투자 기회는 도대체 어디서 찾을 수 있을까요 [디빕]



안녕하세요 디빕입니다.

투자자는 제한된 투자금으로 가치 대비 싼 물건을 사게 됩니다.

그래서 1등 뽑기를 할 때면 항상 고민이 되는 부분이 있습니다.

'얘는 단지는 좋은데 층동향이 아쉽네.' '얘는 단지는 떨어지는데 RR 물건이네.'

투자 물건을 정리하다보면 보통 이런 매물들이 투자 물건으로 들어옵니다.

(1) 상위 급지 애매한 생활권 vs 하위 급지 선호 생활권

(2) 애매한 생활권 선호 단지 vs 좋은 생활권 애매한 단지

(3) 상위 생활권 비선호 물건 vs 하위 생활권 선호 물건

아실 그래프를 붙여봐도 '비슷하게' 움직입니다.

항상 고민의 늪에 빠지고 허덕이게 되는데, 이런 부분을 어떻게 투자적으로 접근하면 좋을까요?

1. 단지에서 비선호 요인을 확인합니다.

보통 투자의 기회를 주는 단지들은 비선호 요인을 적어도 한개씩은 가지고 있습니다.

'얘는 교통은 가까운데 주변 환경이 아쉬워.' '얘는 환경은 좋은데 역에서 너무 멀리 있어.' '얘는 학군은 좋은데 교통이 너무 불편해.' '얘는 신축인데 너무 외곽에 있어.' 등 입니다.

비선호 요소이 그 지역에서 어느 정도의 영향을 주는지 확인합니다.

보통 한 지역 내에서 핵심 입지 요소가 있을 겁니다.

강동은 물리적인 위치가 강남과 가깝다거나, 광명은 서울은 아니지만 서울 4급지의 교통접근성을 가지고 있습니다.

광장,방이,중계 등은 학군이라는 강점을 가지고 있습니다.

서울뉴타운은 균질성 측면에서 사람들이 좋아하는 강점을 가지고 있습니다.

투자 가능한 단지들은 보통 이런 선호요소가 약하거나, 확실한 비선호요소들이 있었습니다.

그 비선호요소가 핵심 입지를 해치는지 확인합니다.

교통이 핵심인 생활권에서 역접근성이 많이 떨어지는건지, 주변 균질성이 많이 떨어지는 건지 생각해봅니다.

그 비선호요소가 가격에 얼마나 영향을 주는지 확인하면 그게 가치 대비 싼건지 아니면 적정가인지 생각해볼 수 있습니다.

즉, 매매가가 얼마나 싸져야 하는지 입지 요소를 정리해보면서 확인합니다.

2. 전세가를 확인합니다.

사람들이 비선호요소가 있음에도 좋아하는 이유가 가격에 담겨있는 경우가 많습니다.

예를들면 최근 얼죽신이라는 키워드가 많이 나옵니다.

신혼부부가 전세이자를 더 내더라도 신축에 살고 싶은 수요가 많아지면서 신축의 전세가가 높게 형성되는 경우들이 있습니다.

즉, 선호요소들이 전세가에 어느정도 반영되는지를 확인합니다.

+. 앞으로의 선호도 변화를 생각해봅니다.

입지는 잘 변하지 않았습니다.

지역마다 차이는 있지만, 공급은 꾸준히 발생합니다.

90년대 아파트가 주류인 지역들은 신축의 선호도가 대체로 높았습니다.

그런 곳에 신축은 지역 내에서 강한 수요를 이끌기도 하고, 그만큼 구축 단지에 수요를 뺏어가기도 합니다.

주로 환경이 주된 입지요소였던 지역들은 브신대(브랜드,신축,대단지)가 들어오면 가격의 영향을 많이 받았습니다.

이런 면들을 살피며 앞으로 선호도의 변화를 추가 요소로 점검할 수 있었습니다.

투자 기회는 이런 데서 찾아오는 것 같습니다.

그럼 투자 기회는 보통 어디서 올까요?

투자금 대비 가치있는 자산이 쌀 때 찾아옵니다.

두 가지 경우로 나눌 수 있었습니다.

(1) 가치는 적으나 전세금이 높아져 적은 투자금으로 가능할 때(전세가가 올라오면서, 투자금이 싸게 들어오는 경우)

(2) 비선호 요인 대비 매매가가 더 조정받은 물건이 적은 투자금으로 가능할 때(매매가가 더 싸서, 투자금에 들어오는 경우)

쉽게 말하면 전세가율이 높은 단지가 투자기회를 주는 경우가 많습니다.

하지만 그 투자기회가 진짜 그 가격에 맞는지 확인하는 작업은 투자자 본인이 확인해야 합니다.

매매가가 진짜 싼 건지, 혹은 전세가가 진짜 제 가격인지 확인하고 나서야 투자하기에 좋은 물건인지 아닌 물건인지 확인이 가능합니다.

투자금에 매몰되면 안좋은 단지를 사서 환금성이 사라지는 경우가 있고,

전세가에 집착하면 역전세를 맞고 투자 시장에서 사라질 수 있습니다.

쉽지는 않겠지만, 이런 내용들을 임장보고서에 녹이고 올바른 선택으로 1등을 뽑을 수 있길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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