[소피아96] 지방 싱글 투자자! 4000만원 깎고, 투자금 1억원 줄여 서울 4급지 30평대 투자하였습니다.

안녕하세요?

부의 그릇을 키우고 있는 소피아96입니다.

얼마 전 서울 투자를 하고 등기 이전까지 마치게 되었는데요.

그 과정에서 배우고 느낀 바를 나누고자 글을 쓰게 되었습니다.

우선 저는 아주 평범한 월급쟁이 지방투자자입니다.

올해 초부터 서울 투자를 목표로 여기 저기 흩어진 자금을 모아 투자금을 만들었고

4월부터 매주 주말마다 1박 2일 임장하며 서울 앞마당을 만들었습니다.

서울 앞마당이 어느 정도 생겨 투자를 해야겠다고 마음 먹었을 때쯤

전세대출규제로 인해 움찔했었고, 매물코칭 또한 없어진다고하여 멘붕이 왔었는데요.

정말 운좋게 월부학교에 들어오게 되면서 용맘튜터님 지도 아래 서울투자를 해내게 되었습니다.

(감사합니다 튜터님😍 사랑합니다 튜터님😍)

그럼 지방투자자의 서울 투자 여정 복기를 시작해보겠습니다.

1. 전임으로 매물 찾기

대단한 걸 기대하셨는데 잉? 전임 생각하시는 분들도 계시죠?

제가 전임을 거의 매물 예약용으로만 사용했었기 때문에

전임의 중요성을 간과하고 있던 1인이었거든요.

하지만 이번에 전임이 실전 투자의 첫 단계이자

날카로운 투자 수단이 될 수 있다는 걸 깨닫게 되었습니다.

특히 서울 투자를 목표로 하는 지방투자자에게는 더욱더 중요합니다.

튜터님께서 주신 가이드대로 매일 전수조사를 하여 싸다고 생각하는 매물에 전임을 하였고

그 내용을 매일 튜터님께 톡으로 보내드렸습니다.

여기서 에이~ 소피아님은 튜터님이 계셨기 때문에

전임한 내용으로 피드백 받고 단지도 추려낼 수 있었던 거 아니에요?

월학에 못갔거나 실전반이 아닌 경우는 이렇게 못하지 않나요?

라고 의문 제기할 수 있겠습니다만,

용맘튜터님께서는 단지에 대한 피드백은 주시지 않았고

“오늘 고생 많으셨고 이렇게 계속 두드리는거예요!”

“3개월간 매일 빠지지 말고 해보세요. 그럼 못 찾을 수가 없어요.”

등의 응원메시지를 주셨습니다.

왜냐면 매물코칭이 중단된 영향도 있겠지만

무엇보다 스스로 치열하게 고민하는 과정을 통해 성장하기를 바라셨기 때문이죠.

그러니 바로 옆에 튜터님이 없는 분들도 충분히 전임을 통해 투자 물건을 찾을 수 있습니다!

이때 전임의 목적은 네이버부동산에서 찾은 저평가 매물이

나의 상황에 맞게 투자 가능한건지 확인하여 걸러내는 것임을 잊지 말아야 하는데요.

요즘처럼 전세시장이 얼어있을 때

적정 전세가뿐만 아니라 수리 비용까지 철저하게 계산해야 투자 가능한지 알 수 있으므로

전임으로 자세하게 파악해야 합니다.

“사장님, 이 매물 잔금 전에 수리 가능한가요?

수리 범위는요?"

"수리 못하면 전세 얼마에 내놓아야 할까요?”

“주전세 가능한 매물 있어요?”

저는 서울에서 꽤나 먼 곳에 거주를 하고 있기 때문에

이런 과정을 통해 매임할 단지를 추려내는 것이 굉장히 중요했고

그렇게 선별한 물건들은 시간 내어 매임을 하고 왔습니다

“간곡하게 하면 전임에서도 장부물건을 풀어 주십니다”

-용맘튜터님-

이제 전임으로 투자 매물찾기 조금 와닿으신가요?

2. 매임하기

아무리 전임으로 털어본들 현장에 나가는 게 더 좋은 것은 명백하죠?

전임으로만 투자 물건을 찾는 게 너무 답답했던 저는

개인사라 자세히 말씀드릴 수는 없지만

매일 매임할 수 있는 환경을 만들고자

짐을 싸서 서울의 한 고시원에 한 달간 숙박을 하게 됩니다.

정말 서울 투자가 간절했기 때문에 모든 걸 다 걸었던 것 같아요.

서울 와서는 매일 오전 제 투자금으로 가능한 하나의 구를 정해 전수조사를 하였고

싸다고 생각되는 단지 한두 군데 전임하여 오후에는 매임을 갔습니다.

이렇게 한 주 해보니 뭔가 석연찮음이 느껴졌습니다.

