아현동 마포래미안푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 26조 경제적자유다]

✅아파트명

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 아파트(a.k.a. 마래푸)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 _ 등급: A

→마포구가 생각보다 종사자수가 많음. 종로구와 비슷함. DMC, 공덕역 라인으로 직장이 탄탄함. 완전 베드타운이라기보다 자체 직장 수요가 있는 것으로 보임.

2. 교통( 평일 오후 8시 50분 대중교통 기준) _ 등급: A

강남 58분 / 여의도 21분 / 광화문 16분 / 시청 18분  

→ 2호선 아현역이 있으나 강남과의 접근성은 좋지 않음. 그러나 여의도와 광화문,시청쪽 주요업무지구와는 접근성이 매우 좋다. 그래서 마포구 자체 직장수도 있지만 여의도, 광화문, 시청 직장인들의 베드타운 역할도 할 것으로 보임

3. 학군 _ 등급: C

→아현동 쪽은 그렇게 학업성취율이나 특목고 진학률이 높지 않음.

대흥역 학원가가 있는 주위 학교들의 특히 특목고진학률이 높음. 실제 임장하면서 마포구 주민인 동료 분의 이야기를 들었는데 대흥역 학원가를 선호하는 것으로 보였음. 특히 선호도 높은 염리초등학교 주위 아파트 가격이 높은 것으로 봤을 때 마포구에서 선호요인은 직장 접근성 뿐만 아니라 학군의 수요도 높은 것으로 보임

마래푸 주위 학원은 초등학원이 대부분이여서 중,고등으로 넘어가면 마포구 안에서는 대흥역 주위로 이동할 것으로 생각됐음. 하지만 학군으로 신경쓰는 사람들은 마포구에 있기 보다는 목동이나 대치동으로 넘어가고 싶어할 것으로 보임

4. 환경 _ 등급: C+

→1KM 이내에는 종합병원이나 대형마트가 없지만 조금 더 가면 신촌세브란스병원의 초대형병원, 신촌역의 현대백화점,이마트 등이 많아서 기준으로만 보면 C이지만 실제로 조금 더 러프하게 본다면 환경이 좋은 것을 볼 수 있음

→밤섬이 보이는 한강뷰

5. 공급_ 등급: S(마포구)/B(마포구+서대문구+고양시)

→ 마포구 매년 적정 수요가 1,869세대인데, 3년간(25~27년) 총 공급이 746세대 밖에 안 됨. 완전 공급 절벽!!

→마포구에서 전출, 전입이 많은 지역을 함께 봤더니 서대문구>경기도 고양시>은평구 순으로 많았음

확실히 맞닿아 있는 서대문구와 가장 교류가 많았고, 의외로 고양시로 넘어가는 수도 꽤 되는데, 이는 신축을 찾아가는 수요로 발생한 것으로 보임

인접한 서대문구, 경기 고양시의 공급물량을 함께 봤는데, 매년 수요량이 8,860가구인데, 25~27년 3년간의 평균입주를 계산해보면 1.38배로 공급이 적당함. 경기도 고양시의 입주가 많아서 계속적으로 마포구 수요가 넘어갈 수 있는 우려는 있는 것으로 보임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

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✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점이 얼마전 24.9월에 찍은 매물이며, 대단지에 경사도 있고 매물별로 가격이 달라서 정확히 알 수는 없지만 전고점 대비 -14%로 나와서 저평가는 아닌 것으로 보임. 2급지 앞마당이 없어서 비교가 힘듦,,

강동구 고덕그라시움(2019년,4932세대)과 비교해서 고덕그라시움 18.5억, 마래푸 19억이면 마래푸가 낫다고 보여지긴 함.

근데 강남접근성을 보니 고덕그라시움 40분(대중교통, 2번환승), 마래푸 58분(대중교통,환승x)로 접근성은 고덕그라시움이 더 좋음..21년 전고점도 비슷했고, 지금도 전고점을 넘어 20억으로 비슷하게 거래되고 있음.

확실한 건 둘 다 저평가는 아님~~!!

2) 환금성 : 랜드마크 아파트, 초대단지, 4층 이상 매물 가격이라 환금성 좋음

3) 수익률 : 투자금 10억 드는데, 10년간 20억 올라서 39억이 되면 200%가 됨. 10년 뒤 39억이 될 수 있을까? 알 수는 없지만 투자금이 많이 들긴 함…수익률 200% 보다는 수익을 크게 가진다고 봤을 때 투자금 10억이면,,,여기보다는 강남 쪽을 찾아볼 듯,,

4) 원금보존 : 전세가율60% 이상되는가? 47%로 원금보존 어려움

5) 리스크 대비: 공급은 위험하지 않음,고양시 공급이 꽤 있으나 여기까지 미칠지는 과거 전세,매매를 좀 더 깊게 봐야 알 수 있을 것 같음. 그리고 입지독점성 가진 곳이라 리스크는 적다고 보여짐

나의 투자 결론 : 저평가 된 것으로 보이지도 않고, 투자금도 많이 들고, 전세가율도 47%라 원금보존도 어려워서 지금은 투자하지 않을 것이다!

✅ 작성하면서 느낀점 : 막연하게 마래푸는 많이 들어봐서 좋은 곳이겠지 했는데, 임장하면서 아리송 했는데 가치를 직접 찾아보고 등급을 매겨보면서 마래푸가 왜 가치가 높은 곳인지 알게 되었다.