서울 성동구 금호동 두산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 91조 비숍]

✅아파트명 : 금호 두산

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 종사자수 178,243명(교재) ~ 203,221명(첨부자료) : A급

2. 교통
강남 28분 / 여의도 38분 / 시청 28분

3.학군

대경중 80%, 옥정중 79%, 장충중 80%

4. 환경

바로 앞 홈플러스, 도보 20분 내에 병원들, 백화점이나 대형병원은 없음. 아울렛 없음

5. 공급

  인접한 용산구, 중구, 동대문구까지 조회 → 3년 내에 공급량 꽤 있는 편

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

추후 첨부

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점에 비해 17.8% 싸다.

2) 환금성 : 32평 거래량 연간 5~6건 (적은 편)

3) 수익률 : 고점 매수 시 -26% / 3년 보유니까 연간 -9%, 저점 매수 시 26% / 2년 반 보유니까 연간 10%

4) 원금보존 : 연 10% 수익을 목표로 할 때 목표 수익률에 적합하나 15% 목표에는 적합하지 않다. 전제가 전저점 정도로 바닥을 찍었을 때 샀다는 것이 전제가 되어야 연 수익률 10%를 남길 수 있다. 전세가율이 50%위아래로 움직인다. 안전마진 60%에 적합하지 않다. 입지 독점성 있다. 단기 입주물량 : 3년 내에 성동구에만 4000세대 입주. 성동구 인구 28만명. 0.5%는 1400명. 공급이 좀 있다. → 시세 차익형으로 적합하진 않다.

5) 리스크 대비: 전세가율 낮다. 3년 내 입주 물량이 인구 대비 많다. 저점에 투자했다면 연평균 수익률이 내가 원하는 정도(10~15%)를 어느정도 만족한다.

나의 투자 결론 : 입지가 아주 좋은 편이고 목표 수익률 10%는 만족한다. 성동구는 전반적으로 전고점을 회복했지만 아직 전고점 회복하지 못 했고 저평가되었다. 환금성은 연간 거래량이 5~6건 정도이다. 전세가율이 낮아 단기적으로는 원금보존이 어려워질 수 있다. 나는 초보투자자이므로 원금보존이 어려울 수 있는 물건이고 버티기가 힘들 것이므로 투자하지 않는다. 그리고 연 수익률 10%도 전저점 정도로 바닥에 사야 달성 가능하다. 장기 보유하며 수익을 내는 가치성장형 투자에 적합한 매물인 것 같고, 시세차익형 투자로는 적합해보이지 않는다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 생각보다 어려웠지만, 아직 익숙하지 않아서 그런 것 같고, 이렇게 분석하면 위험한 물건과 투자에 적합한 물건을 판별할 수 있겠다는 자신감이 생겼다 :)