인천 남동구 구월동 구월힐스테이트롯데캐슬골드1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 바다돌이]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

 인천 남동구 구월동 구월힐스테이트롯데캐슬골드1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 인천 남동구 종사자 수 255,508명

2. 교통

인천 2호선이 근거리에 위치해 인천 내에서 출퇴근하기에도 불편하지 않을 듯하고 인천시청과 길병원이 가까이 있어서 버스 노선도 다양하다. 

강남, 여의도, 서울시청으로 출퇴근하게 된다면 지하철 소요시간은 다음과 같다. 

3.학군

   인천정각중 93%, 구월중 82%

4. 환경

   근처에 대형마트와 백화점이 있고 종합병원도 있다. 

5. 공급

   인천시청역한신더휴 2025. 12 / 469세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  인천시청과 길병원 근방인 만큼 교통편도 편리한 편이다. 또한 두 개의 초교와 학업성취도가 우수한 두 개의 중학교가 있고 주변 생활 편의 환경 등도 우수한 편이다. 그리고 지역 내 공급예정물량도 2025년 12월에 469세대 예정으로 적정수요 이하이다. 현재 매물 상황을 볼 때 전세와 월세는 매우 적고 매매만 몇 건 있는 것 같다. 이러한 상황을 종합해 볼 때 향후 현재의 시세보다는 오를 가능성이 있을 듯하고 전고점 가격은 회복할 수 있지 않겠나 조심스럽게 생각해 볼 수 있을 것 같다. 

2) 환금성 : 매매 회전율이 10%인 부분을 볼 때 환금성도 나쁘지는 않은 편이다. 

3) 수익률 : 현재의 전세가율이 66% 정도이고 향후 전고점 가격 정도로 회복될 수 있겠다고 가정해 보면 전세 끼고 매수했을 때 65% 정도의 수익을 생각해 볼 수 있다. 

4) 원금보존 : 앞으로 3~4년 정도 이내에 남동구 내 입주물량이 적정 수요에 못 미치고, 현재 이 아파트의 전월세 매물이 거의 없는 상황임을 감안하면 전세가율이 현재보다 떨어지지는 않을 듯하여 원금보존 가능성도 있다고 생각된다. 

5) 리스크 대비: 만약 투자 후 2년 후, 4년 후에 전세가율이 꽤 오른다고 해도 재계약 시 5% 이내로 상향한다면 혹시라도 발생할 수 있는 가격 하락의 리스크에도 대비할 수 있다. 

나의 투자 결론 : 대체적으로 긍정적인 방향으로 검토해 볼 수 있는 물건이라고 생각이 들기도 하지만 투자금이 1억 후반대가 될 것이라는 점은 아무래도 가격이 나에게는 크다고 생각된다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자를 공부하기 시작한 초보 수강생으로서 부동산 앱들을 디테일하게 살펴보는 것도 익숙하지 않았고 이렇게 수익률 보고서까지 작성해 보는 것은 더더욱 어려웠다. 하지만 과제를 작성하는 과정에서 흥미로웠고 뿌듯했고 성취감도 느껴졌다. 지금처럼 살펴본 방법대로 앞으로도 잘 공부하고 연구해야겠다.