서울에 올라오면 미친 듯 하루 종일 매물 보고 그럴 줄 알았는데

분명 열심히 뭔가를 하고 있는데도 하루 고작 많이 봐야 한두 단지에 매물 4개 정도였거든요.

시행착오를 겪다가 튜터님께 어떻게 해야 할지 상담을 하였습니다.

"다른 사람들이 출근하듯이 오전 10시까지 해당 단지로 출근하세요.

하루 4개 단지를 보시고 다른 사람들이 퇴근하듯이 저녁에 귀가해서

임장지 임보를 쓰시던 과제를 하시면 됩니다"

학교과정을 소화하며 매일 4개 단지를 뽑고 매임 예약하고 하려면 빡빡한 일정이었지만

튜터님이 말씀해주신대로 해내고 싶어 그렇게 스케줄을 짜고 매임을 다녔습니다.

상급지까지 더 넓게 보면서 시야도 넓히고 정말 내 투자금으로 할 수 있는지 없는지를

손품이 아니라 현장에서 느끼며 투자 범위를 좁혀 갔습니다.

이때 매임 시 중요한 점은 매물 확인 후

부사님께 목표매수가와 투자금을 말씀드려야 한다는 점입니다.

왜냐면 저희는 네이버부동산 호가 그대로 사는 게 아니라

투자할 수 있는 최선의 단지에 몇천만원 깎아 투자할거라 예상하고 매임하기 때문이죠.

더군다나 전세대출규제 이후 얼어붙은 전세시장 때문에

숨어 있는 물건을 운명처럼 만나지 않는 이상

부사님의 도움을 받아 물건을 만들어야 하기에 반드시 필요한 과정입니다.

그래도 투자금이 최소 5천~1억 가까이 차이 나는 단지에서

“사장님 저 XX억이면 살게요.”라는 말을 하기가 참 쉽지 않았습니다.

몇천만원 깎아달라는 말이 목구멍에서부터 막히는 게 막 느껴졌고

턱없이 모자란 투자금을 내밀 때마다 땀이 삐질 났거든요.

(투자금 N+1억이 드는 단지에 가서)

“사장님, 사실은 제가 투자금이 N억 밖에 없어서요. 이 단지에 너무 투자하고 싶은데 또 전혀 안되는 건

아니잖아요. 불과 몇 달 전만 해도 가능했고 얼마 전에 급매가 있어 그 가격 비슷하게 거래도 되었구요... 그래도 말이 안되는거 아는데 어떻게든 해보고 싶어 이렇게 지방에서 짐 싸들고

서울 올라와 돌아다니고 있잖아요...

X억으로 말씀 한 번 해주세요”

어떨 때는 저도 모르게 눈물이 왈칵 쏟아지기도 했고

따뜻한 부사님은 같이 눈물 흘려주시기도 했습니다.

이런 과정에서 간절함이 하늘에 닿았는지

눈물 흘린 다음 날 제가 투자할 매물을 극적으로 만나게 됩니다.

3. 물건 만들기

여기까지 읽어오시느라 수고 많으셨습니다.

도대체 4000만원 깎고, 투자금 1억이나 줄여

서울 4급지 30평대 투자한 이야기가 언제 나오는거야 하셨죠? ㅎㅎㅎ

최근에는 올파포 입주장, 장기적인 전세대출규제, 시국 등으로

몇천만원 급매들이 더러 보이지만

한 달 전만 해도 제가 다닌 시장은 매도자들이 버티는 시장이라

가격협상은 힘들었고 전세가는 떨어지고 있었습니다.

그래서 주전세가 더욱 귀했었죠.

여느 날과 같이 전수조사하고 싼 매물을 찾아 매임을 예약하던 중

혹시나 해서 던진 한마디

“주전세 가능한 거 있어요?”

“네. 있어요.”

해당 매물은 최저가보다 4000만원 비싸서 목표 매수가를 넘었고, 투자금도 오버되었지만

주전세가 가능하다는 말에 다음 날 아침 바로 보러 갔습니다.

실거주자용 특올수리와 잘 가꿔진 아늑한 집안 분위기에

‘반드시 이 물건 계약하고 간다’라고 다짐을 합니다.

저는 정말로 가계약금 넣기 전까지 갈 생각이 없었으므로

부동산에 자리 잡고 앉아 부사님과 라포 형성부터 했습니다.

“사장님~ 요즘 거래가 잘 없던데 저랑 한 건 하시고

연말에 가족들과 와인 한 잔하며 따뜻하게 보내셔야죠~”

“네. 그러면 얼마나 좋겠어요. 홍홍홍.”

슬슬 대화가 익어갈 때쯤 고통의 투자금 이야기를 꺼내게 됩니다.

(지금부터 나오는 가격은 모두 예시입니다!!!)

호가 9.3억에 전세시세 5억인 매물 (투자금 4.3억)

“사장님, 여기 투자하려면 4억 있어야 하는 건 알지만 제가 3억 밖에 없어서요.

