중동힐스테이트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 57조 두비두밥]

✅아파트명

중동 힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수도권    경기    부천시    S    종사자수:  318,670    사업체수: 87,889
 

2. 교통

3.학군

학업성취도 석천중학교(91%), 상일중학교(89%)가 위치하고 있습니다

4. 환경

-주변에 이마트, 홈플러스의 대형마트가 위치하고 있음

-순천향대학병원이 있음

-현대백화점, 롯대백화점이 근처에 인접함

5. 공급

현재 주변 추가물량 공급 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  신축이고 현재 시세도 전고점대비 비슷한 상태라 저평가라고 말하기는 어렵다

2) 환금성 :  학군지와는 거리가 조금 있으나 강남,시청,여의도를 1시간 이내로 이용할 수 있는 교통과 주변 환경을 보아 환금성은 나쁘지 않아보인다

3) 수익률 : 지금 현시점에 매수를 할 경우 전고점과 비슷한 가격이므로 수익률을 기대하기 어렵고 전세가율도 59%로 높지 않은 수준이이므로 수익률 20%이상을 기대하기 어려워 보인다

4) 원금보존 : 지금 전고점에서 사는 시점이기 때문에 원금보존이 쉽지 않아보인다

5) 리스크 대비: 주변 입주물량은 없어서 역전세나 리스크를 맞을 확률은 낮아보인다

나의 투자 결론 : 

중동힐스테이트의 경우 부천의 가장 마지막 신도시 단지이여서 22년에 지어진 신축이므로 아파트이며 위치는 7호선라인과 인접되어있어 강남,여의도, 시청 주요 직장을 1시간 안에 갈 수 있는 장점이 있다. 하지만 직장이 많은 곳은 아니므로 수요가 많을 지는 의문이 들었다

다음으로 학군을 보았을 때 상동역 인근에 상일중, 석천중학교의 학업성취도가 90%로 나오는 것을 확인하였을 때 나쁘지 않은 학군이나 학원가에서는 조금 떨어진 위치에 있다

주변 환경으로는 백화점, 대형마트, 대학병원이 인접하고 병원과 상권이 잘 자리잡혀 있어 실거주로는 좋아보이나 투자목적으로는 의문이 드는 아파트였다

전고점과 가격이 비슷하여 전세가율이 낮은 상태이며, 수익률을 크게 기대하기 힘든 아파트이다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막연히 지금 살고 있는 곳이 부천이고 신중동에서 살았던 경험이 있어 여기서 제일 좋고 깨끗한 곳에 살고 싶다는 생각을 하게되었고 그러다보니 자연스럽게 중동힐스테이트 아파트가 떠오르게 되었습니다

하지만 오롯이 투자관점에서 이 아파트를 보았을 때 생각보다 투자의 가치를 만족시키는지는 않은 것 같습니다

부천 원미구에서의 대장아파트가 어디인지, 이곳은 교통이 우선인지, 학군이 우선인지 알게되었고 부천 원미구는 학군지역이 더 높은 가격을 형성하고 있는 것을 경험하였습니다

저의 첫 아파트 분석 보고서이며 앞으로도 더 많은 분석보고서를 작성하며 나의 앞마당을 넓히는 것이 정말 중요하다는 것을 느꼈습니다