PIR로 저렴한 아파트 쉽게 찾는 방법은?

안녕하세요!

모두의 승승장구를 응원하는

파트라슈 튜터님의 트라슝슝조

행복한 투자자 승숭입니다!

지방투자실전반 권유디 튜터님의 강의를 들으며

궁금증이 1가지 생겼습니다.

질의응답관련하여 저평가된 단지를 고를 경우

어떤 단지를 투자우선순위로

결정할지에 대한 부분이었는데요!

수강생 질문 내용

A단지 3.5/3.0

B단지 3.2/2.7

C단지 3.2/2.7

선호도 A > B > C 인 경우

B는 C보다 저평가되어있는데..

가장 좋은 A단지는 B,C단지와 가격차이가

얼마 정도여야 적당한걸까요?

권유디 튜터님 답변

저평가 되어있는 곳이라면

A가 B,C와 얼마 정도 가격차이가

나는지보다는 투자할 수 있는

가장 좋은 A단지를 투자하는게 맞습니다.

결국 투자할 수 있는

가장 좋은 단지를 투자하는 게 맞다!

완전 공감이 갔는데요!

그렇다면 A단지가 싼지,

A단지가 있는 지역이 저평가 되었는지는

어떻게 확인해야할까요?

해당지역이 저평가 되어있다고 판단하려면?

A단지가 저평가 되어있다고 판단하려면?

해당 지역과 비슷한 체급의 도시들끼리 비교할수있는

앞마당이 필요합니다.

하지만~!!!

지방투자실전반을 처음 들어 앞마당이

현재 임장지가 첫 지방 앞마당이거나!

비슷한 체급(ex 청주,천안,전주)

같은 권역(ex 대전,세종,청주) 앞마당이 없어

비교평가가 어려운 분들을 위해!

해당 임장지가 저평가 되어있는지 확인할 수 있는

보조지표를 소개해드리려고합니다!

바로 PIR !

많이 들어보셨을텐데요!

그럼 해당 임장지에 어떻게 적용하고

내가 1등으로 뽑은 단지까지 어떻게 들어가는지!

확인해볼까요?

*단, PIR이라는 지표는 참고로 활용해주세요!

결국 저평가에 대한 판단은 비교평가라는 것 아시죠?!

PIR 이란?

PIR = 주택가격 / 연소득 으로 정의할 수 있습니다.

PIR이라는 정의는 같지만, 통계 데이터에 따라 PIR 값은 변할 수 있는데요!

주택가격은

'KB조사 기준 평균 매매가격, 한국감정원 기준 평균매매가격, 부동산지인 평당 매매가격 등'

다양한 방법으로 기준을 세울 수 있습니다.

연소득 또한 마찬가지로

'근로소득 연말정산 신고현황(주소지) / 1인당 지역내 총생산, 지역총소득, 개인소득 데이터 등'

다양한 방법으로 기준을 세울 수 있습니다.

아래 자료들은 PIR과 소득관련한

유진아빠 멘토님의 칼럼과 너나위 멘토님의 칼럼입니다.

읽어보시면 PIR 및 소득 지표에 대한 이해에 큰 도움이 되실 것 같습니다.

PIR로 임장지 저평가 판단하기

PIR로 임장지의 아파트 가격수준이 어느정도인지 간단하게 확인하는 방법은?

임장지의 과거 PIR 값의 평균과 현재 PIR 수준을 비교하는 것인데요!

대전광역시를 예로 들면!

대전광역시 전체의 저평가 판단도 중요하겠지만

하나의 큰 광역시가 아닌 광역시 내의 자치구(대전광역시 서구)가 저평가 되어있는지

더욱 더 궁금하실텐데요!

임장지 PIR = 부동산지인33평가격 / 근로소득 연말정산 신고현황(주소지)

정확한 구별 PIR을 확인하기 위해 위처럼 정의해봤습니다!

[부동산지인 기준 33평가격]

부동산 지인에서 지역분석 탭으로 들어가 대전광역시 서구로 들어가면 바로 확인하실 수 있는데요!

데이터 들을 모아모아 해당연도 12월 21일 평당가를 기준으로 33평 매매가를 계산했고

주소지 소득은 근로소득 연말정산 신고현황(주소지)를 이용했습니다!

주소지 소득 데이터는

4.원천세 -> 4.2 근로소득 연말정산 신고현황

-> 4-2-15. 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지)(2016~2023)

위 방법으로 확인하실 수 있습니다!

오...대전 서구의 평균 PIR은 9.82이고

2020년부터 계속 비싸지면서 21년에 최고점을 찍었네!

2022년, 2023년 많이 떨어졌지만..

많이 싸다고 하기는 어렵구나!

이정도로 간략하게 생각해볼 수 있을 것 같습니다 : )

PIR로 1등 단지 저평가 판단하기

그럼 이제 내가 확인하고 싶은 1등단지가 PIR로 봤을 때 저렴할까? 인데요!

2가지 방향으로 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

1. 해당 단지의 가격 기준 평균 PIR과 비교하기

2. 대전광역시 서구의 PIR과 비교하기

단지 PIR = 해당단지KB시세/근로소득 연말정산 신고현황(주소지)

1등 뽑았는데 대전광역시 서구 크로바가 1등이라면? (1등이고 싶다 크로바...)

KB시세를 다운로드 받고, 매년 12월 기준 매매평균가를 기준으로 PIR을 계산합니다!

1. 해당 단지의 가격 기준 평균 PIR과 비교하기

2019년 까지는 그래도 단지 평균 PIR인 24.51와 비슷했구나~

그래도 과도하게 비싼 가격은 아니었군!

2020년부터는 점점 비싸졌구나.. 2023년에는 떨어지긴했지만

아직 싸보이지는 않네..?

이렇게 해당 단지에 대해 저평가 되어있는지

아니면 고평가 되어있는지 생각 해볼 수 있을 것 같아요!

2. 대전광역시 서구의 PIR과 비교하기

크로바의 PIR과 대전광역시 서구의 PIR을 비교하는 건 저평가를 판단하기 보다는

해당 단지의 선호도와 가격흐름을 예상해볼 수 있을 것 같습니다.

대전 서구 2019년 PIR 9.32 < 9.82 (서구평균PIR)

크로바 2019년 PIR 24.62 > 24.51 (크로바평균PIR)

크로바의 PIR이 먼저 평균보다 높아졌구나!

대전 서구의 평균보다는 높은 선호도를 갖는 단지아닐까?

PIR 이라는 지표로

해당 지역이 저평가 되었는지, 해당 단지가 저평가 되었고 선호도 및 흐름은 어떤지!

생각해볼 수 있었는데요!

부동산에서 가장 중요한 것은 현장, 그리고 가격!

단순 PIR이라는 지표만 보기보다는

참고 지표로 생각해보면 좋을 것 같습니다.

특히 지방 앞마당이 부족해서

비교평가가 어렵다면?

PIR이라는 지표로

해당 임장지! 그리고 해당 단지까지!

저평가 되었는지 생각해보기!

PIR이라는 지표로 도움이 되셨으면 좋겠습니다 : )

감사합니다!

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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