매매 8.7억에 전세 5.7억 주전으로

가능한지 여쭤봐 주세요.

전세시세가 5억이지만 이 집은 인테리어가 잘 되어 5.5억도 충분히 가능할 것 같으니

높게 받으시는 전세금 2천만원에 대해서는

금융지원비 5%로 계산해서 일시금으로 드릴게요.”

다행히 부사장님께서는 거절 하시지 않고 매도자에게 전화하여 여쭤봐 주셨습니다.

부사님: “8.5억에 5.5억이면 말도 안된다며 거래 생각이 없다네요.”

피아: “네? 저 8.7억에 5.7억으로 말했었는데 다시 한번 더 여쭤봐 주세요.”

부사님: “9억에 6억 하자네요?”

부사님 실수로 인한 앵커링 효과 때문인지 8.7억부터는 협상의 의지를 보이셨습니다.

제 목표 매수가의 마지노선은 전고대비 –20%이자 단지 최저가인 8.9억이었기에

“저는 8.9억보다 비싸면 다시 생각해보겠습니다.” 라며 가격을 고수합니다.

때마침 전날 본 매물 중에서 A단지는 3500만원 깎인 금액으로

B단지는 2000만원 깎인 금액으로 연달아 콜백이 왔습니다.

그렇게 깎여도 여전히 투자범위에 들어오지 않아 투자 못하는 단지들이었지만

바삐 나가서 전화를 받는 제 모습을 보신

부사님께서는 저 투자자 여기 저기서 전화 온다며 매도자를 재촉해주셨습니다.

(감사합니다 부사님)

매도자는 남편과 의논해 본다며 기다려 달라하셨고

저는 그 틈을 타 튜터님께 상황을 말씀드리고 물건에 대한 확신을 갖게 되었습니다.

튜터님께서는 한번 더 싸다고 생각하는지, 투자금으로 할 수 있는 최선인지 물어봐 주셨고

저는 1초도 망설임 없이 그렇다라고 대답할 수 있었습니다.

왜냐하면 그 단지와 비슷한 단지들의 가격과 투자 여부를 알고 있었기 때문이었죠.

매도자 전화를 기다리며 부사님을 제 편으로 만들기 위해

맛난 빵을 한가득 사와 테이블 위에 차렸습니다.

때마침 점심시간이라 부사님과 도란도란 이야기 나누며 빵을 먹고 있는데 전화가 옵니다.

"축하해요. 매도자가 그렇게 하자네요."

그렇게 목표 매수가 8.9억에 주전세 5.9억 (투자금 3억)

그리고 시세 대비 높은 전세가 4천만원에 대한 금융지원비 5% (4백만원)를

드리는 조건으로 계좌를 받게 되었습니다.

사실 조금이라도 더 깎고 싶어 100만원도 더 던져보았지만

부사님께서 고개를 절레 흔드시며

"매도자 지금 흔들리고 있어. 그냥 내가 복비 50만원 빼줄게." 라는 말씀에

협상을 받아들이고 가계약 특약 작성 후 가계약금을 넣게됩니다.

매물 보러 간 시각이 10시였고 가계약금을 넣고 나올 때 보니 2시더라구요.

저도 매물을 보고 이렇게 속전속결로 계약까지 하고 나올 줄 꿈에도 몰랐습니다.

그동안의 전임, 매임, 튜터님의 피드백으로부터 투자 기준을 만들어 왔기 때문에 가능한 것이었죠.

투자 기준인 싼가, 투자금으로 할 수 있는 최선인가, 리스크는 없는가에 모두 부합했고

무엇보다 역 기준으로 주요 3대 업무지구에 30분 내외로 갈 수 있는

서울 땅에 투자했다는 게 너무 좋았습니다.

이렇게 물 흐르듯 투자를 하고 드디어 계약서를 쓰기로 한 날!

돌연 매도인은 일이 생겼다며 일주일 뒤로 계약을 미루자고 합니다.

그리고 일주일 뒤 A4 2장 분량의 특약문서를 작성해와서 공증을 받겠다고 하시는데...

정작 3시간 동안 사투가 벌어집니다.

이 이야기는 다음 편에서 찾아뵐게요.

To be continued...

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

서울 투자를 할 수 있도록 잘 이끌어주신 용맘 튜터님 ❤️

튜터님의 지도와 보살핌 덕분에 해낼 수 있었습니다.

진심으로 감사드립니다.

생각만해도 웃음이 나는 사랑스런 일쪽이들 🩷

잘 되고 있냐고, 도와줄 거 없냐고,

힘내라고 언제나 응원해주고

같이 축하해주셔서 넘 감사드려요.

이 외 월부 멘토님, 튜터님 🧡

오고 가며 만난 동료들 모두 모두 감사합니다.