[서울투자기초반 19기 33조 비니] 1주차 강의 후기

1.지금 서울은 분산투자보단 좋은거 한채 하는게 좋다! 

 - 선호단지들은 이미 많이 올랐음. 전고점 회복한건 패스

 - 구축 포함 4급지 이상 우선투자 (구축은 아직 덜오른거 많음)

 - 매매 덜 올랐으면서 전세가 지속 상승 단지 찾기 (전세가율 60% 이상)

 - 전고점 대비 15% 이상 하락했나 ? (전엔 30% 였는데 요즘 많이 올라서 15ㅎㅎ)

2. 입지가 떨어지더라도 가치 대비 싼 거 사면 됨

3. 서울 투자 잘하기 위해.. 역세권 / 신축 / 상급지 / 환경. 최소 2개 교집합 필요

4. 가치성장투자 vs 소액투자 => 나는 소액투자 해야함. 

 - 가치성장투자는 내 상황에 따라 다름

 - 현금이 없으면 전세가 더 잘 차오르는 단지 투자해야하고

 - 현금 많으면서 좋은 걸 오래 보유하려면 땅 가치 더 좋은거 투자

 - 투자금도 함께 고려해야

5. 20평대 30평대 같이 트레킹 필요함

 - 서울은 워낙 비싸서 20평대 수요가 먼저 있는 경우 많음

 - 이런 경우 20평대 매매 먼저 오르고, 30평대 매매 오름

 - 조사했을 때 20평대 30평대 가격 차이 얼마 안난다 ???5천이다 ???? 30평대 사야함

 - 오를 땐 30평대가 더 오르니까

6. 무주택인데 투자할 때, 갖고 있는 전세자금대출 상환여부 확인해야

 - 전세자금대출 조건 중에 무주택자 조건 있는 게 있다 !!!!!!!!!!! wow

 - 대출 갚아야 하는 상황이면 .. 투자금에도 문제 생기겠죵?

7. 1주택일 경우, 매도하고 갈아타거나 / 보유하면서 전세주기 or 돈 모아서 2주택

 - 실거주에 대출이 있는 경우 투자 시 잔금대비 안될 수 있음 

   (대출있으면 DSR 먹히니까)

  - 매도하여 투자로 1주택 전세 끼고 매수하면은 거주할 비용 계산 필요함

   (매도이익이 투자금 / 거주비용 이렇게 되니깐 ..)

  - 1주택 있으면, 보유하면서 추가매수 하는 게 가장 이득

   (서울 5급지 미만이거나 경기 외곽인 경우가 아니라면)

8. 소액투자 !! 전세가율 높고(70%) + 선호도 있고 + 4급지 안임 => 아주 good

9. 선호도 차이에 따라.. 상승기간과 상승폭에 차이 있음

  - 선호하면 먼저 오르고 많이 오름

10. 지역내 단지 선호도 비교 방법 : 

     1)상승 시작점 / 2)전고점 때 가격 비교 / 3)과거 ~ 전고점까지 상승폭

11. 3주택 할까.. 할 때 .. 3주택취득세  vs  1개양도세+2주택취득세       <<비교해보셈!!

  - 양도세는 시세차익에 대해 냄

굉장히 현실적으로 . .  이런저런 상황에 맞추어 행동방향을 제시해주는 강의였다. 아직 무주택자라 과세에 대해서는 생각해본적 없지만 미래에 다시 꺼내봐야할듯. 그리고 대출 있으면 투자에 어려움 있을 수 있다는 것도 첨 알았음!!!!!!!!!!