월배아이파크2차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 98조 유니유니v]

✅아파트명

월배 아이파크 2차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 [A]

달서구 종사자 수 221,394명 / 사업체 수 59,739개

2. 교통 [S]

• 반월당역  13km 23분(자차)
• 수성구청역 16km 27분(자차)
• 대구공항 22km 34분(자차)
• 성서1~5차일반산업단지 1.1km~13km 5~11분(자차)
• IC 접근성이 좋아 달성군(논공, 현풍, 구지, 옥포 등), 서대구 등 타지역 출퇴근 용이

• 진천역 1호선 1.5km 24분(도보) / 대곡역 1호선 1.5km 24분(도보)→ 도보로 이용하기에는 다소 먼 거리

3.학군 [A]

• 초등학교: 용천초등학교 단지 내 위치

  → 도로를 건너지 않고 안전하게 도보 이용 가능, 달서구 학급당 학생수 보다 많음

• 중학교: 조암중, 월서중(93%), 월암중(94%), 대진중(92%)
• 영남중/고등학교 2026년 3월 이전 예정 호재로 작용

4. 환경[B]

• 공원: 흐르네공원, 한마음공원(도보 7분 이내)
• 상권: 스타벅스, 투썸플레이스, 파리바게뜨, 베스킨라빈스, 뚜레쥬르, 던킨도넛, 편의점 다수(도보 10분 이내)
• 롯데백화점 2.43km
• 유천동 행정복지센터 225m(도보 4분)                   

5. 공급[A]

달서구 공급 적정수요 대비 25년부터 감소

상인푸르지오센터파크(990세대/25.06)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)→ 월배아이파크2차

1) 저평가 : 전고점 대비 -30% 

2) 환금성 : 준신축(2016), 2,134세대 월배지구 대단지, 초품아, IC 출퇴근 용이

어린이집, 유치원이 많아 유초등 어린 자녀를 둔 부모들의 수요가 있을 것으로 보임-> 상가와 학원가  발전 가능성 매매/전세 건 수가 꾸준한 것을 보아 지속적인  수요가 예상됨

[호재] 월배차량기지 이전 이슈, 대구제2국가산단 2030년 완공 예정(화원옥포 10분), 영남중/고등학교 이전 예정으로 인한 지속적 인구 유입 가능성

3) 수익률 : 저점에서 매수 했을 시 13,100 수익과 82% 수익률 발생

4) 원금보존 : 현재 전세가율 41%로 지방 적정 전세가율 기준보다 낮게 형성되어 있음
5) 리스크 대비:  달서구 내 4,237세대 공급 예정으로 약간의 영향을 받을 수도 있음, 역전세 대응이 가능하다면 리스크 대비 가능

나의 투자 결론(월배아이파크2차) : 전고점 대비 -30%,  공급 적정 수요선 대비 입주 물량이 25년부터 감소함으로 수요에는 큰 문제가 없을 것으로 생각됨.  꾸준히 매매/전세가 이루어지고 있어 환금성에도 문제가 없을 것으로 보임. 달서구에서 거래량, 조회수가 많은 것으로 보아  달서구 내에서 관심을 받는 아파트라 생각됨. 직장 수요와 어린 자녀를 둔 젊은 학부모들의 수요가 많겠고 앞으로 인프라 발전의 가능성이 있어 보임. 하지만 현재 전세가율이 41%로 낮기 때문에 많은 투자금이 들어가는 것을 고려한다면 투자를 보류하고 적절한 투자 타이밍을 지켜보는게 좋겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  일단 수익률보고서 과제 자체가 어려웠다.. 호갱노노, 네이버부동산, 아실 사용법을 몰라서 자료 조사에 시간이 많이 걸렸다. 수익률보고서 과제를 하면서 객관적 자료를 바탕으로 투자 원칙에 부합하는 투자 대상을 찾을 수 있다는 것을 몸소 느꼈다. 하지만 내가 보고서를 작성하면서도 내용을 맞게 작성하고 있는지, 저환수원리에 부합하는지 스스로 판단을 명확하게 내리는 것은 어려운 일이었다..…. 멀고도 험한 길… 저평가를 확인하려면 가격이 비슷한 다른 아파트와 비교평가를 해야 한다고 해서 비슷한 년식과 가격인 대신센트럴자이와 비교해 봤는데 둘 다 가격이 빠진 상태고 입지평가 등급도 비슷해서 어떤 것이 우위에 있는지 명확히 판단하지 못했다.. 첫 작성이라 시간은 오래 걸렸지만 내가 가용 할 수 있는 투자금으로 광역시에 투자할 수 있는 물건이 있다는 것이 좋았다. 적절한 투자 타이밍을 잡기 위해 나만의 아파트 리스트 보석함을 미리 만들어 놓는 것이 중요하겠다. 그러기 위해서는 임장과 앞마당 만들기도 중요하겠다.