2주차 과제-아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

 녹번동 대림e편한세상 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 은평구 종사자수 109,031 / 사업체수 36,509

2. 교통

강남 44분 / 광화문 20분 / 여의도 38분

3.학군

 신도중학교 87.8% / 진관중학교 84.1% / 선일여자중학교 79.2%

4. 환경

은평 이마트 (자차 7분) / 스타필드 고양 (자차 20분) / 서대문구 강북삼성병원 (자차 20분)

5. 공급

 2028년까지 총 1,138세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 사실 아직까지 해당 아파트가 저평가 되어있는지는 판단이 어렵긴하다. 
인근 e편한세상, 힐스테이트 30평대 매매가 10~12억과 비교하면  바로 역세권임에도 구축이기에 매매가가 훨씬 저렴하다.
아직 앞마당이 없다보니 비교평가 대상을 찾기도 어려워, 내가 직접 방문해본 아파트들과 비교평가를 해보기로 하고, 공덕역 공덕삼성아파트와 비교를 해 보았다. 
공덕 삼성아파트도 비슷한연식으로 역 바로 인근에 위치하여 30평대 13억대이다. 위치상 은평구보다 마포구가 더 선호도가 있다고해도 현재 녹번 대림e편한세상 아파트는 금액만 본다면 저평가 된것같다. 
결론: 단지임장을 진행해보는게 좋을 것 같다.

2) 환금성 : 3호선 녹번역 바로 인근에 위치하고 있으며, 주위 초,중, 고 위치 및 인근 아파트 단지 위치/ 거래 건수 24년 총 16건으로 환금성 좋은듯…?? 아닌가??

3) 수익률 : 현재 저점대비 8천만원 상승하였고, 금액이 다시 우상향한다는 가정하에 지난 전고점대비 높게 상승할 경우 25% 이상 수익률 기대

4) 원금보존 : 현재 전세가 4억6천대에 전세가율 69%로 서울지역 60%이상임/ 전고점대비 20% 하락한 상태이기에 원금보존 가능할것으로 판단됨

5) 리스크 대비: 현재 은평구 지역 28년까지 입주물량 1,138세대로 일시적으로 전세가 하락할수 있지만 대량공급은 없기에 다시 회복할것으로 판단됨
다만, 현재 32년차이기에 장기 보유시  건물 노후화로 인한 비용발생 및 다양한 리스크가 발생하지 않을까 하는 생각이다.

나의 투자 결론 : 저환수원리 이론으로만 평가한다면 나쁘지 않다는 판단이지만, 아직 비교평가할 단지가 많지 않아 섣부른 판단은 금물이다!! 30년이 지난 아파트이기에 다양한 리스크 발생할수 있지만 은마아파트를 보면 오래된 구축이라고 하더라도 다른 부분에서의 가치가 있다면 투자해볼만 한것 같다 

✅ 작성하면서 느낀점 : 하나의 부동산 투자를 할때 단순히 나의 감정으로만 판단하는 것이 아니라 철저한 데이터 분석과 현장 임장을 통해 판단하는 것이 중요할것 같다는 생각이 들었다.