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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음

부동산은 실물재이자 사용재이다
장기(숲)적으로 단기(나무)적으로 영향을 주는 요소를 명확히 알 필요가 있다
10년뒤 부동산 가격은 절대 상승과 절대 하락은 없지만 장기적으로는 상승할 것이다
전세가또한< 재료비+노무비+경비(식비)+토지가격> 장기적으로 오를 것임에 틀링없다
투기와 투자를 결정짓는 기준을 명확히 알아야한다
저환수원리이다
1)저평가여부: 2개이상을 비교평가하여 가격보다 가치가 높은가? 매매가격이 적정한가?를 살펴보는 단계다
2)환금성: 부동산은 환금성이 낮고 아파트는 그나마 환금성이 높기에 아파트매매를 추천한다 나홀로아파트 구아파트탑층 ㅣ~3층 환금성낮다
3)수익률: 이익÷투자금×100
72의법칙(72÷수익률=원금이 2배가되는 기간)
내 목표수익률을 얼마로 잡아야하는가?
일단 투자1년차는 잃지 않는것이고 2년차는 10%이다
돈의 여유가있다면 (시간대비) 성장가치투자로 서울을 추천/ 돈의 여유는 없고 시간 여유가 된다면 저평가 가치투자 지방을 추천하셨다
4) 원금보장(원금보전):
제1원칙
전고점 20%이하이거나 적정 전세가율여. 부
-서울60% 강남50% 경기도70%
지방80%
제2원칙
입지독점성을 가거나
적정한 입주물량(호갱노노/부동산?)
☆시세차익부동산 리스크 와 햇지
1) 역전세←→전세금인상욕심내지않는댜(5%)
2)대량공급←-→3년내 입주물량확인/입지독점성 확인
3)급격한 전세상승←->무리한전세가방지/전세보증금 5~10%? 마이너스통장준비자금
4)수익시기(상승시기)? ←→?
※원칙은 안 바뀐다 그러나 기준은 언제든 바뀔수있다 ?
※자본주의에서 노동소득을 자본소득으로 전환시키기 위해서는 시간을 갈아야한다
(두려운 노후를 살 것인가? 설레는 노후를 살 것인가?)
※좋은 투자를 할 수 있는 요건
투자 실력을 쌓아라
1년에 한채씩 매년 모으는 적금(사원채용)
사원은 이사될 놈으로 뽑아라(가치)
시스템구축(월부의 시스템=씨앗)
부동산과 맞벌이하라(홀수채/짝수채)?
5) 리스크관리(초보가 가장 못하는 것)
나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?
나의 연평균 투자 수익률?
내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?
(거래가 많은 것이 좋다)
최악의 상황에서 플랜B가 있는가?
투자에 대한 무지(편익과 비용)?
※부동산전망: 전문가로부터 부동산시장 전망을 듣는 것은 시간 낭비다(워런버핏)
-어떤 파도가 올 지는 알 수 없지만 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖도록하자
-시장전망을 예측하는 것은 불가능하지만
상승장에서는 나는 의미있는 수익을 얻을것인가?
하락장에서는 내가 가진 자산은 안전한가?
기억하자!! 단도투자
상승 90% 하락10%내외 연수익률60%
※전고점대비30%떨어지면 매입하라
※수익에는 2가지가 있다
수익형 부동산:월세
관리처분된 빌라만 서울것만 산다
※부동산의 가치(=토지가+건물가)
토지가는 수요/직장/교통//학군/환경/호재/입지독점성?
건물가는 아파트 감가삼각률 20년
건축비 1000만원 3억?
※투자의 4단계
1)투기
2)갭투자
3)경매투자
4)월부가치투자
-저환수원리의 투자원칙
-중장기투자
-통찰력을 쌓는데 시간이 걸림
-전국앞마당
-50만이상 도시투자
-→장기간 가격상승(가치투자)
소액으로 투자상승/시스템구축
※가치 투자를 한다는 것(=싸게 산다는것)
가치투자=잃지않는 투자
싸게 사서 비싸게 판다(저평가시 매수하고 가치있는지 판단 환금성이 있게된다)
※진짜 부자는 소득이 많은 사람인가요?
No. 근로소득을 자본주의 소득으로 만들어서 재산이 많은 사람이다
<자기 스스로 메타인지 갖는 것이 중요하다>
You become what you think of
너는 네 생각대로 된다
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