위례신도시 송파꿈에그린 VS고덕신도시 고덕그라시움 (열반기초반 수익률 분석 보고서-쫄딱)

▶ 아파트명

장지동 송파꿈에그린 아파트 

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

송파구 종사자수 400,781명

2. 교통 

3. 학군

 

4. 환경 (주변 편의 시설)

 이마트

삼성 서울 병원 : 자차로 20분 거리

    NC 백화점

잠실 롯데 백화점 : 자차로 25분분

5. 공급

입주 물량 거의 없다고 보면 됨.

▶ 수익률 분석 ( 5년 내 투자 타이밍 )

현장 사진

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1)저평가:  강남 접근성, 인프라, 자연환경, 차가 다니지 않는 넓은 광장 , 트램, 위신선 등 살기 좋은 신도시와 호재로 앞으로 상승 여력이 많아 보이나 고덕신도시와 비교했을 때  저평가 되었다고 판단 됨.

2) 환금성: 위례신도시 대장 아파트로 거래가 활발함. 하락장에서도 점점 상승하고 있음.

3)수익률: 4년 전에 매수했다면 수익률 54%! 지금은 위험! 점점 상승중이고 고점 대비 20%정도 더 떨어지고 전세가가 좀 올라주면 매수도 괜찮아 보임. 

4)원금 보존: 전세가율 50% 정도로 적정하다고 판단 됨.

5)리스크 대비: 송파 주변 입주 물량이 거의 없어 리스크는 적어 보이나 송파구 옆 강동구 올림픽파크포레온의 영향이 2년 정도 클 듯 함.

@투자 결론 :  전고점 대비 비슷하게 점점 상승 추세이나 갭이 좀 큰 편이고 강동구 대단지 여파가 영향을 준다면 전세가 매매가 하락의 영향이 있을 수 있으므로 한 2년 정도 후에 전세가가 제자리를 찾은 후 매수해 보는 것도 괜찮다고 판단 됨. 

주우이님 강의를 듣고 수익률 보고서 작성을 해 보면서 처음이라서 많이 헤매고 쉽지 않았지만 이렇게 조사하고 분석해 보는 시간을 가져서 공부도 되고 많이 배운 거 같습니다. 

뭐든 쉬운 건 없다고 하셨는데 이렇게 시간을 투자하고 어렵게 해 낸 과제일 수록 더 귀하고 값지게 생각되네요. 

앞으로 갈길이 멀지만 저의 재테크 근육이 한 단계  키워진 거 같습니다^^;

이 과정이 익숙해 질수 있도록 임장도 다니고 수익률 보고서도 작성해 봐야겠습니다. 이런 과정들의 인고를 겪어낸 선배님들이 대단하게 느껴졌습니다. 이런 과제 수행할 수 있도록 도움 주신 너바나님, 주우이님을 비롯해 월부 튜터님들, 운영진 분들께 깊은 감사드립니다.

VS

상일동역에서 고덕역까지 분위기 임장을 다녀 왔습니다.

▶ 아파트명  고덕그라시움

▶ 위치(지도)

▶ 직장 종사자 수 : 157,465명

▶ 교통

▶ 환경 (주변 시설)

경희대학교병원

이마트 명일점

▶ 학군 : 명일 중학교  학업성취도 97%

▶ 공급 물량 : 2025년 9,420세대

▶ 수익률 분석

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가:  5년 내 고점 대비 상승 중 높은 매매가 형성으로 고평가 되었다고 판단됨.

2) 환금성 :  신도시라 쾌적하고 대단지라서 좋아 보임. 9호선 연장 호재도 영향.

3) 수익률 :  고점 매수시 수익률 최하. 저점 매수시 높은 수익률 기대.

4) 원금 보존 : 전고점 대비 계속 상승 중이나 하락 가능성을 고려하여 원금 손실이 생길 수 있음.

5) 리스크 :  전고점 대비 매매가는 많이 상승 중이라 수익률 좋지 않음. 올림픽파크포레온 대 단지 아파트의 공급 물량으로 전세가 하락 가능성.

@투자 결론 :  9호선 연장 호재. 전고점 대비 많이 상승 중이나 주변 공급 물량의 영향으로 전세가 하락으로 매매가도 하락할 가능성이 있으므로  조금 더 기다렸다가 전고점 대비 20~30% 하락시 투자를 고려해 보는게 좋다고 판단됨.