동작구 상도동 e편한세상상도노빌리티 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 졸리위]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

e편한세상상도노빌리티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자 수 106,159명

2. 교통

강남 33분 / 여의도 17분 / 시청 29분

3.학군

장승중 78% , 숭의여중 94%

4. 환경

이마트 샛강점, 중앙대학교병원 등 

백화점 없음 

도보 거리 대형마트 없음 

5. 공급

2023년 이후 공급물량 없음  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: e편한세상상도노빌리티 34평 현재 매매 16억, 전세 8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 17.3억 전세 7.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 12.9억 전세 6.9억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주요 업무지구 3곳을 모두 30분내외로 이동 가능하여 입지가 좋고, 아파트가 단지가 모여있는 곳이라 학군 및 환경이 좋음. 전고점 대비 -7.5% 수준밖에 되지 않으며, 비슷한 연식과 규모의 대체재가 인근 단지에 아주많음. 그런 단지들에 비해서 가격이 저렴한 편이 아니기 때문에 저평가된 상황이라고 보기 어려울 듯. 

2) 환금성 : 기본적으로 아파트라서 환금성이 좋고 올해 초 줄어들었던 거래량이 최근 3개월간 점차 회복되는 것으로 보임. 

3) 수익률 : 현재 투자 후 전고점 회복 시 수익률 약 16%로 나쁘지 않은 상황이나, 전세가율이 아직 50%수준으로 조금 더 기다려볼 필요가 있음. 

4) 원금보존 : 전세가율이 최근 3년대비 높은편이 아니기 때문에 역전세의 가능성은 낮아보이나, 매매가가 전고점 대비 -7.5% 수준으로 가격이 싼 상황은 아님. 

5) 리스크 대비: 역전세 가능성이 낮고, 향후 3년간 입주물량이 없어 대량공급의 리스크 적음. 다만 앞에서도 말했다시피 전고점 대비 하락률이 낮아 가격이 싼상황이라고 판단되지 않음. 

나의 투자 결론 : 가격이 싸지 않기때문에 조금 더 기다려 보는것이 좋을듯하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1. 아실,호갱노노,네이버부동산 등 사이트 및 어플을 활용하는 것에 익숙치가 않아 간단한 수치 및 자료를 보는것에도 시간이 많이 소요됨.
2. 비교평가를 인근에 있는 단지와 해야할지, 서울시 내 비슷한 가격대를 형성하고 있는 다른 지역(구)의 아파트 단지와 비교를 해야할 지 판단이 잘 서지 않음.
3. 더 많이 작성해 보면서 분석 보고서 작성하는 노하우를 키워야겠다고 느낌.