서울투자기초반 주우이님 강의 내용 중 질문사항이 있습니다.
- 부동산Q&A
- 24.01.01
주우이님 강의 중에 신축 아파트와 구축 아파트의 가격이 동일하다면 (가격 흐름이 비슷) 구축 아파트의 땅값이 더 비싸다는 의미이므로 구축 아파트를 매수해야 한다는 내용이 있었습니다.
이론적으로 아파트값은 땅값+건물가인데 구축의 경우 건물가가 빠지고 땅값만 남으므로
구축 아파트가 신축과 가격이 동일하다면 더 좋은 땅에 서있는 것이라는 점은 이해가 됩니다.
그러나 90년대나 00년대 구축 단지들의 경우 재건축 사업성이 떨어진다는 점에서 신축 단지가 다음 상승장에서 더 쉽게 상승할 수 있지 않을까라는 의문도 들었습니다.
자음과모음님 라이브코칭 내용 중에 같은 급지의 비교평가 방법에 대한 질문에서 송파더센트레 (송파구, 2013년식)와 금호두산 (성동구, 1994년식)을 비교한 부분이 있었습니다.
이 두 단지들도 매매가 흐름은 비슷하며 연식이 20년 가까이 차이가 나는데, 자모님께서는 연식이 더 좋은 송파더센트레를 선택할 것 같다고 말씀해주셨습니다. 단지 선호도가 신축에 더 있기 때문입니다.
1~2급지는 구축을 충분히 매수해도 된다고 배웠는데 1~2급지 내에서도 신축 선호도가 높다는게 현실인 것 같고, 비슷한 급지의 신축과 구축을 비교한다면 동일 가격에서 오히려 신축을 선택하는게 좋은건 아닐지 궁금합니다.
댓글
안녕하세요 까소님! 1. 말씀해 주신 대로 구축 단지의 재건축 사업성이 떨어지는 것은 맞지만 땅이 가진 입지의 힘이 크기 더 큽니다. 과거 시장을 복기해보시면 입지가 좋은 구축 단지들이 많이 올랐다는 것을 알 수 있습니다. 누가 더 먼저 올랐냐의 측면에서는 신축이 더 빨리 올랐을 수 있지만 긴 시계열로 봤을 때 서울에서는 입지가 더 중요하다고 생각합니다! 이게 일반적으로 그렇습니다. 하지만 자음과 모음님의 설명을 듣다보니 그렇지 않은건가?!?!?! 라는 생각이 드셔서 이런 질문을 주신 것 같아요! 주우이님은 입지라고 했는데... 자모님은 연식을 더 좋아하네?! 라는 생각 때문이신 것 같아요. 2. 일단은 송파구는 1급지, 성동구는 2급지입니다. 급지 차이를 보았을 때 송파구가 더 우위에 있고요... 급지 안에서도 선호도라는 것을 파악해야 하는데 그것은 일반적인 내용+@의 깊이있는 지역 이해가 더해져야 합니다. 구축이라도 사람들이 좋아하는 구축이 있고 신축이라도 사람들이 별로 좋아하지 않는 신축이 있는거죠~ 마치 한우와 미국산 소고기가 있는데 등급이 낮은 한우보다 등급이 높은 미국산 소고기가 더 좋은 것 처럼 어떤 기준 하나만 가지고 아파트의 가치를 논하기란 어렵다고 생각합니다. 그래서 임장이 더 중요하다고 생각하구요~ 따라서 급지가 비슷한 신축과 구축을 일률적으로 비교하기보다는 일반적으로는 급지 높은 구축이 급지 떨어지는 신축보다 더 좋은데, 급지가 비슷하다면 먼저 입지가 더 중요하다는 기본 전제에 더하여 실제로 사람들이 더 좋아하는 선호도의 요소를 더 깊숙하게 파악해야 한다고 말씀드리고 싶습니다!!!! 지금 당장은 이해가 어려워도, 조금 더 임장을 많이 다니면서 사례들을 보시다보면 자연스럽게 체득될거라 생각합니다! 까소님 빠이팅이에요!