인천 남동구 구월동 구월힐스테이트롯데캐슬골드1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 바다돌이]

✅아파트명

 인천 남동구 구월동 구월힐스테이트롯데캐슬골드1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 인천 남동구 종사자 수 255,508명, 사업체 수 57,621

2. 교통

인천 2호선이 근거리에 위치해 인천 내에서 출퇴근하기에도 편하고 인천시청과 길병원이 가까이 있어서 버스 노선도 다양하다. 

강남, 여의도, 서울시청으로 출퇴근하게 된다면 지하철 소요시간은 다음과 같다. 

강남 1시간 28분 / 여의도 1시간 4분 / 서울시청 1시간 14분

3.학군

   인천정각중 93%(특목고 진학률: 4.8%), 구월중 82%(특목고 진학률: 2.2%)

근방 초등학교인 정각초의 학생수 추이를 봤을 때 1, 2학년은 160명 정도이지만 3학년(191명)부터 늘어서 4, 5, 6학년은 200명이 넘는다. 학업성취도가 우수한 편인 정각중 진학을 염두에 두고 초교 고학년에 접어드는 학생이 있는 가구에서의 인구 유입도 있다고 볼 수 있는 측면이다. 아울러 위의 지도에서 길병원 위에 파란색 박스로 표시된 부분은 지역의 학원가이고 32개의 학원이 있다고 표시된다. 

4. 환경

   근처에 대형마트(홈플러스)와 백화점(롯데 인천점)이 있고 종합병원(길병원)도 있다. 하지만 대형마트와 백화점은 1km 이내는 아니고 자차로 5분~ 10분 정도의 거리이다. 종합병원은 가까이 위치해 있다.

5. 공급

   인천시청역한신더휴 2025. 12 / 469세대

2028년까지의 인천 남동구 입주 예정물량이 적정 수요에 한참 못 미치고, 일년 후쯤 469세대 뿐이다. 공급 예정물량의 빠듯함은 시세와 전세가율의 하방을 받쳐주는 요인이 될 수 있고 시세와 전세가를 끌어 올려주는 요인이 된다고 볼 수 있다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  인천시청과 길병원 근방인 만큼 교통편도 좋은 편이다. 또한 두 개의 초교와 학업성취도가 우수한 두 개의 중학교가 있고 주변 생활 편의 환경 등도 우수하다. 그리고 지역 내 공급예정물량도 2025년 12월에 469세대 예정으로 적정수요 이하이다. 현재 매물 상황을 볼 때 전세와 월세는 없고 40평대 매매만 2건 있다. 또한 바로 옆 블럭에 롯데캐슬골드2단지가 있는데 같은 평형인 34평형의 현재시세가 매매 5억1천500만원이고 전세는 3억1천500만원이다. 이러한 상황을 종합해 볼 때 향후 현재의 시세보다는 오를 가능성이 있을 듯하고 전고점 가격은 회복할 수 있지 않겠나 조심스럽게 생각해 볼 수 있을 것 같다. 

2) 환금성 : 세대수가 5076세대인 대단지이고 현재 매물도 없는 상태임을 살펴볼때 환금성도 괜찮은 편이라고 생각된다.

3) 수익률 : 현재의 전세가율이 74% 정도이고 향후 전고점 가격 정도로 회복될 수 있겠다고 가정해 보면 전세 끼고 매수했을 때 145% 정도의 수익을 생각해 볼 수 있다. 

4) 원금보존 : 2028년까지 남동구 내 공급물량이 적정 수요에 못 미치고, 현재 이 아파트의 전월세 매물이 없는 상황이며 전세가율도 적정 수준인 74%임을 감안하면 전세가율이 현재보다 떨어지지는 않을 듯하여 원금보존 가능성도 있다고 생각된다. 

5) 리스크 대비: 만약 투자하고 2년 후, 4년 후에 전세가율이 더 오른다고 해도 재계약 시 그대로 유지하거나 5% 이내로 상향한다면 혹시라도 발생할 수 있는 가격 하락의 리스크에도 대비할 수 있다. 또한 현재의 전세가율인 74% 선은 적정한 정도라고 볼 수 있기 때문에 이러한 부분도 리스크 대비의 측면이 된고 볼 수 있다. 

나의 투자 결론 : 긍정적인 방향으로 검토해 볼 수 있는 물건이라고 생각이 들기도 하지만 투자금이 1억 3천만원 정도가 될 것이라는 점은 아무래도 좀 더 공부하며 생각해 봐야겠다는 생각이 드는 금액이다. 열심히 공부하며 앞마당을 늘려가야겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자를 공부하기 시작한 초보 수강생으로서 부동산 앱들을 디테일하게 살펴보는 것도 익숙하지 않았고 이렇게 수익률 보고서까지 작성해 보는 것은 더더욱 어려웠다. 하지만 과제를 작성하는 과정에서 흥미로웠고 뿌듯했고 성취감도 느껴졌다. 지금처럼 살펴본 방법대로 앞으로도 잘 공부하고 연구해야겠다.