트가 될 거기 때문에 수익성이 좋음. 오피스텔은 환금성 안좋음(진짜 안팔림). 다가구나 단독주택은 땅의 가치(수요;교통,학군 등 / 공급; 입지독점성, 입주물량) 에 따라 부동산 가치가 결정됨. 

-수익률 : 수익금 / 투자금(매매가-전세가) 

-원금보존 : 전세가율 , 전고점 확인 

*투자 1년차 목표수익률 : 잃지않는 것이 중요 (원금보전)

투자 2년차 목표수익률 :  10%

투자 10년차 목표수익률 : 20%
 

나는 현재 돈보다는 시간이 많으므로, 지방에 저평가가치투자를 하는 것이 좋음. (서울에 한채보다 지방에 평범한 여러채!!! ) / 투자금이 여유가 된다면 경기도에, 투자금 여유가 안된다면 지방에 투자하기 

수익률 높이는 법 : 수요대비 공급이 적은지, 입지독점성이 있는지, 전세금이 오를 것인지(전세금이 오를 수록 내 투자금이 줄어듬), 단기 입주물량이 적정한지(입주물량이 적어야함. 입주물량이 많아지면 단기적으로 전세가가 떨어질 수 있음)  판단하기 

내가 만든 기준(가치; 교통, 학군, 직장, 환경 등)을 믿고 인내하기 (지방 5년, 서울 10년 이상)

무릎이하에 사서, 허리에서 팔기 

전세가율 : 60% 이상일 때가 좋음. (강남은 50% 경기도는 70%, 지방은 80% 이상이면 됨. 너무 욕심부리지 말 것. )

직전 전고점 대비 20% 이상 빠졌을 때가 무릎 이하인 경우임. 

거시적인 예측은 누구도 불가능하다. 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖추고 내가 투자한 물건을 믿어라. 

파도이론 : 강남 중심부에서 파도가 치면(가격이 오르기 시작하면) 동서남북으로 점점 가격이 오르기 시작함.

따라서 이미 올라간 물건보다 아직 안오른 것들을 빨리 캐치하고 사야함. 

-활용 예시: 2016. 분당이랑 평촌 비교평가시, 분당이 올랐기 때문에 평촌도 올라야하는데 아직 오르기 전에라서(입주물량이 터졌어서 가격이 쌌음.) 평촌에 투자하여 수익얻음.

리스크 관리법 : 한 지역에서 5개 이내로 사기 (역전세 대비) 

*10억 달성법 : 싸게사는 게 중요, 리스크 관리가 중요, 하락장 “인내”(꾸준함)

누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다. 낫 완벽주의 벗 완료주의 (공부만 하지 말고 꼭 행동으로 하는 것이 중요함)