문래동 문래 자이아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 93조 수수아빠1]

✅아파트명

      문래 자이아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S

영등포구 종사자수 : 435,017명

 * 강남 - 서초 다음으로 직장 종사자수가 많은 좋은 입지

2. 교통 : S    * 카카오맵 : 길찾기  

강남역 38분 / 여의도역 18분 / 시청역 26분

서울 내 주요지역 40분 이내 접근 가능한 교통 S등급

3.학군 : B? C?

영등포구 내 학성성취도 / 특목고 진학률 상위권

* 아실 - 학군정보

4. 환경 : A

• 편의시설(마트, 백화점, 쇼핑몰)

- 직선거리 2km이내 대형마트 6개 / 차량이동 10분 이내

- 직선거리 1km이내 백화점 4개(신세계, 롯데, 현대), 복합쇼핑몰 1개 / 차량이동 10분 이내

• 병원

- 직선거리 4km이내 대학병원 4개 / 차량이동 20분 이내

• 공원

- 직선거리 4km이내 한강공원 2개소 / 도보권(100m) 공원 2개소

5. 공급 : A?

  28년까지 722세대 공급계획(인구대비 0.19%)

영등포구 인구('24. 10월 기준) : 37만 4141명 X 0.5% = 1,870세대

* 인구수 대비 공급량 적음 : 0.19%

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 거래가격이 5년 내 고점대비 -15%수준.

2) 환금성 : 문래역 일대 아파트 단지 중 가장 큰 세대수(1302세대)이며, 문래동 내 인기도 1위(아실, 호갱노노) 단지로 환금성 양호 할 것으로 예상.

3) 수익률 : 5년내 고점 - 저점의 간극(5.8억) 대비 60% 수준 회복한 상태로 수익은 창출 가능하리라 판단되나, 그 여력은 크지 않을 것이라 생각됨.

4) 원금보존 : 전세가율 57%정도로 서울 내 교통 / 생활편의성 고려 다소 낮지만 적정한 것으로 판단.

5) 리스크 대비 : 서울 평균 전세가율인점과 단지주변 공급 물량 없으며, 지하철 2호선 초역세권으로 역전세 리스크는 크지않을 것으로 판단.

나의 투자 결론 : 투자하지 않는다.

아파트 가치를 판단하는 기준에 의해 판단해 보았을 때, 

투자한다면 실패하지 않는 투자물건이 될 수 있을 것이라 생각되나,

자기자본 대비 수익률 대비 차원에서는 큰 수익을 기대하기 힘들 것으로 판단되어 나는 투자하지 않을 것.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자에 대한 관심과 충분한 공부, 안목이 있었다 정말 좋은 가격에 투자를 할 수 있었을 물건이라 아쉬운 마음에 작성해보았다.

처음이기도 하고 실제로 배운 내용을 토대로 하나씩 생각하면서 작성하다보니 생각보다 시간도 오래걸리고,

이렇게 작성하는 것이 맞나? 싶은 마음을 지우지 못한채로 작성하는 나를 보게 되었다.

온라인을 통해 지도와 현황, 과거데이터를 수치화하여 확인한 후에 실제 임장을 가게 되면

더 많은 정보를 객관화하고 현장의 느낌을 담을 수 있을 것 같다.

그리고 이러한 데이터를 많이 쌓고 발로 걸어서 

앞마당을 확보하는 것이 파도를 탈 수 있는 기본이 되겠구나 하는 생각이 들었다.

앞마당 확보하자.