영등포동 당산센트럴아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 42조 가고파요이제]

✅아파트명

당산센트럴아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

지도 위 표기

4. 환경

당산역 인근 상가들, 교통 편리함

택지들이 몰려있고 아이 키우기 좋은 위치와 신축 2020년식

오른쪽으로 도보권 롯데마트 이용이 가능하고 조금만 걸어가면 한강, 길건너면 바로 여의도

환경적으로도 백화점이 있지는 않지만 주변 인프라, 신축 택지라는 측면에서 가장 좋은 단지

5. 공급

서울의 공급을 확인했을 때 2025-2027년까지 모두 수요 대비 공급량이 부족함

당산 인근은 빈 땅이 있지도 않음. 공급적인 측면은 크게 문제 되지 않음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이미 전고점 가까이 돌파했음. 가격만 놓고 봤을 때 저평가 되어있다고 판단하기는 어려움

2) 환금성 : 서울에서도 주요 입지 요소들을 다 갖추고 있고 빈 땅이 없는 서울의 신축. 환금성이 좋다고 생각함

3) 수익률 : 전저점이 12억.. 정말 저렴했다. 지금 4급지 신축 대장의 가격 정도. 그때 매수했다고 가정하면 전세가가 낮았었기에 투자금이 많이 들어 수익률은 높지 않지만 수익금 3억이면 짧은 기간에 얻을 수 있는 수익, 좋은 단지라고 생각이 들었음

4) 원금보존 : 전세가율이 55%로 60%보다 높지 않고 이미 매매가가 전고점을 넘어서 안전마진이 없는 상황

현재 시장분위기를 봤을 때 매매가가 올라가고 있는 분위기는 아니므로 당장 매매가가 떨어질 우려는 있음. 하지만 가치가 좋은 단지이기 때문에 장기적으로 봤을 때는 원금보존 이상의 수익을 낼 수 있는 단지

5) 리스크 대비: 현재 전세 물건이 많지는 않지만 전세 대출 규제로 인해 전세 수요 자체가 많지 않은 상황. 24년 12월 4억 거래된 전세 이후 전세 거래가 없음. 이 물건이 특수 케이스로 보여짐. 20년에 지어진 단지이고 원래라면 계약갱신권까지 써서 물량이 나왔어야 했는데 생각보다 없는 것도 의아함. 이미 재계약 할 사람들은 많이 했나? 전세가 바로 나가지 않을 리스크는 있기 때문에 잔금 기간을 길게 해서 전세 맞출 수 있는 기간을 넉넉하게 두어야 함

나의 투자 결론 : 저평가 측면에서 아쉽고 투자금이 많이 들어가기 때문에 (이 투자금으로 가장 좋은 단지인가?) 살펴봤을때 좋은 투자는 아니라고 생각함 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

당산이 영등포에서 여의도 다음으로 좋은 생활권이라고 느꼈지만 실제 임장을 해보고 입지 정리까지 해보니 더 좋은 곳임을 알 수 있었음. 특히 왼쪽 양평쪽과 당산은 택지 느낌도 다르고 양평쪽은 공업단지들이 조금 더 껴있어서 환경적인 측면으로도 당산이 압도적이라고 생각했음. 단지 앞 학원가들이 일부 있고 직장, 교통도 좋아 신혼부부나 유아, 어린 아이들을 실제로도 많이 볼 수 있었음. 가치가 좋은 물건이라도 가격을 비싸게 사는 것은 투자자에게 좋지 않음을 다시 한 번 느낄 수 있던 시간이었음