✅아파트명
당산효성1차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (S)
영등포구 43만 종사자수.
사업체수 7만4천 명.
서울 기준으로 S등급
S급 - 강남, 서초, 중구, 영등포구, 송파구
영등포구는 직장으로 의미있는 지역이다.
직장때문에 이곳에 살아야하는 수요는 확보된다.
주변 인근의 살고싶은 수요는 많다. 영등포 43만의 수요는 충분히 가지고
플러스로 강남, 중구쪽 접근이 좋은 역세권이면 그 힘이 더 커질 수 있다.
2. 교통 ( A)
강남역 1시간 이내.
2호선과 9호선의 인근 위치로 역세권으로 의미가 충분히 있다.
직장의 수요와 강남 접근성으로 이곳의 수요는 충분하다.
3.학군 (B+)
85% 이상 3개학교 이상
학업성취도 평가로 봤을때는 85% 이상이 3개로 잡혀있어서 B를 주었지만
특목고 진학률로 핵심 학군으로 볼 수 있는 학군이 있어서 + 요인으로 주었다.
특목고 6% 면 충분히 학교를 보내고 싶은 마음이 생길것 같다.
여의도, 당산, 문래 주변이다.
특히 의미가 있는 곳은 여의도 > 당산> 문래 순이다.
4. 환경(S)
백화점 2개
영등포구에 대형 마트들이 많이 있다.
코스트코, 롯데마트 맥스. 그래서 이곳을 찾아오는 사람도 충분히 있을 수 있다고 생각한다.
그게 약간의 선호요인으로 볼 수 있다고 생각한다.
백화점은 영등포역 주변에 있고 롯데마트는 오래된 느낌이지만
신세계 백화점은 충분이 느낌이 있다. 특히 타임스퀘어로 연결되어 사람들이 많이 찾는 요인이다.
백화점보다는 조금 아쉽지만 더현대도 여의도 상권에서 활용학에 충분히 이점이 있다.
5. 공급 ( ASS ) - 최근3년간 입주 (적정 물량의 50%이하)
영등포구 입주물량은 상대적으로 적다.
20년의 입주물량이 많이 들어왔고
22년에 어느정도 입주 물량이 있어서 24년에는 충분히 소화할 수 있는 공급 물량이다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
수익률이 받쳐지지 않는다. 싸게 사야하는 상황인데, 싸지 않다.
저점인 시기에 매수하면 투자금 3억으로 2억 정도 수익으로 봤다면 조금 아쉽긴하다.
서울의 수요가 계속 있을것이고 역세권이라는 특별할 땅의 가치로 보자면 투자할 수 있겠지만
투자금이 많이 들어가서 다른 투자 물건을 볼 것 같다.
✅현장사진
깔끔한 느낌의 단지
주변에 사람들도 많이 다니고 활발한 모습을 보인다.
특히 젊은 20-30대 분들이 보인다. 20평대 수요가 많을 수 있겠다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 가격대가 많이 올라왔다. 구축들의 가격은 비슷한데, 그래도 이 단지는 역세권의 힘은 크다. 특히 2,4호선. 약간의 저평가라고 생각.
2) 환금성 : 세대수 480세대. 300세대 이상으로 매도 하기에는 어렵진 않겠다.
3) 수익률 : 수익률 안나온다. 최고의 상승장 이후로 가격이 많이 빠지지 않았다.
4) 원금보존 : 전세가율이 60%를 넘지 못한다. 10억에 전세 6억정도면 일단 서울 평균 전세가율인데, 지금 매수가 11억이라서 어렵다.
5) 리스크 대비: 잔금 대비 어렵다. 투자금 많이 든다.
나의 투자 결론 : 투자하지 않는다. 지금은 비싸고 투자범위에 들어오지 않는다.
만약에 투자금이 (투자금 2~3억) 된다면 매매가 10억 이하로 떨어진다면 가능성이 있다. 원금보존 해결.
수익률 부분은 매수가격을 더 낮게 협상. 추가적으로 전세가 상승의 영향을 지켜봐야한다.
리스크 대비는 주인전세나 세입자가 들어있는 물건으로 확인해야한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
현재 영등포구 시장은 이미 전고점으로 반등했고 투자를 하기에 애매한 타이밍이다.
아직 반등하지 않는 물건을 사는게 핵심이다.
3급지인 영등포구 에서 빠르게 물건을 찾고 이후 4~5급지로 바로 넘어가야하는 상황이다.
더 빠르게 하려면 후순위로 봐야하는 5급지를 보는 전략도 좋겠다고 생각한다.
영등포구는 입지부분에서 많이 좋은점이 있다고 생각했다.
지도에 입지를 올려보면 각 생활권별로 마트나 백화점 교통이 좋았고 학군도 괜찮은 느낌이었다.
임장으로 봤을때는 잘 이해되지 않았던 어수선한 느낌이 있었지만
입지적으로 봤을때 사람들이 선호하는 요인이 많은 지역은 가격 반영이 잘 되었다는 부분을 느꼈다.
서울은 어수선한 느낌을 기본으로 생각하고
입지부분을 객관적으로 봐야겠다.
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