현명한 투자자는 도미노와 팽이를 둘다 잘 지켜내는 사람

수강후기
25.02.10

[열반스쿨 기초를 통해 정리했던 가치투자와 저환수원리]

가치투자 = 잃지 않는 투자. 싸게 사서 비싸게 판다.

싸게? 저평가 된 것 찾기
비싸게? 환금성이 좋아야함.

저.환.수.원.리

저평가여부 (가격 적정성) - 가치 > 가격, 비교평가할 수 있어야 함 (앞마당 늘리기 필수, 파도이론에 의해서 중심부위는 올랐는데, 아직 이곳까지는 안 올랐다면 저평가되어있는 것.)
환금성 - 부동산 중에서는 아파트가 환금성 높은 편. 나홀로단지, 1-3층, 오래된 탑 층 제외. 1년 동안 한번도 매매가 이루어지지 않은 아파트인지, 매매 이력을 확인. 용적률 낮은 것이 재개발 가능성 있음.
수익성 - 10%-20%. 투자종목 자체보다 내가 잘 아는곳에 투자하는 것이 중요. 앞으로 가치가 오를 곳. 전세금 상승하는 곳에 투자해야함. 허리 아래에서 구입. 내가 투자한 가치를 신뢰.
원금보존 - 적정 전세가율인지 체크 (강남-50%, 강남1시간-60%, 경기-70%, 지방-80%), 전고점대비 20% 가격 빠진거면 적당. 입지 독점성 (장기 공급량 있는지 확인, 단기 입주물량은 기다리면 되니까 투자가능)
리스크 관리 - 급격한 전세상승 및 역전세 (전세금 욕심 내려놓기, 전세금 5%내로 올리기, 전세보증금의 5-10%는 보유하고 있기), 대량공급 (장기적으로 주변 입주물량 있는지 확인), 수익시기(상승시기) 모르기에 월급중요.

[열반스쿨 중급반을 통해 새롭게 알게된 저환수원리 원칙과 기준]

투자 원칙은 변하지 않는다. 하지만 투자기준은 시장상황에 따라 변할수있다.

저평가 - 원칙 : 가치대비 가격이 싼가. ‘가치있는 것’을 가치보다 ‘싸게’ 산다. 기준 : 가치 있다는 것 = 입지, 상품성을 기준으로 평가할 수 있다. 평균이상 입지 (1~3), 평균이하 입지(4~5군)에 따라, 상품성은 신축, 구축인지에 따라 가치가 있고, 없고를 평가할 수 있다. 비교평가를 통해 가격은 같은데 더 가치 좋은것. 싸다는 것 = 비교평가를 통해 가치는 비슷한데 더 싼것. 전고점 대비 20% 떨어지면 저평가 되어있다는 식으로, “가치보다 싸다”의 ‘가치’를 전고점으로만 생각하는 경우가 있다. 물론 전고점기준 충분히 가격이 빠지지 않았으면 저평가 되어있다고 보기 어려운 것은 맞다. 전고점은 저평가를 평가할수있는 정말 좋은 수단이고 참고해야할 수단이다. 전고점기준 충분히 가격이 빠지지 않으면, 추후 전세가가 빠질때가 올 것이고, 역전세 리스크를 안아야하기 때문에 리스크 문제가 있기에, 가치가 좋더라도, 싼게 아니라면 보류해야한다. 안전마진을 벌어두는 것이 중요하다. 하지만 전고점이 없는 단지도 있다. 이런 단지도 가치평가를 할수있어야 한다. 그때 우리는 입지와 상품성이라는 기본으로 다시 돌아가서 가치평가를 하는 것이다.
환금성 - 원칙 : 원할때 매도가 가능한가. 매도시점에도 사람들이 좋아할 만한 것. 기준 : 아파트>빌라. 20-30평대. 300세대 이상 선호. 나홀로단지, 1-3층, 탑층, 구축, 복도식 등의 요소들은 고려할수있으나 이게 있다고 절대적으로 투자하지 못한다는 것은 아니다. 가장 중요한것은 ‘가치가 있는가’
수익성 - 원칙 : 투자금대비 수익이 충분한가. 기준 : 투자금 대비 1~2배 수익 (=5년 정도 보유시, 수익률 100-200%). 현재 시장상황에서는 취득세 중과가 있으므로, 투자금이 매우 작게들어가고, 수익률 높은 물건을 10채씩 하는 것보다는 투자금이 적당하게 들어가면서, 수익률도 괜찮은 물건을 잘 고르는 것이 낫다. 투자금을 마냥 최소화하는 것이 좋은 투자는 아니라는 것.
원금보존 - 원칙 : 내 투자금을 잃지 않을수 있나. 전세가율이 높은 단지에 투자하되, 원금을 ‘절대’ 지킨다. 물건의 가치를 안다면, 기다릴 수 있다. 불안에 팔아버리면 원금보존을 하지 못하는 투자를 한 것. 기다리면 원금을 지킬 수 있다. 기준 : 적정 전세가율 (서울 60%, 경기 70%, 지방 80%).
리스크 - 원칙 : 수익이 날 때 까지 잘 보유할수있나. 리스크는 무조건 피해야하는 것이 아니라, 리스크보다 기대수익이 더 크고, 감당가능한 리스크에 투자하고, 대응하는 것. 기준 : 향후 3년간 공급단지가 적정물량의 몇배인지, 역전세 대비 가능 여부 (전세금을 너무 높게 책정하는 것이 항상 좋은게 아니다. 역전세일때 토해내야 하는 액수가 많아진다.) 잔금대비 (전세보증금의 10%정도는 보유하고 있기. 하지만 10% 보유하고 있는다고 해서, 역전세날때 10%만 떨어지는 것도 아니다. 그 이상이 떨어질 수 있다. 투자금이 좀 더 들더라도 가치가 높은 곳에 투자를 하면, 대량공급의 상황에서도 매물에 대한 사람들의 수요가 있기때문에. 역전세가 나더라도 전세가가 적게 떨어진다.)

