[승숭] 공급폭탄 분양권 지키기 (2탄)

안녕하세요!

모두의 승승장구를 응원하는

행복한 투자자 승숭입니다!

https://cafe.naver.com/wecando7/10103408?tc=shared_link

1탄에 이어

전입신고를 하지 못하는 상황에서

임차인분과 어떤 과정을 통해 마무리 했는지

공유드리려고 합니다.

임차인 전입신고를 하지 못하는 상황이기에

임차인 입장에서는

보증금 보호에 대한 불안이 있을 수 밖에 없었습니다.

만약 임차인이 전세로 살기를 원한다면?

3억 이상의 금액을 전입신고하지 않고 3~4개월을

있어야하기때문에 사실상 내가 임차인이라며

절대로 들어오지 않을 것 같았습니다.

굉장히 저렴한 전세가격이여도 말이죠.

천만다행으로 연락온 분은

월세 광고를 보고 연락을 주셨고, 보증금에 대한 보호가

조금은 덜 걱정되는 부분이었습니다.

여기서 많이들 궁금하실텐데요!

<궁금증 1>

신축 전월세로 임차인이 입주할때 왜 전입신고를 못하지?

<궁금증 2>

전입신고를 하지않고도 임차인의 보증금에 대한

보호를 받게 하는 방법이 있을까?

이 2가지 궁금증을 파헤쳐가며

어떻게 임차인 분과 월세 계약을 잘 마무리 할 수 있었는지

알려드리도록 하겠습니다ㅎㅎ

신축 전월세로 입주할 때

전입신고를 못하는 이유는?

첫번째 궁금증

신축아파트의 경우 잔금 지불을 위해 은행으로부터 잔금대출을 받습니다. 현금 보유상황이 좋다면, 대출이 아닌

자납을 통해 잔금을 납부 할 수 있지만 통상적으로 대출을

실행합니다.

<은행 입장>

신축 아파트에 대출 해주는 시점은 미등기 상태이므로

리스크가 더욱 덜 해야한다.

또한 대출실행 후 2~3개월 뒤에 근저당 등기가 설정된다.

만약 실입주자가 아닌, 임차인이 전입신고가 되어 있다면?

대출실행->임차인 입주, 전입신고및확정일자 부여

-> 은행대출 근저당 등기 설정완료

즉, 임차인이 은행보다 선순위가 되는 상황.

경매에 넘어가더라도 임차인의 보증금이 우선순위로

보호받을 대상이 되는 것이었습니다.

이런 상황 때문에 은행에서는

근저당 등기 설정이 완료될때까지

실거주자의 전입을 요건으로 대출을 실행하게 되는겁니다!

※보증금 보호받기위한 3가지 =전입+확정일자+점유

이 중 1가지라도 빠진다면?

선순위채권에서 밀리게 된다는점 잊지마세요!

이 경험이 추후 신혼집 구할 때도 큰 도움이 되었습니다.

<결론>

근저당 등기 설정 전, 임차인이 전입+확정신고+점유 한다면

은행의 대출이 선순위 채권에서 밀릴 수 있다.

그러므로 은행은 실거주자 전입을 필수 요건 중 하나로

제시 할 수 있다.

전입신고를 하지않고도 임차인의 보증금에 대한 보호를 받게 하는

방법이 있을까?

두번째 궁금증

정말 다행히도 최우선변제금 이라는 제도가 있었습니다.

간단히 1줄로 요약한다면,

경매에 넘어가더라도

임차인에게 최소한으로 보장해줄수있는 금액

다만, 최우선 변제금의 경우

지역마다, 임대인이 대출을 받은 시점에 따라

금액이 상이했습니다.

대출 실행예정일 : 23년 2월

지역 : OO시

최우선변제금 : 2,800만원

월세 5000/160로 올린 광고에 연락온 임차인분이셨기에

이러한 상황을 잘 설명드리며

2,800/170으로 금액을 설정하고,

특약사항에 '근저당 등기 설정 전까지 전입신고 X' 를

추가하는 것을 제시하면 충분히 설득력있을 것으로 생각되었습니다.

※모든가격은 예시입니다.

부동산 사장님께 이러한 상황을 설명 드리고,

임차인분과의 마음이 잘 맞아 원하는대로 계약을 진행했고,

대출 실행 및 등기설정도 잘 마무리 할 수 있었습니다.

<결론>

어떠한 상황에서라도 방법은 있다.

임차인이 보장받을 수 있는 최소한의 금액은 반드시 존재한다.

월세 맞추고 8개월 뒤

내가 맞춘 월세 : 2800/170(전세로 전환 시 약 3.5억)

23.11 전세 시세 : 4.3~4.5억

약 8개월만에 목표전세가와 비슷한 금액이 되었습니다.

오를수도 있었다는 걸 당연히 예상했고,

너나위 멘토님과의 코칭을 통해 알 수 있었는데요!

<1번>

10개월뒤 공실 버틴 후, 목표전세가(4.5~5억)로 세팅

지출액 : 2800만원

<2번>

월세 2800/170 세팅

지출액 : 약 2900만원

1번의 경우 결국 근저당이 남아있기에 불발 될수있는

리스크가 존재했고, 2번의 경우 불확실성이 없는 케이스였습니다.

결국 저에게 합리적인 2번을 선택 했고

결과 또한 예상한 범위 내로 흘러가

정신적인 피로를 최소화하고 감당가능한 범위 내에서

대응할 수 있었습니다.

<복기>

1. 어떤 케이스가 나에게 맞는 방법인지 직접 계산해보자.

2. 분양권의 경우 다양한리스크(잔금대출시 실거주전입, 임차인 전입불가 등)가 있기에 잘 따지고 봐야한다.

3. 어떤 상황이 나에게 펼쳐지던 돌파할 방법은 있다.