[마음먹은대로 서투기 2강 강의후기]

깨달은 점

• 하급지 물건이라고 꼭 상급지보다 수익금이 적은게 아니다. 하급지 물건으로도 상급지 이상 많이 벌 수 있다.
• 앞마당 만들고 비교평가 하는 이유는 최종적으로 시세트래킹을 하기 위함이다.
• 내 투자금+1억 단지까지 가치순으로 정렬하고 한달에 한번씩 시세트래킹한다.
• 입질이 온다 싶으면 그때 지역 전체 전수조사 한다.

강의 중요 내용

퉁쳐서 판단하지 말자.
신축은 많이 올랐네. 구축은 덜올랐네 X
신축/구축 상관없이 선호도가 좋은 단지는 이미 올랐고, 선호도가 덜한 단지는 아직 덜올랐네 O
단지별로 나눠서 봐야한다.

대세 상승장은 지역별 최고 전세가율에 가까워질 때 발생한다.

입지요소에 있어 직주근접보다 학군이 더 중요하다.
직주근접은 대안 지역이 많지만 학군은 학군지 내 특정 단지여야 하는 부분이 있어 더 희소하다.
중학교는 단지별로 배정
고등학교는 단지와 별개

학군지 대치, 반포, 목동, 광장 빼고는 크게 의미 없다.
학군 양극화 심화

교통, 학군, 환경이 크게 수요를 부르지 못하는 지역 : 좋아질 환경을 보자(뉴타운)
뉴타운되면 그 옆에 구축도 같이 가격 오름
위치가 좋은데 거주환경이 아쉬웠던 지역이 재개발로 인해 부족한 퍼즐이 채워짐
(EX. 마포구)

재개발(조->사->관)  은 사업시행인가 이후면 거의 된다고 봄
리치고 사이트

4급지에서 우선순위(4급지는 상대적으로 땅의 가치가 낮아서 신축(건물의 가치)가 더 중요하게 본다)
1. 역세권+뉴타운+신축
2. 뉴타운+신축
3. 역세권+준신축
4. 뉴타운 구축

<공급>
서울/수도권 공급은 수도권 전체 권역으로 봐야한다.
ex. 강남구에 입주물량이 많으면 서대문구 전세가가 내려갈 수 있다. 도미노처럼 반응함
+ 공급물량이 많아도 하락장에서는 매매가가 떨어질거라는 심리때문에 전세가가 오른다.
공급과 심리 두 가지가 동시에 작용한다.

순서대로 파악한다.
1. 평균회귀
2. 상승장/하락장인지(사람들 심리. 하락장이면 전세가 상승, 상승장이면 전세가 하락)
3. 공급

평균회귀 -> 시장상황 -> 공급↑-> 전세가↓ -> 매매가↓
전세가 떨어지면 매매가 떨어지는 것은 과학이다.
전세가↑ -> 매매가? 전세가가 떨어질때 매매가는 오를수도 내릴 수도 있다.