분당 수내동 푸른마을 쌍용아파트 수익률 분석 보고서[열기 우리는 82 등기 7조 초롱e]

✅아파트명 

       분당 수내동 푸른마을 쌍용아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성남시 분당구 종사자 345,459명

2. 교통

강남 41분 / 여의도 53분 / 시청 1시간4분  

3.학군

수내중 96% / 샛별중 92% / 내정중 96%

4. 환경

롯데백화점 / 이마트 분당점 / 현대백화점 판교 / 분당서울대병원 / 분당제생병원 / 동국대한방병원

5. 공급

성남복정1지구 2025년 12월 / 615세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : x 

전고점 매수시 현재 수익률 -7%, 투자금이 8.5억으로 고액이 필요하며 전세 상승으로 1.4억의 투자금이 회수됨. 

저점 매수시 투자금 2.55억으로 고점매수시보다 투자금이 적게들고 163% 수익률, 현재 매매가가 15억~15.5억의 매물이 나와 상승할 것으로 예상됨. 비교평가 할 수 없어 저평가 여부 확인할 수 없음.

2) 환금성 :  ○

32년차 아파트로 노후되었지만 역세권, 학군, 편의시설 등의 장점으로 수요가 있어 매매와 전세거래가 잘 이루어지고 있어 환금성이 좋아보임.

3) 수익률 : ○

저점 매수시 163% 수익, 고점 매수시 -7%, 24년 11월 실거래를 살펴보면 14억원대에서 실거래 거래되고 있으며  현재 매물은 15~15.5억원대까지 있어 장기적으로 우상향하여 수익이 있을 것으로 보임. 전 고점 전세가에 대비 현재 전세가는 1.4억원정도 높게 형성되어 고점에 투자했을때 전세금으로 추가 수익이 발생하였음. 

4) 원금보존 : X

현재 전세가율 55%, 매매 전고점대비 -7%로 원금보존이 어려움.

5) 리스크 : ○

분당구는 공급이 없으나 인근지역 수정구 25년 12월 1000세대 공급예정으로 적정공급량 이하로 리스크 없음. 수정구에 27년 3000세대 공급 예정으로 적정공급량 초과로 전세 재계약시 리스크가 생길 수 있음.

나의 투자 결론 : 분당 수내동 푸른마을 쌍용아파트는 32년차 아파트로 노후되었지만 신성, 벽산, 쌍용아파트를 통합하여 관리사무소를 운영하여 2000세대가 넘는 대단지 아파트임. 직장, 교통 여건이 좋아 출퇴근이 용이하며 학군이 좋고 주변에 대형마트, 백화점, 대형병원, 관공서, 공원 등의 편의
시설이 잘 갖추어져 있어 아이를 키우기에 좋은 환경임. 아파트가 오래되었지만 입지가 좋아서 수요가 꾸준할 것으로 예측되며 매매, 전세 거래가 잘 이루어지고 있음. 전세가율이 55%, 매매가 전고점

대비 -7%로 원금보존이 어려움. 분당구는 공급이 없으나 인근지역 수정구 25년 12월 1000세대 공급예정으로 적정공급량 이하로 리스트 없음. 수정구에 27년 3000세대 공급 예정으로 적정공급량 초과로 전세 재계약시 리스크가 생길 수 있음. 현재 투자시 6.5억의 높은 투자 금이 필요하고 다른 아파트와 비교 평가 필요하여 저평가 여부 확인안됨. 

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

강의를 들을 때는 이해했다고 생각했는데 막상 아파트수익률보고서를 직접 작성해보니 궁금한 점들이 생겨 작성 시간이 생각보다 오래 걸렸다. 점점 완성되어지는 보고서를 보고도 투자를 해야 될지 말아야 될지 결정을 내리지 못하겠고 아직도 잘 모르겠다. 

하지만 이런 과제를 통해서 뭔가 익숙해지는 느낌이 들었기 때문에 강의, 과제 등을 반복하고 익숙해지는 과정을 통해 내 것으로 만들어 가야 된다는 필요성을 절실히 깨달았다. 

처음 작성은 시간이 걸리고 긴가 민가 했지만 다음번에 작성할 수익률보고서는 좀 더 수월하게 작성하지 않을까 기대해본다. 

부자가 되는 길은 알수록 어렵고 험난하지만 느리더라도 묵묵히 계속 하다 보면 이전보다는 나아질 것 이라는 생각으로 오늘도 화이팅 해본다.