동탄2신도시 하우스디더레이크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 13조 졔에]

✅아파트명

• 동탄2신도시 하우스디더레이크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 화성시 종사자 수: 564,646명 (S등급)

   

2. 교통

• 강남 1시간 19분 / 여의도 1시간 31분 / 시청 1시간 22분 → 서울 접근성 매우 좋지 않음.

3. 학군

• 방교중(외고 진학수 2명 / 과학고 진학수 0명 / 학업 성취도결과 없음)

   

4. 환경

• 롯데백화점 동탄점 3.5km
• 트레이더스 2.9km

• 레이크꼬모 0.8km

   

5. 공급

• 내년(2025) 공급: 적정 수요의 약 2배 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 24평 기준 최근 실거래가(2024년 12월): 매매 6.9억 / 전세 3.5억
• 5년 내 고점 매입 시(2021년 11월): 매매 7.6억 / 전세 3.7억

• 5년 내 저점 매입 시(2022년 12월): 매매 5억 / 전세 2.5억

   

  

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △

• 전고점 대비 약 -10%이므로 저평가 되어있다고 보기 어려움.

2) 환금성 : O

• 1500세대 이상의 아파트이며, 매달 최소 5건 이상의 거래가 꾸준히 이루어지고 있음.
• 2023년 상반기, 거래 절벽이던 시기에도 매달 10건 이상의 거래가 이루어졌음.

3) 수익률 : X

• 현재 시세로 매수 시: 전고점을 회복한다면 총 수익률은 20%밖에 되지 않으며, 투자 기간으로 나눈다면 수익률은 훨씬 줄어들 것이기 때문에 나의 목표 수익률에 적합하지 않음.
• 저점에 매수했다면 현재 2년이라는 기간 동안 총 76%(연 수익률 36%)이므로, 나의 목표보다 높은 수익률을 얻을 수 있었음.

4) 원금보존 : X

• 전세가율 51%: 신도시 특성상 전세가율이 평균보다 낮게 형성되어 있다는 것을 감안 하더라도, 현재 경기도의 적정 전세가율인 70%에 한참 못 미침 → 해당 단지는 이미 전세가에 비해 매매가가 많이 올랐다고 볼 수 있음.
• 전고점 대비 -10%: 적정 기준(-20%)보다 매매가가 높게 형성되어 있음.
• 입지 독점성: 동탄 2신도시 내에서 입지 독점성은 높다고 할 수 있으나, 동탄이라는 지역 자체가 입지 독점성을 가지고 있다고 보기는 어려움. 

5) 리스크 대비: △

• 1년 간의 급격한 전세가 하락 → 이후 2년 간의 급격한 전세가 상승 → 3년전 전세가 최고치를 거의 회복했음.
• 향후 2년 간 꾸준한 공급이 예정되어 있어, 일시적인 전세가 하락이 있을 수도 있겠음.

나의 투자 결론 : ‘환금성’은 우수하나, 이를 제외한 4가지 기준에 있어 현재 투자 단지로 결정하기에는 적합하지 않음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 이 단지는 막연히 ‘비싸다’라는 생각을 가지고 살아왔는데, 5가지 기준에 따라 분석해보니 가치에 비해 가격이 비싼 상태가 맞다는 것을 확실히 알 수 있어서 오랜 궁금증이 풀렸다. 투자 물건에 대해 스스로 판단하는 능력을 기르고 싶었는데, 앞으로 이 5가지 기준에 따라 적용해보는 연습이 더 필요할 것 같다.