✅아파트명

한진한화그랑빌아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성북구 종사자 수 111,005명

2. 교통

1)강남 45분

2)여의도 50분

3)시청 40분

3.학군

석관중학교 63.9% / 광운중학교 78.4%

4. 환경 (아파트 정문 기준)

1)이마트 월계점,트레이더스 버스 17분(목적지까지 버스 노선이 많음)

2)이마트 묵동점 버스 22분

3)홈플러스 월곡점 버스 22분

4)경희의료원 지하철+버스 환승 25분

5)롯데백화점 미아점 35분 / 현대백화점 미아점 35분

6) 석계역 1.6호선 3번출구 인근(아파트 정문과 가장 먼 109동 기준 3번 출구까지 도보 660미터)

5. 공급

노원구는 향후 5년 내 입주 물량이 없음

인근 단지 2025년 3월 성북구 장위동 장위레디언트 2840세대 입주 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.

✅현장사진 석계역 3번 출구와 가장 근접한 정문모습

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 지하철과의 접근성이 매우 우수/지하 주차장과 연결/ 상가가 커서 왠만한 것들 해결 가능(병원, 소형학원, 반찬가게, 은행, 미용실, 지하에 GS프레시 등)

2) 환금성 : 최근 24년 7월 8월 기준 한 달 평균 매매 거래 횟수 20회 정도 거래됨

3) 수익률 : 저점 대비 수익률은 40%정도 저점 매수시 약 1년 9개월간 약 1억 2천만원의 수익 /저점 대비 매매가가 상승하고 있음

4) 원금보존 : 전세가율 현재 51%로 60% 가 아니지만 전세 거래는 활발히 이루어 지고 있는 편

5) 리스크 대비: 주변 향 후 5년간 공급 물량이 없으므로 역전세가 날 가능성은 없어보임. 주변 장위동(광운대 역)근처 신축이 있어 영향을 받을 수는 있지만 강남과의 접근성과 더블 역세권, 7호선 근접으로 장점이 있을 듯 함/

나의 투자 결론 : 같은 평수지만 향과 조망을 고려하고 아파트 정문과 가까운 곳을 선택하는 것이 좋을 듯 함. 고점 때의 전세가를 회복했으므로 매매 가격이 더 떨어질 수는 없을 듯 보임/ 직장이 종로인 신혼 부부라면 매매하기 괜찮은 듯 함

✅ 작성하면서 느낀점 :

인생 처음 작성하는 수익률 보고서 입니다. 어려웠습니다. 강의는 들었지만 매우 초보의 지식으로 작성해 보았습니다. 작성한 이 보고서가 전문가의 입장에서는 오류가 많을 수 있지만 일단 해 본 것만으로도 큰 의미가 있다는 생각이 듭니다. 선택한 지역이 학군이 좋은 편은 아닌 듯 합니다. 다만 교통으로는 장점이 있는 아파트 인 듯 합니다. 아직 갈 길이 멀다는 것은 당연하고 제대로 분석한 것인지도 궁금하며 조금 더 잘 하고 싶다는 욕심이 나는 시간이었습니다

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