[열기82조 1걸음나아가서1등투자자가될조 밸런스메이커] 2주차 저~~~~~~~환.수.원.리!

부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?

• 장기(숲)

물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성 

가치 = 수요(직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드, 호재) + 공급(입지독점성:이 땅이 대체 가능하냐/불가능하냐) 

• 단기(나무)

가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준

올림픽파크레온: 

올해 11월부터 입주하고 있는 강동구 둔총동에 위치한 대한민국에서 가장 큰 규모의 아파트 단지 

10년 뒤 부동산 가격은 오를 것인가?

 1986년~ 1999년 부동산 가격 인상x 이유

1. 1기 신도시(새로운 공급)->상승
2. IMF(경제위기)->폭락->기회 

가격은 오르나 지역마다 다르다  

절대 하락과 절대 상승은 없다. 

서울만 오르고 부산은 안 오른다는 절대적인건 없다  

전세가격은 어떻게 될가?

통화량이 늘어나면 물가 상승(인플레이션)

경제위기 - 디플레이션 

통화량 변화 - 10년사이 2배 증가 

전세가 - 10년사이 2배 증가 

앞으로 2030년의 전세가는 어떻게 될 것인가? 

-> 3천만/평 

아파트 건설원가 = 재료비 + 노무비 + 경비(식비 등) + 토지 

통화량은 왜 느는가?

지난해 경상수지 흑자 연 784억6천만달러…20년째 흑자 

경상수지 추이 

전세가격은 장기적으로 오른다-> 이유는 통화량이 늘어나기때문이다

그런데, 2023년 전세 하락(역전세)은 왜 발생할 걸까요?

전세가 오르면 -> 역전세 / 역전세->전세 오름 
 

전세가는 공급(입주물량)의 영향을 받는다 

서울, 경기도 입주물량 줄어든다 

부동산지인 https://aptgin.com/root_main

호갱노노 https://hogangnono.com/

입주물량이 많으면 전세가가 빠질 수 있다 ->전세 물건이 많이 나올 수 있다 

일반적으로 전세가의 향방을 가장 크게 가르는 요인은

신축 입주물량이라고 여겨집니다

​

입주물량이 적을 때 전세가는 오르고

입주물량이 많을 때 전세가는 내립니다

입주물량이 적으면 새로 들어가는 집이 적다는 뜻이니

예전에 전세 살던 집에서라도 돈을 올려주면서라도 존버를 하곤 하겠죠?

부동산 투자의 원칙 잡기 

1.저평가여부(가치>가격)
 

투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은?

저평가되었는지!!!

매매 가격이 적정한가?

매매가격이 적정한 지를 어떻게 알까?

비교평가: 같은 가격일 때 더 가치있는 물건 / 같은 가치일 때 더 낮은 가격

가치평가: 직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드 

2.환금성(부동산 환금성 나쁨)

그나마 아파트 환금성 좋음 

오피스텔, 호텔분양 : 투자 반대 

빌라, 상가 - 공부 많이 하면 투자할만함

3.수익률

투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)

매매: 5억

전세: 3억 

현시세: 6억 

수익률 = 6억-5억 / 5억 - 3억 = 50% / 년 

72의 법칙 (내 원금이 2배가 되는 시간)

72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 

72 / 3% = 24년 

여러분의 적정목표 수익률은?

저평가 + 환금성 + 수익률 + 원금보전성 + 리스크  -> 교집합

투자 1년차: 잃지 않는 것 

투자 2년차: 10% 

투자 10년차: 20% 

부자: 5% ~ 10%

무엇을 투자하는 것이 아닌 내 실력은? 

실력 = 10년 동안 평균 수익률 

2015년(KB기준)

매매 12억 전세 4.2억 투자금 7.8억 

202년(KB기준)

매매 23.4억 전세 7억 투자금 11.4억 

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)

연 24.3% = (23.4 - 12) / 7.8억 / 6년 

총수익률 146% / 연수익률 24.3% 

똘똘한 한채 vs 평범한 여러채 

돈>시간: 성장가치투자(서울)

돈x, 시간 많다: 저평가 가치투자(지방)

투자여유금이 있으면 경기도 투자, 투자여유금이 없으면 지방 투자 

수익률 높이는 법 

앞으로 가치가 오르는 지(수요, 공급)

적절한 투자금, 전세금 상승

좋은 타이밍 

수익률, 수익 둘 다 중요 

인내(투자시장, 가치 신뢰)

4.원금보존(잃지 않는것) 

얼마나 빠질지까지 고려(10억->6억) 

이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까? 
 

1. 전세가율 기준 계속 바뀜

안전마진!! -> 무릎 이하 

서울:60%(강남1시간) - 10억->6억

강남: 50%

경기도:70%

지방: 80%

1. 전고점 대비 20% 빠지면 안전한 물건이라고 봄 

최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?

이 물건의 전세가는 얼마일까?

이 물건의 안전 마진은 얼마인가?

이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?

혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?

이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?

이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?

5.리스크 관리

원금보전 1원칙: 

적정 전세가율 가져가자(지방 80%) / 전고점 대비 20% 이하인 지역

원금보전 2원칙: 

입지독점성 / 입주물량이 적어야함 / 적정 입주물량(부동산지인 사이트에서 확인가능  / 호갱노노)

입지독점성 없다는건 

시세차익 부동산의 리스크                   리스크 햇지 

하락보다 역전세      ->                   적은 갭x (전세금 욕심x)

대량 공급                ->                    입주물량(3년내), 입지독점성

급격한 전세상승       ->         무리한 전세가x, 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유 

수익 시기(상승시기)   ->        모른다(길게), 고정적인 수입(급여)

너바나 부자되는 투자전략 

1. 좋은 투자를 할 수 있는 투자실력 쌓기 
2. 1년에 한 채씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용 
3. 사원은 이사가 될 놈으로(가치)
4. 시스템구축(씨앗)
5. 부동산과 맞벌이 하세요(홀수 해, 짝수 해)

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어떤 파도가 올지는 알 수 없지만, 어떤 파도에서도 헤염칠 수 있는 능력을 갖는 건 우리가 할 수 있다!

투자의 파도이론 

강남/서초 ->송파(잠실)/판교 ->과천/분당 -> 용인/광교 -> 동탄/수원

시세차익 부동산 투자의 정의 

낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리는 투자법 

1. 투자용 부동산 순위
2. 아파트
3. 단독주택
4. 오피스텔
5. 다가구 / 원룸 
6. 빌라 

수익형 부동산: 월세 

부동산 가치 = 토지가 + 건물가 

투자의 단계 

싸게(저평가) 사서(매수) 비싸게(가치有->가격 상승) 판다(환금성)

진짜 부자의 의미: 재산 

투자사례(평촌)

매매차익 * 5채 = 20억 

전세차익 2000 * 5채  = 1억 

투자금 회수 & 수익률 20% 상승  

투자사례(대전)

소액으로 투자 

Low risk, Middle return

ETF보다 안전하고 은행보다 수익률 높은 투자!

투자사례(중동 - 송내역)

싸게 사는게 중요 

리스크 관리 중요 

10억 달성 = 하락장 인내 

투자사례(성동구 왕십리자이)

누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다 

Not 완벽주의, But 완료주의 

매매차익 * 5채 = 20억 

전세차익 2000 * 5채  = 1억 

투자금 회수 & 수익률 20% 상승