세종시 새롬동 새뜸마을6단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 48조 챌더리]

✅아파트명

세종시 새롬동 새뜸마을6단지 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 - 세종시 종사자수 : 152,974명 ( B등급)

2. 교통

 - 자차기준 주요업무지구(세종청부청사) 20분 이내 (A등급) 

 - (자차) 세종정부청사 12분 / 오송생명과학단지 30분 / 대덕테크노벨리 20분  

3.학군

- 새롬중 학업성취도평가 87%, 특목고 진학률 5.0%  (85% 이상, B등급)

4. 환경

- 세종시 대형마트 3개, 백화점 없음 (대형마트 1개 이상, B등급)

- 단지(새뜸6단지) 기준으로 1Km 반경 내에 대형마트 없으나, 

- 자차이용 이마트(1.48Km) 5분 / 코스트코(2.52Km)  9분

5. 공급 

 - 주변도시를 제외한 세종시의 공급만 확인 시 : S등급(0.5이하)

 - 세종 산울동 엘리프세종 6-3 (25년 1월 입주, 총 세대수 1035세대) 

 - 24년도까지 적정수요 이상으로 공급되었으며, 25년도에는 적정수요 미만임

-  다만, 5생에 분양예정인 단지가 있음(세종5-4 내안애, 5-1LBL)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 현재 시세: 세종 새뜸마을6단지 34평 현재 매매 8.7억, 전세 4.0억

- 5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 11억 전세 4.25억

- 5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 7.3억 전세 3.3억

✅현장사진

- 2주차 조모임(미니 분위기 임장 시)에서 찍은 사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

같은 지역의 대장과 비교시, 유사한 가치를 가진 단지라 볼 때,

6단지는 393세대이고, 10단지는 1027세대로 10단지가 더 크다.

네이버부동산 기준으로 현재가격은 (저층 및 탑층 제외)

새뜸마을 10단지가 천만원 정도싸고, 

새뜸마을 6단지는 고점대비 현재 가격의 하락률이 -20% 정도이고, 

새뜸마을 10단지는  고점대비 현재 가격의 하락률이 -28%임을 감안하면,

새뜸마을 10단지가 더 저평가 되어 있음을 확인할 수 있음

따라서, 새뜸6단지는 저평가되어 있지 않다고 판단함

2) 환금성 : 

환금성으로 볼때, 아파트로 빌라나 오피스텔보다는 환금성이 좋음,

새뜸마을 6단지는 나홀로 아파트가 아니며,

작긴하지만 300세대 이상의 아파트로, 길을 건너지 않아도 되는 초품아임

세종에서 나름 선호도가 있는 동네의 선호단지로 환금성을 충족함

3) 수익률 :

수익률 100%를 달성하기 위해서는 10년동안 4.7억이 올라야하는데 

수익률 100% 달성하려면 전고점 대비 2.4억이 올라야 하는데,,

10년의 인플레이션을 감안하면 가능성이 있다라는 판단이 듬

참고로, 6단지를 저점에서 매수하였다면, 

수익률 100% 달성 금액이 전고점 보다 낮아서 충분히 잃지 않는 투자였다는 생각이 듬

4) 원금보존 :

6단지가 목표수익률에 적합함. 

다만, 전세가율이 워낙 낮기 때문에, 매매가는 더 떨어질 수 있고,

주변에 더 가격이 저렴한 3단지, 2단지, 1단지, 5단지가 있음으로 입지 독점성에서

떨어진다는 생각이 듬

그래도 고점대비 많이 하락률이 워낙 크므로

투자자보다 실거주입장에서 장기보유 관점으로 

원금보존은 할 수 있을 것이라는 생각이듬

5) 리스크 대비: 

세종시 내 향후 3년간 확정된 공급량이 적어서, 리스크 대비는 가능함

나의 투자 결론 : 

세종시는 현재 고점대비 하락률이 크기 때문에, 시간의 흐름에 따라

전고점까지 간다면 충분한 수익처는 맞다는 생각이 듬 

실거주에도 깔고 앉아 있는 돈이 많이 들지만, 

전고점을 고려한다면, 미래에 오를 수 있다는 생각이 들고,

실거주에서는 안정적이라는 생각이 듬

현재 시점으로 전세가율이 낮아, 투자금이 많이들어, 

투자용보다는 실거주용으로 부합하다는 생각이 듬

✅ 작성하면서 느낀점 : 

집 주변의 단지, 내가 가고 싶은 단지를 

실거주 겸 투자 관점으로 수익률 보고서를 작성하였는데,

현재 시점에서 지금 6단지 보다는 10단지가 더 싸구나를 알게 되서 놀라웠음

저환수원리를 단지별로 적용해 보니,

아직 교집합이 되지 않았구나라는 생각이 들었음

과연, 이 단지도 저환수원리의 교집합 되는 시기가 찾아 올까?? 

라는 의구심이 들기도 했음

집 근처에 있는 몇 개의 단지도 수익률보고서를 작성해 보고,

비교를 해서 남편에게 보여줘야겠다는 생각이 들었음

이번 과제의 수익률보고서는 투자의 원칙을 직접 접근하는 

좋은 계기가 되었다고 생각함

주우이님의 강의를 듣고 수익률보고서를 수정해 보았는데,

수익률보고서란 무엇이고, 무엇을 넣어야 하며,

어떤 의미를 가지는 지를 강의를 통해 배우고 작성하는 것과

투작결론을 지을때 많은 도움이 되는 것 같았다.

수익률보고서를 통해 가격과 가치를 알고 확신을 통해 버텨낼수 있는 

투자자로 성정하자!

1020! 2030! 챌더리!