[열기 83기 48조 (가치있는거 4서 비싸게 8조), esk1223] 2주차 아파트 수익률 보고서 ( 수정)

입지평가 관련 강의 수강 후 관련 부분을 적용하여 분석한 것을 추가 연습 ~

✅아파트명

독산동 금천현대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

금천구 

종사자 수 : 255,449

사업체 수 : 47,964

→ 20만 이상 ( A )

→ 사업체 중 500 인 이상 비중 이 매우 적은듯

 → IT 및 제조업 분야의 중소 기업 및 스타트업 밀집지역, 사업체 수가  22 곳 (A-)

 → ref : https://m.blog.naver.com/favor7/222941148088?utm_source=chatgpt.com 

급여 수준

→ 구들 중에서 순위가 매우 낮음(24위) (A --)

→ ref : https://entwurf.tistory.com/118?utm_source=chatgpt.com 

2. 교통

  강남 55분 / 여의도 41분 / 시청 46분 (A)

 → 강남까지의 시간이 매우 빠듯 , 최단 시간 내용이 버스/지하철 갈아야타함 (A-)

3.학군

가산중학교 학업성취도 평균 : 65.3%  (과고 진학 2 , 외고진학 2)

문일중학교 학업성취도 평균 : 64.8% (과고 진학 2)

 → 학업성취도 85% 이하 (C)

→ 건너편 광명이 학업성취도, 학원가 등은 상대적으로 더 좋음 (C -)

4. 환경

1km 내에 대형 마트 2 곳 , 쇼핑몰 2곳 , 보건소 1곳 (근방 대형 병원 없으나 2027 년 금천구대형종합병원 예정 차량으로 8분)

→ 대형마트 1개 이상 (B) 이면서 그 외 쇼핑몰 등이 몇 곳 있음(B+)

5. 공급

  특별한 공급이 안보임

입주 대비 수요 많음 (헌데 입주가 다른 곳에 비해 매우 작음….)

다만 바로 옆 광명시의 공급이 많음 (너무 인접지역이라 크게 영향을 받을 듯)

광명시 인구 수 277,744명 

 → 초과 공급  (C)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 금천현대 전용59 , 현재 매매 5.5억, 전세 2.9억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.9억 전세 4.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 5.2억 전세 3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  알 수 없음 … 비교군 부족, 다만  (고점 대비 많이 떨어짐 -15 ~ 20% )

2) 환금성 : 중상 , (996세대 , 매매 실거래가 최근 몇달 간 지속적으로 있음 , 중층 기준)

3) 수익률 : 중 , 고점 매수 -54% , 저점 매수 14%  

                : 기대 수익 3% 인 경우 투자금 회수 13년

                : 기대 수익 5% 인 경우 투자금 회수 8년

               : 다만 주변 단지들을 보았을 때 직전 고점까지는 기대할 수 있을듯 하나 초과 수익이 가능할지는 …

               : 다만 해당 투자금이면 더 좋을 곳이 있을 듯 …

4) 원금보존 : 중 , 전세가율 52.7% , 입지 독점성 (애매함… 서울이라는 점…)

5) 리스크 대비: 하 , 25년 27년 광명에 입주 물량이 많음적음

입지평가정리

• 직장(A--)
• 교통(A-)
• 학군(C)
• 환경(B+)
• 공급(C)

나의 투자 결론 : 

해당 투자금으로 더 좋은 단지가 있는지 확인해 볼 필요가 있어보임 , 예상보다 투자금이 더 소요되는 듯하여 해당 단지 트래킹 및 추가 단지 선정이 필요하다 생각됨.

광명에 입주 물량이 많아 매매 시 전세 빼기 힘들 수 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

예상보다 해당 단지 에 대한 보고서 작성이 오래 걸렸고 투자 결론 부분을 수치화하여 정리하는 부분이 매우 중요하다고 생각 되었음 … 다만 강좌를 제대로 소화를 못해서 인지 정리방식이 맞는지 정확하게 판단이 되지 않음 다른 사람들의 투자 보고서 및 강좌를 다시 들으면서 정리할 필요성을 느낌

나름 추가로 더 정리를 해보았는데 그래도 뭔가 부족한 느낌이 있음… (입지 평가는 조금 더 나아진 듯 함)