안양 은하수벽산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 64조 핑크스카이]

✅아파트명

은하수 벽산아파트 (92년식,620세대)

✅위치(지도)

안양시 동안구 비산동

✅입지평가

1. 직장 - B등급

 안양시 동안구 종사자수 181,783명

2. 교통 - A등급

강남-45분

여의도-53분

  시청 - 1시간 2분

3.학군 -B등급

안양 부흥중 (학업성취도 87%) 

4. 환경 - A등급

롯데백화점 - 390M 도보 5분

홈플러스 - 312M 도보4분

5. 공급 - A등급

  안양시 동안구 인구수 32만 5512명

적정수요 325512*0.005=1,627세대

2025~2027년 3년 합계 = 4,662세대

연평균=1,554세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

은하수  벽산아파트 (31평)            

                 시기     매매/전세        투자금

고점매수  21. 9    11.3억/4.2억     7억                     고점매수시 수익 -→ -1.9억

저점매수  23. 3     7.2억/3.8억   3.4억                   저점매수시 수익률 -→ 64%

현재         24. 12   9.4억/4.4억    5억                     저점매수시 순수익 -→ 2.2억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 근처단지  관악성원아파트(92년식,790세대) 전고점대비 22%하락

2) 환금성 : 300세대이상아파트이고 저층,탑층아님

3) 수익률 : 투자금 5억이고 100%수익률 계산시 9.4억+5억=14.4억이 되어야함

4) 원금보존 : 전고점대비 17%하락한 금액임

5) 리스크 대비: 가능함

나의 투자 결론 : 

앞으로 3년이내 공급물량이 많지 않다라는점 빼고

전고점대비 많이 하락하지 않는 점과  수익률 계산시 많은 수익을 얻지 못하는점으로 인해

지켜봐야 할 물건이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

백화점과 마트가 가까운점에서 좋게 봤는데

조목조목 따져보니 투자를 해야할 물건인지 아닌지가 명확해지는걸 알게 되었다.