<인상깊었던 부분>

어디까지가 가치가 좋은 것일까? 이 부분이 정말 속이 시원한 대목이었다. 강사님의 식견을 레버리지 할수있어 참 행운이라고 생각했던 부분. 가치가 세모인 부분에서 고민을 많이 하게 될 것이고, 그 안에서도 가치가 있는 단지를 선별할 수 있는 눈을 키워야겠다는 생각을 했다.

저평가와 리스크가 맞물려있다는 점을 발견했다. 이전에는 저평가와 리스크는 개별적인 원칙이라고 생각했다. 가치가 좋은 단지라도, 가격이 충분히 싸지않다면, 전세가가 떨어질때 리스크가 될 수 있다는 것. 가치가 좋은 단지이면서, 가격이 충분히 싼 단지를 선택한다면, 대량공급으로 인한 역전세를 피할수는 없지만, 가치가 덜좋은 단지보다는 전세가가 적게 떨어져서, 리스크가 작을 수 있다는 것. 가치가 좋으면서, 가격이 충분히 싼 단지를 골라야만 하는 이유를 다시한번 상기시키는 순간이었다.

수익성측면에서, 내가 아는 단지중에 제일 좋은 단지를 하면 언젠가는 가격이 더 많이 올라갈테니까, 좋은 단지를 하면 수익성이 가장 크고 괜찮은거 아닌가? 이런 의문이 실제로 있었다. 스스로는 답을 하지 못했다. 하지만 우선 그 단지가 1. 가치있어야 한다는 것. 2. 저평가 되어있지 않으면, 역전세 리스크를 세게 맞는다는 사실을 알고나니, 의문이 해결되었다.

<삶에서 적용할 부분>

도미노를 쌓기만 하는 게임이 아니라, 팽이도 계속 쳐야된다는 사실을 자꾸 잊게 되는 것 같다. 가장 투자를 잘하는 사람은 꾸준히 하는 사람이라는 강사님의 말씀이 기억에 남는다. 열정을 불태워서 소진되어서 위험영역으로 가버리지말고, 적당한 열정을 유지하되, 어느정도의 밸런스가 무너짐을 스스로 잘 관찰하면서, 위험영역으로 빠지기 전에 팽이를 치러 가야한다. 도미노 하나 더 쌓으려고 하다, 팽이가 다 멈춰버리는 일이 생겨서는 안되겠다. 그러다보면 언젠가 도미노도 모두 무너지게 될 것이다. 도미노도 팽이도 다 지키는 현명한 투자자가 되자.