수도권의 입지 독점성에 관해 질문드립니다.

안녕하세요 까소님. 수도권의 경우 1순위 입지는. 교통입니다. 강남접근성을 고려 해야하는데요. 그러나 최근 너나위님이 올려주신 칼럼글에도 나와 있듯. 최근에는 신축의 뉴타운/ 거주하기 좋은 환경과 깔끔한 년식의 아파트 수요가 올라가 고 있습니다. 대표적인 예시로 동탄이 있네요. (10억이 넘어갔습니다.) 그러면 이제 더이상 역세권, 교통의 의미가 없는걸까? 한다면 그렇지 않습니다. 앞도적인 입지를 지닌 곳에서는 ex) 강남 여전히 사람들은 아무리 구축아파트여도 거주하고 싶어합니다. 앞도적인 입지를 지닌 곳들은 년식의 중요성이무뎌 지지만, 4군, 5군 같은 환경에서는 사람들이 선호하는 요소에 년식도 포함되기도 합니다. 단편적으로, 이제 구축은 안되는걸까? 가 아니라 선호도의 요소에서 년식도 우선시 되는 곳이 있고 앞도적인 입지요소 앞에는 년식이 무조건적이지 않을 수 있음을 인지하시면 됩니다 :) 화이팅입니다!

안녕하세요, 까소님 질문주셔서 감사합니다. 전체로 보면 수도권의 경우에는 입지가 중요하고 말씀하신 것과 같이 입지에서도 직장, 교통이 중요한 부분을 차지하고 있기 때문에 연식이 오래된 구축이어도 수요가 있고 땅의 용도와 용적률에 따라 재건축 가능성이 달라집니다. 1종, 2종, 3종 그리고 전용주거지역인지 일반주거지역인지에 따라 재건축 가능한 용적률은 100~500%로 기준이 다 다릅니다. (자세한 내용은 검색해보시면 표로 쉽게 나와 있습니다.) 따라서 용적률이 250% 이하라고 재건축 가능성이 있으니 구축을 매수해야지가 아니라 중요한 것은 가치 대비 저렴한 가격이라면 구축이어도 투자할 수 있습니다. 재건축은 미래의 일이기 때문에 재건축 가능성이 있는 것 때문에 투자하는 것이 아니라 가치 대비 저렴한 가격의 물건에 투자하는 것이고 재건축은 플러스 알파로 생각하시면 됩니다. 그리고 도대체 이게 싼 것인지 저게 싼 것인지 비싼 건 비싸보이고 싼 건 저가치인 것 같고 헷갈리는 게 당연합니다. 저도 처음에는 그랬습니다. 잘 모르더라도 월부에서 가르쳐주는대로 임보를 쓰고 임장을 하고 이를 반복하다보면 정말 신기하게도 어느 순간부터 "얘 보다는 얘가 싸네?" 이렇게 비교 평가가 가능하게 됩니다. 그리고 결국 내 앞마당 중에서 1등을 뽑게 되고 실전 투자를 진행하게 됩니다. 딱 한 가지 요소만으로 싼지 비싼지 판단할 수 있는 것이 아니라 그 지역 전체를 보고 그 단지의 가격이 입지 대비 어떤지, 다른 단지에 비해 싼지, 다른 지역에 비해 싼지 등등 계속 비교해가면서 가격을 판단해나가는 것입니다. 여러 요소들이 합쳐져 입지가 되는 것이고 수도권은 직장, 교통이 가장 중요하긴 하지만 단지에 따라서 직장이 더 중요한지, 교통이 더 중요한지, 학군이 더 중요한지 그리고 교통 중에서도 몇 호선이 중요한지, 무슨 역이 중요한지, 학군 중에서도 어느 초등학교를 보내는 것이 중요한지, 어느 중학교를 보내는 것이 중요한지 등등 가중치가 다릅니다. 결국 손품, 발품을 팔아가면서 확인해나가는 걸 반복해야 비교 평가가 가능한 것입니다. 지금 이렇게 질문한다는 것은 그만큼 열심히 하고 계시기 때문이라 생각합니다. 까소님 비교평가 되는 그날까지 화이팅입니다. :) 감사합니다. ^^

안녕하세요 까소님 공부를 하고 계시기 때문에 입지 좋은 괜찮은 단지를 쉽게 찾으실것 같아요. 수도권 1,2급지에 90년대 초반이면서 용적률이 높은 단지를 한번 봐보세요. 과연 그 단지들은 가격이 올랐을까요? 입지독점성이 있다는건 수요는 풍부한데 새로 지을 땅이 없는것이고 그런곳은 구축이어도 사람들이 살수밖에 없습니다. 그런 단지들은 너무 구축임에도 불구하고 전세가가 오르죠. 그렇다면 시세는 오를것이고 투자 못할 이유는 없을겁니다. 말씀하신대로 재건축 호재가 강하게 작용하는 단지 수준까진 아니겠지만(우리는 재건축 투자자가 아닙니다) 충분히 좋은 수익을 낼수 있고 좋은 시스템을 만들어줄 자산이 될거라 생각합니다.