방배동 방배현대1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 위캔조 용감하게]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 방배현대홈타운1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*서초구 종사자 수 487,976명 (S등급)

2. 교통

* 여의도 (25분), 강남 (30분)

3.학군

서문여중 (92%), 방배중 (90%), 세화여중(94%), 반포중  (91%)

4. 환경

* 서울가톨릭대학병원 (자차 10분거리), 길 건너 남성시장 및 이마트 (도보 3~5분 거리) 

*이수역, 사당역 먹거리 및 다수 병원 및 편의시설 즐비함 

5. 공급

 2025년 서초구 잠원동 메이플자이 3,307세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*현재 시세: 방배현대홈타운 1차 25평 현재 매매 17억, 전세 8.5억 

*5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 18억 전세 8.5억

*5년 내 저점 매입시: 2020년 5월 매매 12.3억 전세 6.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 현재가 상황 -6%으로, 이미 전고점 회복 함

2) 환금성 : 32평 대비 환금성은 떨어질 수 있으나, 25평 또한 충분히 매도 가능함

3) 수익률 : 전고점 대비해서는 수익률이 12%으로 낮으나, 최근 5년간 수익률 봤을 때는 우수함

                  (수익 또한 5억 이상으로 우수)

4) 원금보존 : 가능  

5) 리스크 대비: 최근 5년간 최고/최저 대비 등락은 있으나, 전고점 회복하고 있음

나의 투자 결론 : 학군+교통+입지 최고. 구축의 아쉬움은 있으나, 초초역세권에서 한 블럭만 들어가면 조용한 편. 문제는… seed 가 많이 필요하고, 미친 수익율은 얻기는 어렵다. 대신, 리스크 대비는 된다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 5년전 실거주 및 투자로 시작한 1호기를 월부 기준에 맞게끔 한번 분석해보았다. 

 시드가 큰 만큼 영끌, 대출이자 부담이 있긴 했는데, 이미 사랑에 빠져서 매도할 생각을 감히 하지 못하고 있다.

 (현재 120% 수익율, 연간 수익율은 24% 유지 중) 

 앞마당을 늘여서, 다른 기회들도 많이 확인하고 공부해야겠다.