안녕하세요.
꾸준히 그리고 끝까지 투자자로 이어갈
차가운열정입니다.
오늘은 2주차 과제인 아파트 수익률 보고서를 작성해보고자 합니다.
그동안 군포시에 살고 오면서
‘사람들이 정~말 좋아하는 이 단지를 투자했으면 어땠을까!?’
막연히 생각했었는데
이번 기회를 통해서 가치와 가격
나아가 투자 의사결정까지 내려보도록 하겠습니다!
1.단지정보(위치, 연식, 세대수)
래미안하이어스는 군포시 산본 신도시와 붙어있으며 금정역, 산본역 사이에 위치해있습니다. 2010년 삼성물산이 시공했고 세대수는 총 2644세대입니다. 20평대부터 60평대까지 이루어져있습니다..! (소형평수가 끼여있지 않고 대형평수까지 있어 벌써 사람들이 좋아한다는걸 추측할 수 있겠죠!?)
2.입지(직장, 교통, 학군, 환경)
1)직장
군포시에는 약 11만명의 종사자가 있습니다. 수도권 내에서 양질의 일자리가 부족하다는걸 알 수 있습니다.
→ 집값 상승에 다소 한계가 있다 + 직장이 많은 지역으로 출퇴근하는 사람들이 많다!!!(베드타운 성격이 강해 직주근접이 중요!)
2) 교통
- 단지에서 역까지 버스를 타야하지만 그래도..! 수도권 3대 업무지구를 1시간 이내 접근할 수 있습니다. + 가산다지털단지역까지는 무려 30분대로 접근 가능하다는 점.
3)학군
-래미안하이어스는 초품아입니다. 산본초 - 산본중 학군이며 공부를 엄~청 잘하고 여기를 보내기 위해 이 단지로 이사를 오는 정도의 수요를 끌어들이지는 않지만 그래도 선호하는 학군이라고 합니다.
4)환경
-래미안하이어스는 대단지 + 브랜드에 관리까지 엄~청 잘 되어서 군포시에서 굉장히 인기를 받고 있습니다. 또한, 1기 신도시 인프라를 쉽게 이용할 수 있다는 장점도 있습니다.
5) 공급
앞서 말씀드린 것처럼 군포시에서 ‘래미안 하이어스’단지는 엄청 인기있는 단지인데요. (이전에는 지역을 벗어나지 않는한 모든 군포 시민들의 꿈이었습니다.) 사람들에게 선호도가 높아진 이유가 한가지 더 있습니다. 바로 ‘공급’입니다. 군포시에는 사람들이 선호하는 동네인 산본동에 해당 단지를 제외하면 공급이 없었습니다. 그러기에 꾸준한 수요와 인기를 끌 수 있었습니다.
2.수익률 분석
그렇다면 군포시에서 사람들에게 굉장한 인기를 가진 단지를 투자 수익률 관점에서 분석해보겠습니다. (최고 전세가율, 저점 투자)
1)최고 전세가율에서 투자했다면?
34평 기준 과거 전세가율이 가장 높았던 시기는 2016년 5월이네요! 투자금 약 5000만원으로 투자가 가능했었습니다. 그 때 투자하고 지금까지 보유했다면 수익은 약 43,000만원 그리고 수익률은 909%! 사실상 현재 전세가가 투자시기의 매매가를 넘어섰기 때문에 투자금은 모두 회수했고 엄청나게 훌륭한 투자임을 알 수 있습니다.
2) 저점에 매수했다면!?
전세가율이 높았던 시기가 아닌 상승장 시작 전 투자를 진행했다면 어떤 결과가 있을지 분석해보았습니다. 래미안 하이어스는 18년 6월 1차 상승기를 맞이했고 이 때 투자했다면 약 1억3천만원이 들었습니다. 수익률과 순수익은 최고 전세가율 시기보다 밀리지만 어쨌든 지금은 투자금을 모두 회수 했고 수익이 3억 이상 났기에 좋은 투자임을 알 수 있습니다.
3.지금 투자는?(저/환/수/원/리)
자 과거는 과거이고..! 현재도 사람들이 엄청 좋아하고 강남 1시간 이내 접근할 수 있는 이 가치있는 단지를 지금 투자해보면 어떨까요?
일단! 저환수원리는 통과했습니다. 하지만 더 나은 투자를 위해 과연 ‘3억 5천만원’이라는 투자금으로 이 단지가 최선일까? 더 가치 있는 단지는 없을까? 비교해봐야겠습니다. (저는 더 많을 것이라 생각합니다.)
이렇게 살고 있는 지역의 대장 단지를 분석해보았습니다. 또 알 수 있는 인사이트는 대장 단지가 이렇게 싼 구간에 머물러 있다는 것은 해당 지역의 대부분의 단지들이 싼 가격에 머물러 있다는 것입니다. 투자금이 없지만 치열하게 트래킹하며 변화 과정을 살펴보겠습니다.
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