분당 야탑동 장미마을8단지현대아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 5조 한다한다]

✅아파트명

분당 야탑동 장미마을8단지현대아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성남시 분당구 종사자수 345,459 / 사업체수 49,505

2. 교통

 강남역 43분 / 여의도역 59분 / 시청역 59분

3.학군

야탑중 88% (특목고 진학률 0%) / 하탑중 84%  (특목고 진학률 0.7%) 

 → 분당구 평균 대비 살짝 낮은 수준

4. 환경

차병원 도보 18분 / 홈플러스 도보 8분

5. 공급

분당구에는 입주 물량 없음.

성남시 입주 물량 확인함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 장미8단지현대 32평 현재 매매 11.3억, 전세 6.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 12.2억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2000년 4월 매매 7.8억 전세 4.8억

✅현장사진

없음

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인근의 분당 시범우성 32평(매매 14억, 전세 7.3억)이 있음. 성취도 95%인 서현중 옆에 있고, 대형 쇼핑몰과 병원 등의 편의 시설이 멀지 않음. 시범우성과 비교할 때 장미8단지현대의 가격이 나쁘지 않음.

2) 환금성 : 30년 이상의 아파트인 것은 마이너스 요소이나, 세대수 2천세대, 수인분당선 야탑역 근교 임을 감안할 때 환금성 괜찮음.

3) 수익률 : 4.8억 투자하여 11.3억에 매입, 12.2억에 매도할 시 투자수익 1.1억. 수익률 23%

4) 원금보존 : 전세가율이 57%로 낮은편. 고점 대비 매매가는 하락했으나 전세가는 상승함. 해당 아파트에 대한 수요가 있다고 보고, 원금보전에 어려움이 없을 것으로 판단

5) 리스크 대비: 현재 분당 지역이 21~22년 저점을 찍고 상승 중이며, 이전 최고가를 경신한 곳도 보임. 역전세 가능성은 높지 않을 것으로 보임.

나의 투자 결론 : 투자 가능

✅ 작성하면서 느낀점 : 가능하면 투자에 적합한 곳으로 보고서를 작성하고 싶었기에 여러 아파트를 보았습니다. 여러 요소들을 모두 고려하며 보는 것이 쉽지 않았습니다. 배울 때는 명료하게 느껴졌던 투자의 판단 항목들을 어떻게 적용하는게 맞는 것인지, 제가 아직 그 내용을 제대로 숙지하지 못 했다는 것을 느꼈습니다. 게다가 여러 요건이 괜찮아 보이는 곳을 찾으면 이미 가격이 올라있었습니다. 초보라 앱 사용조차 낯설지만, 계속 보면 좀 더 빠르고 쉽게 좋은 투자지를 발견할 수 있을 거라는 기대를 가져봅니다.