강동구 천호동 강동래미안팰리스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 59조 부자노을]

✅아파트명

강동래미안팰리스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 직장등급 B

2. 교통 : 교통등급 A

강남역 38분/ 여의도역 47분 / 시청역 44분

3.학군 : 학군등급 C

성덕여중 82.9%, 천일중 69.1%, 천호중 65.7%

4. 환경 : 환경등급 A

1km 내 백화점 1(현대백화점 천호점), 마트 1 (이마트)

강동성심병원, 서울아산병원

5. 공급

강동구 ( 수요량 2338) 2024 17113/  2025 1478/  2026 588 /2027 1433

  3년평균 6369 => 수요량의 2배이상 / 4년 평균 5153 => 수요량의 2배이상

송파구(수요량 3351) 2024 2522 / 2025 2857 / 2026 0 / 2027 0 / 2024 3년평균 1793 / 2024 4년 평균 1344

광진구(수요량 1720) 2024 129 / 2025 1191 / 2026 215 / 2027 0 / 2024 3년평균 511 / 2024 4년 평균 383 

강동구+송파구+광진구 (수요량평균 (2338+3351+1720/3=2469)

3년 평균( 6369+1793+511)/3=2891  => 수요량 2배이내

4년 평균 (1433+1344+383)/3=1053 => 수요량 0.5배이내

=> 2025년에 투자하면 3지역 합계 수요량을 볼때 2027년경 수요 부족함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  전고점 대비 20% 하락하여 저평가 되어 있음

2) 환금성 :  서울 역세권 신축 아파트로 환금성 좋음

3) 수익률 :  다음 상승시 전고점까지 상승한다면 34000만원 수익으로 수익률 52%

4) 원금보존 :  전세가율 54%로 높지 않음

5) 리스크 대비:  전세 77000은  주택가격 54%로주택담보대출가능함

나의 투자 결론 :  현재 저평가 되어 있으나 전세가율이 높지 않아서 원금보존이 완벽하지는 않음

전고점까지 상승한다고 하면 수익율이 52% 로 수익율로 높지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 :  강동래미안팰리스가 현재 저평가되어 있으나 수익률, 원금보존 측면에서 망설여진다. 막연하게 좋을 것 같았는데 수치로 계산해보니 고민해야할 점이 더 잘보였다