e편한세상반월나노시티역 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 13조 그리고]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

e편한세상반월나노시티역

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

화성시 종사자 수 564,646명

2. 교통

강남역 55분, 여의도역 82분, 시청역 75분  

3.학군

화성반월중학교 : 화성시 46%

기산중학교 : 화성시 62%

4. 환경

거대 택지 환경, 삼성전자 화성캠퍼스와 5분 거리

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 답십리 대우 32평 현재 매매 9.3억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 9.3억 전세 4.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 7억 전세 4.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 세모(사유 : 바로앞 삼성전자 화성캠퍼스가 있고, 강남까지 한시간 정도 소요된다는 점은 장점으로 보이나, 학군이나 환경이 좋다고 보기 어려워 토지의 가치가 매우 높지는 않아 보임)

2) 환금성 : 좋음(사유 : 거래 침체기인 22년~23년에도 꾸준히 매매 발생) 

3) 수익률 : 안좋음(사유 : 경기도 전세가율은 70%가 일반적이라고 강의에서 배웠는데, 위 아파트는 전세가율이 현재 59% 수준으로 낮은 상황임)

4) 원금보존 : 세모(사유 : 전세가율이 59%로 높지 않은 수준이라는 점은 단점이지만, 매매가가 전고점 대비 약 20% 하락한 수준임)

5) 리스크 대비 : 주변 입주물량이 적고, 바로 앞에 삼성전자 화성캠퍼스가 있어 수요는 당분간 꾸준할 것으로 보임

나의 투자 결론 : 수익률 측면에서 유리한 매물은 아니지만 환금성/원금보존/리스크대비 측면에서는 강점이 있어 안정적인 투자에 어울리는 아파트로 보임

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의에서 배운 저환수원리를 알고 있는 아파트에 직접 대입해봄으로써 저환수원리의 개념을 잘 익힐 수 있었다.