광장금호 베스트빌아파트 수익률 분석 보고서 [열기 82 집9해서8자고치조 그래놀라맨]

✅아파트명

광장금호 베스트빌아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광진구 종사자수 129,707명

2. 교통

강남역 30분 / 여의도 55분 / 시청 39분

3.학군

양진중 94%, 광남중 98%

4. 환경

롯데마트 차 5분

서울아산병원, 건국대학교병원, 헤민병원

5. 공급

롯데캐슬이스트폴 2025.03 1063세대

포제스한강 2025.09 128세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 광장금호베스트빌 32평 현재 매매 12.3억, 전세 7.7억

5년 내 고점 매입시 : 21.09 매매 14.4억 전세 9억

5년 내 저점 매입시 : 23.03 매매 10억 전세 6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 광장동 좋은 학군과 인접, 초등~고등까지 모두 수용가능. 구의공원 가까움. 지하철역과는 거리가 있지만 자체 생활권이 우수한편. 극동 (재건축 이슈), 현대, 프라임은 한강뷰 조망권, 마트, 생활권 매우 인접하나, 90년대 구축 다수. 15-20억으로 형성되어 있음. 그에 비해 저렴한 편. 가격대 : 극동, 현대, 프라임 > 청구 > 금호베스트빌

2) 환금성 : 저층 제외한 층수로 조사. 1년간 매매는 84타입 10건. 적지 않은 편. 재개발 가능성은 낮음.

3) 수익률 : 저점 매수시, 투자금 4.0로 순수익 2.3. 수익률 58%. 21-22년도 급상승분 있고, 제외하고도 전세금은 꾸준히 상승 추세.

4) 원금보존 :  전세가율 62%. 적정전세가율에 부합. 전고점대비 15% 빠진상태. 입지독점성 측면에서, 2025.03 롯데캐슬이스트폴 1063세대가 들어올 예정으로, 전세가 일부 빠질 것으로 예상. 단기 입주물량으로 고려되며, 장기 공급량은 없음.

5) 리스크 대비: 대량공급 없음. 전세보증금의 10% = 7천만원은 갖고 있어야 안전. 20년과 비교시 24년도에는 전세금 10%씩 올라가있는 것을 관찰할 수 있었음. 나는 리스크관리 위해 전세금은 5%만 올릴것. 올리더라도 3500-4000을 올려서, 8억정도로 받을 수 있을 듯.

나의 투자 결론 : 광장동 내에서는 다소 저렴하면서도 광장동의 학군입지를 누릴수 있는 아파트. 저점 매수시 수익룰 58%에 육박. 투자금은 4-5억정도 필요할 듯. 2025년 롯데캐슬이스트폴이 들어올때 전세가가 좀 빠지겠지만 단기 입주물량으로 장기적으로는 영향을 주지 않을 듯.

✅ 작성하면서 느낀점 

재개발 이슈가 있는 아파트, 아파트 자체가 구축이고, 주차장 등 아파트 자체의 상당한 불편함이 있음에도, 학군, 교통, 생활권이 우수하기에 20억대의 가격대가 형성되어 있음에 다시한번 놀라움을 느꼈다. 하지만 한블럭 정도만 떨어져있음에도 가격대가 10-12억대까지 형성되는 아파트가 있었으며, 이러한 아파트들은 광장동의 학군, 생활권은 그대로 가지고 가면서도, 지하주차장 유, 관리 준수, 2000년대 이후 준공되어 상대적으로 거주하기에도 좋은 장점을 가지고 있는 아파트라는 생각이 들어서 수익률보고서를 작성해보았다. 투자금이 4-5억이 필요하다는 것을 알게되니, 이 금액으로 다른 곳에는 어떻게 투자할 수 있을까가 궁금해졌고, 앞마당의 필요성을 더욱 절실히 느끼게 된 것 같다. 수익률보고서를 작성하는데, 1시간이 소요되었는데, 직접 분임, 맛보기 단임을 다녀온 곳에 대한 보고서를 작성하다보니 담고싶은 내용도 많고, 보다 생생하게 적을 수 있었던 것 같다.