[열반기초반] 2주차 강의 수강 후기_문키

투기가 아닌 투자를 하자! 상황에 흔들리지 말고 가치와 원칙에 따라 바라보자!

■ 강의 : 2강 by 너바나님

-. 지금 당장 인생을 바꿀 수 있는 방법

-. 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법 (가치 판단)

-. 200억 부자의 투자 레시피 (너바나 레시피)

-. 2025년에 가격이 오를까 떨어질까 (부동산 전망)

■ 수강 일자 : '24.12.11(수) ~13(금)

너바나님의 2주차 강의는 1주차 강의에서 보다 구체적인 방법으로 매물 판단(+기준) 및 가치에 대해서 진행되었다.

근거를 들어주며 논리적으로 설명해주셨기에 가격이 어떻게 하여 결정이 되었고 이러한 가격의 변동에 따라 어떠한 원칙을 준수해야 성공적인 투자(투기가 아닌)를 할 수 있는지 말씀해 주셨다. 매물을 선정하는 눈을 어느정도 키우게 된 계기라고나 할까.

1. 가격 결정 요소

i) 부동산 가격 (가치 ) = 수요 + 공급 + @ (심리, 정책, 금리 등)

ㄴ 수요 : 직장, 교통, 환경 등

ㄴ 공급 : 입지 독점성, (공급 상황)

-. 장기적 관점 (5년 이상) : 물가(통화량), 경기, 수요(입지)

-. 단기적 관점 (3년 이내) : 저평가 여부(가격 vs 가치), 매수/도 심리, 공급량

ii) 과거 매매/전세 흐름

-. 조정이 있었지만 결과적으론 우상향, 조정은 곧 기회

-. 전세의 경우 "상승~보합~역전세"의 과정이 항상 있다.

→ 전세금 인상시 향후 역전세를 염두에 둘 것!

iii) 가격 결정 요소

① 물가(통화량) : 통화량의 증가는 곧 물가의 상승(Inflation), 경상수지 흑자는 물가의 상승

② 입주 물량(공급량) & 금리

-. 입주 물량의 증가는 일시적 전세가의 하락을 야기하고 인접 지역까지도 영향을 미친다.

-. 금리 인상시, 대출에 대한 수요자의 기피현상이 생기고, 이는 주택 수요 감소로 이어져 가격&거래량 하락(인하시 반대 현상이며 주변 공급량의 증가 혹은 인구 변동 등의 요소도 염두에 둘 것.)

 2.  투자 원칙

i) 저평가 여부(가치 > 가격)

→ 유사/저 급지 등 여러 곳과 “비교 평가”하며 판단할 것!

ii) 환금성

→ 수요(거래량)이 보장되어 현금화가 가능할지 판단할 것!

iii) 수익률 판단

→ 장기적으로 인내하고 가치를 믿을 것!

iv) 원금 보존

→ "Never lose money."

v) Risk 관리 ★★★

→ 항상 상승장이진 않을 것이다. 대비하자

※ 상기 원칙은 유지하되, 기준은 시장 상황에 맞게 유연하게 가져가자!

3. 부동산 전망

→ "전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간 낭비다." - 워런 버핏-

→ 참고만 하되, 기준/능력을 갖추자!

2주차 내용을 참고하며 부동산 사이트에서 여러 매물을 살펴보고 임장 다녀볼 후보지들을 선별해보아야겠다.

3주차 강의 내용도 기대가 된다. 화이팅!