수도권의 입지 독점성에 관해 질문드립니다.
- 부동산Q&A
- 23.11.07
안녕하세요.
월부 열기, 실준반까지 수강한 초보 수강생입니다.
강의를 통해 수도권은 입지독점성이 중요하고,
입지가 좋은 곳에 부동산을 매수하면 주변에 빈 땅이 없는 탓에 오래된 구축은 결국 부수고 새로 짓는 수밖에 없으므로 수도권에서는 땅의 위치가 매우 중요하다고 익혔습니다.
그런데, 구축 단지를 보면 어떤 구축 단지들은 재건축 기대감에 시세가 매우 높게 형성된 반면, 어떤 구축 단지들은 오래된 탓에 주변 시세보다 시세가 더 낮게 형성된 곳들도 있는 것 같습니다.
오래된 구축은 나중엔 결국 부수고 새로 지으면 신축이 된다고는 하지만, 재건축은 용적률 250% 미만인 경우에 사업성이 있다고 들었습니다.
공부를 하다 보니 2000년대쯤 지어진 구축들의 경우 용적률이 300%정도 되는 것 같은데, 이러한 용적률의 아파트들도 나중에 재건축이 될 수 있을지, 시간이 지나도 시세가 떨어지지 않고 오히려 재건축 기대감이 있는 구축들처럼 시세가 올라줄지 잘 모르겠어서 질문드립니다.
수도권은 입지가 중요하기 때문에 연식보다는 직장, 교통 위주로 봐야하는 것으로 공부는 했지만, 요즘 세대들이 신축을 선호하는 성향을 무시하지 못할 것 같은데, 2000년대 초에 지어진 아파트를 매수해도 괜찮은건지, 그 가격은 어느정도면 적당하다고 판단되는 건지도 잘 모르겠고, 구축과 신축의 시세 비교시 언제까지는 구축이 더 저렴하다가 언제쯤부터 재건축 기대감의 투자 수요가 붙는건지, 구축의 미래 시세가 어떻게 변화할지 궁금합니다.
댓글
안녕하세요 까소님. 수도권의 경우 1순위 입지는. 교통입니다. 강남접근성을 고려 해야하는데요. 그러나 최근 너나위님이 올려주신 칼럼글에도 나와 있듯. 최근에는 신축의 뉴타운/ 거주하기 좋은 환경과 깔끔한 년식의 아파트 수요가 올라가 고 있습니다. 대표적인 예시로 동탄이 있네요. (10억이 넘어갔습니다.) 그러면 이제 더이상 역세권, 교통의 의미가 없는걸까? 한다면 그렇지 않습니다. 앞도적인 입지를 지닌 곳에서는 ex) 강남 여전히 사람들은 아무리 구축아파트여도 거주하고 싶어합니다. 앞도적인 입지를 지닌 곳들은 년식의 중요성이무뎌 지지만, 4군, 5군 같은 환경에서는 사람들이 선호하는 요소에 년식도 포함되기도 합니다. 단편적으로, 이제 구축은 안되는걸까? 가 아니라 선호도의 요소에서 년식도 우선시 되는 곳이 있고 앞도적인 입지요소 앞에는 년식이 무조건적이지 않을 수 있음을 인지하시면 됩니다 :) 화이팅입니다!
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안녕하세요, 까소님 질문주셔서 감사합니다. 전체로 보면 수도권의 경우에는 입지가 중요하고 말씀하신 것과 같이 입지에서도 직장, 교통이 중요한 부분을 차지하고 있기 때문에 연식이 오래된 구축이어도 수요가 있고 땅의 용도와 용적률에 따라 재건축 가능성이 달라집니다. 1종, 2종, 3종 그리고 전용주거지역인지 일반주거지역인지에 따라 재건축 가능한 용적률은 100~500%로 기준이 다 다릅니다. (자세한 내용은 검색해보시면 표로 쉽게 나와 있습니다.) 따라서 용적률이 250% 이하라고 재건축 가능성이 있으니 구축을 매수해야지가 아니라 중요한 것은 가치 대비 저렴한 가격이라면 구축이어도 투자할 수 있습니다. 재건축은 미래의 일이기 때문에 재건축 가능성이 있는 것 때문에 투자하는 것이 아니라 가치 대비 저렴한 가격의 물건에 투자하는 것이고 재건축은 플러스 알파로 생각하시면 됩니다. 그리고 도대체 이게 싼 것인지 저게 싼 것인지 비싼 건 비싸보이고 싼 건 저가치인 것 같고 헷갈리는 게 당연합니다. 저도 처음에는 그랬습니다. 잘 모르더라도 월부에서 가르쳐주는대로 임보를 쓰고 임장을 하고 이를 반복하다보면 정말 신기하게도 어느 순간부터 "얘 보다는 얘가 싸네?" 이렇게 비교 평가가 가능하게 됩니다. 그리고 결국 내 앞마당 중에서 1등을 뽑게 되고 실전 투자를 진행하게 됩니다. 딱 한 가지 요소만으로 싼지 비싼지 판단할 수 있는 것이 아니라 그 지역 전체를 보고 그 단지의 가격이 입지 대비 어떤지, 다른 단지에 비해 싼지, 다른 지역에 비해 싼지 등등 계속 비교해가면서 가격을 판단해나가는 것입니다. 여러 요소들이 합쳐져 입지가 되는 것이고 수도권은 직장, 교통이 가장 중요하긴 하지만 단지에 따라서 직장이 더 중요한지, 교통이 더 중요한지, 학군이 더 중요한지 그리고 교통 중에서도 몇 호선이 중요한지, 무슨 역이 중요한지, 학군 중에서도 어느 초등학교를 보내는 것이 중요한지, 어느 중학교를 보내는 것이 중요한지 등등 가중치가 다릅니다. 결국 손품, 발품을 팔아가면서 확인해나가는 걸 반복해야 비교 평가가 가능한 것입니다. 지금 이렇게 질문한다는 것은 그만큼 열심히 하고 계시기 때문이라 생각합니다. 까소님 비교평가 되는 그날까지 화이팅입니다. :) 감사합니다. ^^
안녕하세요 까소님 :) 수도권에서는 입지가 중요하다고 하는 이유는 거주민의 선호도에 따른 것이라 생각합니다. 수도권은 굉장히 차가 많이 막히기 때문에 출퇴근 자체가 스트레스 요소로 작용하기 때문에 직장까지 갈 수 있는 교통이 중요한 부분인데요. 선호도라는 것은 절대적이라기 보다 거주하는 사람들에 따라서 변할 수 있고 누구든 신축에 살고싶어하는 마음은 다 같을 것이라 생각합니다. 예시를 들면 이전에는 10명이면 10명 모두 조금이라도 출근을 잘 할 수 있는 단지를 선호했다면 워라벨의 중요성이나 코로나 재택근무의 여파 등등 다양한 요소로 2~3명 정도는 조금 더 멀리 있는 신축을 선택하는 느낌이랄까요. 하지만 어떤 기간을 정하고 구축이 저렴하다가 재건축 기대감이 붙는지 정해져 있는 공식은 없습니다. 저도 지역민의 거주 선호요소를 파악하는것에 힘쓰려고 합니다. 까소님 응원할께요!!